一线城市商品住房销售制度改革细则全面落地，多地楼市稳步回暖

来源：澎湃新闻

10月15日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局三部门联合印发关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见（下称“实施意见”），并自发布之日起施行。

此前的8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式。上述《通知》明确完善商品住房预售管理，将商品住房预售门槛统一提升至“主体结构封顶”；同时有力有序推行商品住房现房销售。《通知》落地后，北京、上海、广州相继于9月24日、9月28日、9月30日出台配套实施意见。

此次，随着深圳出台新政，北上广深四大一线城市均已落地配套实施细则，商品住房销售制度改革进入落地新阶段。值得一提的是，包括杭州、天津、武汉等城市此前也陆续出台配套文件，推动新旧政策平稳过渡。

深圳版《实施意见》有哪些不同？

深圳版《实施意见》共明确六方面政策措施：完善商品住房预售管理、有序推进现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理、强化质量监管与市场规范。

和其他城市一样，深圳也明确以2026年8月28日为界，新出让土地预售门槛提至主体结构封顶。标准为申请预售的楼栋完成屋面层结构混凝土浇筑，提交项目建设单位、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》。

针对在途项目，分两类设置过渡期，在8月28日前已取得工程规划证项目沿用旧规，已拿地未取证项目备案后可延至2027年底按原条件预售；“三旧”改造项目另行制定专项政策。

在推进现房销售方面，《实施意见》明确，8月28日后新出让土地优先现房销售，土地公告明确要求的须强制执行；现房销售实行备案制，取得施工许可证后可收定金，上限为总房款3%。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，深圳通过土地端引导稳步推进现房销售，符合市场转型节奏。3%的定金比例与上海持平，比北京1%更灵活，较广州5%更审慎，兼顾企业销售节奏与购房者资金安全。

此外，《实施意见》明确，新获预售项目个人房贷（含公积金）竣工备案后发放，资金受托支付至监管账户；开发贷定向支持现房及“好房子”项目，按建设进度分批拨付。

孙红梅指出，按揭放款节点与全国及北上广相统一，核心是防范信贷资金被挪用。差异化体现在开发贷的支持侧重上，深圳明确将信贷资源定向倾斜于现房销售及“好房子”建设项目；其他城市虽也覆盖同类支持方向，但深圳的政策指向更为聚焦，更突出以金融手段引导行业向高质量发展转型。

多地市场稳步回暖

从市场表现来看，细则落地后，市场稳步回暖。

业内人士指出，封顶预售、竣工放贷、全流程资金闭环监管等规则，将房企融资逻辑从主体信用导向切换为项目现金流导向，将交付保障从企业承诺升级为制度约束，从制度层面化解购房者的交付顾虑。

今年国庆假期，根据中指研究院监测的网签数据，10月1日—7日，重点25城新建住宅成交55.1万平方米，相较去年国庆假期，日均成交同比上涨33.8%。

从网签数据看，国庆假期，北京新建商品住宅日均网签144套、1.57万平方米，较去年同期分别增长176%和157%。中指研究院提及，当前市场分化依然明显，高得房率、准现房、地铁沿线的“好房子”改善盘去化较好，远郊弱配套项目仍以价换量。

另据上海中原地产统计，今年国庆假期（10月1日—7日），上海新建商品住宅成交面积达3.46万平方米，相较去年假期（10月1日—10月8日）1.73万平方米的成交量，实现翻倍增长。

广州国庆楼市则以顺销为主，多个楼盘推出限时折扣、成交赠品牌家电、一口价房源等促销活动，部分楼盘还提出“竣工备案后开始供楼”，以减轻购房者对交付进度的顾虑。成交表现同样分化，核心区改善楼盘依托地段、配套优势，到访量与成交量明显上升；部分郊区刚需盘因总价较低、契合购房贷款贴息政策门槛，吸引了一批刚需客户入市；多数楼盘去化则相对平稳。

从深圳市场看，乐有家研究中心监测显示，深圳一手住宅现房占比近期明显走高，由2026年6月的36.2%升至9月的45.6%，创近5个月新高。

乐有家研究中心认为，“所见即所得”的确定性正成为购房者决策的关键筹码，现房正从“卖点”变成“主流”。

从市场情况来看，乐有家研究中心监测显示，9月深圳一二手商品房合计网签9160套，环比上涨4.3%。住宅方面，一手住宅网签2594套，二手住宅网签4455套，合计7049套，环比上涨3.0%。前瞻性指标回升迹象更明显，10月1—7日，深圳乐有家门店新房项目签约量环比上涨30%、同比上涨36%；带看量环比上涨101%。