买的无证别墅，合同无效后能否要求赔偿？

导 语

买下的别墅没办下产权证，住了十几年，别墅被认定为违法建筑，买卖合同也判无效。房价涨了十几倍，买方能不能要求卖方按现价赔偿？卖方说，合同自始无效，涨价的利益不受法律保护。

房屋买卖合同 · 违法建筑 · 合同无效 · 升值损失 · 占有使用费

张先生是香港特别行政区居民。二十多年前，他在广东东莞买下一栋别墅和相邻的一块土地，打算自住。

别墅由卖方统一建造，房款分作土地使用权转让与房屋买卖两份契约签订。此后十几年，他一直没有拿到产权证，房屋也始终没有过户。

靳双权律师受聘为中国房地产业营销协会副会长

本 文 看 点

卖方把按工业厂房用途批下来的土地建成别墅出售，项目没有取得规划、预售等手续，法院认定双方签订的三份契约全部无效。

合同无效后，买方主张的房价上涨差额属于合同履行本可获得的利益，无效合同不受保护，法院不予支持。

双方互相返还：卖方退购房购地款并按年利率 6% 付息、按已付款一倍赔偿；买方占用房屋期间的利益折价补偿。

案 件 速 览

案件类型

房屋买卖合同纠纷（一审、二审）

一审法院

广东省东莞市第二人民法院

二审法院

广东省东莞市中级人民法院（2019 年 11 月 27 日判决）

上诉人

张先生（原审被告、反诉原告；靳双权律师为其委托诉讼代理人）

被上诉人

卖方公司（原审原告、反诉被告）

案涉房屋

广东东莞一处别墅及相邻地块；别墅建筑面积 517.38 平方米

争议焦点

合同无效后，买方主张的房屋与土地升值损失应否支持

PART 01

案件基本事实

时 间 线

1992 年

土地按「建工业厂房」的用途获批出让

一片土地经批准出让给一家在香港注册的公司，用途写明为兴建工业厂房及相应配套设施，使用年限五十年。张先生后来买下的别墅，就建在这片土地上。

2000 年

签下两份契约，买下别墅和相邻土地

双方签订土地使用权转让与房屋买卖两份契约，约定受让案涉别墅用地 673 平方米，土地使用年限五十年，土地价款与房屋价款合计 700 万新台币。

2000 年 12 月

按约分期支付房款，另受让一块相邻土地

双方约定自备款与分期付款的办法，按约开出十张支票逐期支付；同期另签一份契约，受让相邻的另一块土地。

2001 年 11 月

卖方的关联公司出具结算证明书

这份证明书后来成为认定付款时间与付款金额的重要依据。

2002 年

张先生入住案涉别墅

别墅交付后，张先生一家入住使用。此后十几年，别墅和土地始终没有办下产权证。

2015 年 4 月

当地城市管理部门通告认定违法建筑

通告载明，该片区所有建筑物均未办理相关规划手续，属于违法建筑，将依法拆除。

2017 年

卖方公司起诉，张先生提出反诉

卖方公司诉请确认合同无效并要求张先生支付房屋占有使用费；张先生提出反诉，要求赔偿房屋与土地升值损失。

PART 02

双方的主张

各 自 的 说 法

被上诉人 卖方公司：合同无效，房屋和土地都应当返还

卖方公司主张，这片土地当年是按工业厂房用途批准使用的，公司却把它建成别墅对外出售。

项目没有取得建设用地规划许可、建设工程规划许可，也没有预售许可和竣工验收手续，别墅后来被当地城市管理部门认定为违法建筑。

因此，双方签订的三份契约违反土地用途管制的规定，应当认定无效；合同无效后，张先生应当返还房屋并支付房屋占有使用费。

二审期间，卖方公司还提交了政府收回土地的通知，主张自己也是受害方，不存在故意隐瞒。

上诉人 张先生：卖方应按合法房屋的标准赔偿升值损失

张先生认为，自己当年买这套别墅时，是按手续齐全的房屋来出价的。

他主张卖方按具备合法手续的房屋标准赔偿损失，房屋升值损失 1396.9 万元、土地升值损失 145.5 万元。

他还提出，案涉房屋是违法建筑，卖方自始不享有物权，无权收取房屋占有使用费。

PART 03

房款、房屋状态与损失计算

三 处 细 节

房款是怎么付的

双方约定的总价款是 700 万新台币，其中土地使用权转让价款 132.6 万新台币、土地改良费 173.4 万新台币、房屋价款 394 万新台币。

付款方式为自备款 350 万新台币，其余由公司贷款，自 2000 年 12 月起一次开出十张支票，每期一张、每张 35 万新台币，最后三期待房产证办妥后兑现。

张先生实际支付了 595 万新台币，按当时的汇率折算约合人民币 145.775 万元。此外，他还以人民币 25 万元受让了相邻的 382.95 平方米土地。

这套房为什么被认定成违法建筑

卖方公司是以建设工业厂房的名义取得这片土地的。到了 2000 年，公司却把土地按别墅用途对外出售，土地用途由此发生改变。

项目没有取得建设用地的规划许可，也没有取得建设工程规划许可、预售许可和竣工验收手续。当地规划部门复函确认，案涉别墅所在地块直到 2012 年 10 月才办理建设用地规划批准书。

2015 年 4 月，当地城市管理部门发布通告，认定该片区所有建筑物都未办理相关规划手续，属于违法建筑。

升值损失是怎么算出来的

张先生自行委托评估机构做了两份报告。一份按每平方米 24900 元估算，别墅总值 896.4 万元。

另一份报告假定土地证、房产证都已经合法取得，按每平方米 27000 元估算，别墅总值 1396.926 万元；相邻地块按每平方米 8500 元估算，总值 145.5455 万元。

卖方公司不认可这两份报告，理由是报告的前提是假设房屋合法，与案涉别墅属于违法建筑的事实不符。

二审期间，法院委托评估机构按同样的假定前提、以 2015 年 4 月 24 日为基准日评估，别墅价值 708.81 万元，相邻土地价值 252.75 万元。

张先生对基准日有异议，要求以 2019 年 9 月重新评估。

靳双权律师接受新浪网专访

PART 04

二审的三个裁判观点

效 力 · 损 失 · 返 还

二审法院围绕两个问题作答：买方主张的房屋与土地升值损失应否支持；买方应否支付房屋占有使用费。

观点一　土地用途被改变、项目没有报建手续，契约全部无效

一审法院认定，卖方公司取得土地时批准的用途是工业厂房，2000 年却将土地用于建造别墅对外出售，违反了土地用途管制的规定。

项目没有取得任何用地规划许可，也没有建设工程规划许可、预售许可和竣工验收手续，案涉别墅已经被明确认定为违法建筑。三份契约因而无效。

二审法院维持了这一认定，认为一审对合同效力的判断合法正确。

律 师 提 示

买房之前，先查清楚这套房占用的土地是什么用途，再查项目有没有取得规划许可和预售许可。

土地用途与报建手续是两件事，售楼处的说法和样板间的外观都替代不了手续本身。

凡是「房产证正在办」「手续还没下来」的项目，都要按存在重大风险来对待。

一旦被认定为违法建筑，合同很可能被判定无效，房子的产权也就无从谈起。

观点二　合同无效，买房后本可获得的涨价利益不受保护

二审法院认为，张先生主张的升值损失，实质上是信赖合同有效、以为自己可以取得房屋，而实际没有取得所产生的价格差额。

这部分差额属于合同履行后可以获得的利益。无效的合同自始没有法律约束力，本来就不应当履行，当事人预期通过履行合同取得的利益不受法律保护。

因此，二审法院对升值损失不予支持，张先生二审申请重新评估得出的报告也就不能作为认定损失的依据。

二审法院同时指出，一审判决卖方公司按已付款一倍赔偿，已经弥补了合同无效给张先生造成的损失。

律 师 提 示

无证房、违法建筑的交易里，房价上涨带来的收益不受法律保护，这一点在交易之前就要想清楚。

已经买入这类房屋、后来被认定无效的，主张损失应当围绕已付款、资金占用利息以及对方缔约时的过错来展开。

按「如果合同有效、现在能卖多少钱」去主张差价，法院通常不会支持。

观点三　合同无效后，占用房屋期间获得的利益要折价返还

二审法院认为，合同被认定无效后，双方因该合同取得的财产应当互相返还。

张先生占有使用案涉房屋期间，在事实上获得了利益。这部分利益不是有形财产，无法原样返还，只能折价补偿，所以张先生应当向卖方公司支付房屋占有使用费。

一审法院按张先生当年支付的 700 万新台币折算成人民币 171.5 万元、至少可以使用五十年来计算，确定占有使用费的标准是每年 34300 元。

律 师 提 示

合同无效并不等于占用房屋不用付钱。买方从入住到实际搬离这段时间，通常要按当初约定的对价和使用年限折算，支付相应的占有使用费。

打这类官司时，占用期间的起算时间、房屋是否还能正常居住使用，都要提前梳理清楚，这些都会影响最后的结算金额。

PART 05

最终判决结果

判 决 主 文

广东省东莞市第二人民法院在认定三份契约均无效后判决：卖方公司返还张先生购房款 1457750 元、购地款 250000 元，并分别支付与已付款数额相同的赔偿款。

同时按年利率 6% 支付上述款项的利息：购房款的利息暂计至 2018 年 11 月 15 日为 1486905 元，购地款的利息暂计至同日为 255000 元，此后均计至付清之日。

办 案 律 师

本案中，靳双权律师代理上诉人张先生，帮助当事人成功收回了全部已付购房购地款、资金占用利息，以及相当于已付款一倍的赔偿款。

靳双权，北京房产纠纷律师。中国政法大学法学学士，2005 年起在北京市东卫律师事务所执业，近二十年主要办理房产纠纷案件。

办理过大量房屋买卖合同效力与履行的案件，熟悉无证房、违法建筑、小产权房交易的裁判尺度。

擅长从土地用途、报建手续、付款凭证这些容易被忽略的环节切入，帮当事人把返还、利息与赔偿的请求一次列全。

执业期间曾为国内头部房产经纪机构起草二手房买卖合同及补充协议，熟悉房产交易的行业规则，也熟悉法院在房产权属与合同效力类案件中的裁判尺度。

现为中国房地产业营销协会副会长，北京广播电视台《律师请就位》特邀专家律师、《第三调解室》特邀嘉宾律师。

主 要 业 务

房屋买卖合同效力与履行，无证房与违法建筑交易纠纷，一房二卖赔偿，

借名买房确权与过户，房屋确权与析产，遗产继承与房屋继承，

以及回迁安置房买卖、央产房与房改房上市、房屋差价损失赔偿、

生效判决的再审与申诉，只要是和房产有关的疑难问题，都有成熟的处理思路。

无证房、违法建筑和小产权房的交易，风险往往要到几年之后才会显现。房子可能被认定违建，合同可能被判定无效。

当年付出去的房款能不能拿回来、能拿回多少，取决于诉讼请求怎么列。

靳双权律师团队长期办理房产纠纷案件，熟悉房屋买卖合同效力的认定标准与合同无效之后的退赔思路。

如果购买的无证房、违法建筑被认定无效，或者正为已付款、利息与赔偿怎么主张而发愁，可以先让律师帮您分析案情、梳理证据。

团队提供案件研判、证据整理与诉讼代理的全程服务。

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我是靳双权律师，主要办理房产纠纷案件。

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