广东
来源：成都淘房志
撰文：海哥
成都独栋别墅，也开始补跌了！
本来以为，独栋别墅凭借其特殊性，在这种市场环境下要坚挺一点，
殊不知，现在独栋的行情也在砸盘。
尤其是稀缺性不是特别高的。
前段时间，有中介称，麓山国际著名的独栋别墅组团“香溪堤”，
有房东出手一套建面393㎡，使用面积700㎡的独栋，
总价1400万，单价只要3万＋/㎡！
图源 上东吉
23年小区成交了一套433的，成交总价2950万，成交单价6.8万/㎡。
图源贝壳
如果不考虑装修这种独栋的特殊因素，基本上这个价格也算是差不多腰斩了。
说实话，如果你把近一年成都独栋市场，拉通来看，你会发现，
现在成都独栋补跌，是有迹可循的。
01
成都独栋补跌
早有迹象！
从去年开始，成都不少独栋，在市场上开始显得有点乏力了。
1、主城独栋也没有逃过补跌！
清华坊算是主城比较出名的独栋，但这两年跌幅也十分吓人！
纯中式联排，且位于高新紫荆，周边商超、学校、医院一应俱全，生活非常便利。
22年，小区巅峰期的独栋成交单价逼近7万/㎡！
图源好好选房小程序
但今年4月，小区成交了一套339㎡的独栋，成交单价已经跌至2.7万/㎡！
这个跌幅，妥妥的腰斩了。
图源好好选房小程序
2、麓湖黑珍珠：1.68亿起拍，零人报名
2026年6月16日，京东司法拍卖，麓湖黑珍珠组团一套独栋走上拍卖台。
证载面积1131.44㎡，市场评估价2.35亿元，折合单价约20.8万/㎡！
是成都法拍别墅史上评估价最高的一套！
起拍价直接七折，1.68亿元。
结果围观人数超4万，461人设置提醒，报名人数0。
图源网络
黑珍珠是麓湖生态城的顶豪组团，同组团2026年4月还有一套1161㎡精装独栋以1.2亿成交，单价10.33万/㎡。
前后不过两个月，同一个组团，一边正常成交，一边七折起拍无人接手。
按法拍规则，这套房子的二拍起拍价将降至约1.34亿。
有没有接手还是个未知数。
图源网络
3、麓山圆石滩：法拍成交，只比起拍价高3万
如果说黑珍珠是"没人接"，圆石滩这套则是
"勉强有人接，但市场已经没有抬价意愿"。
去年2月，麓山国际圆石滩组团，393.43㎡精装独栋，地下1层+地上2层，带全套家具家电。
上架法拍。
整体评估价2289万，起拍价1602.8万。
图源网络
拍卖结果：
2人报名，7次出价，最终1605.797万成交。
只比起拍价高出3万元，折合单价约4.08万/㎡。
3万元的溢价，放在2289万的评估盘子里几乎可以忽略不计。
这是典型的底价成交。
4、麓山悦林湖：一年前成交12万，如今挂牌6.8万起
麓山国际悦林湖，算是麓山独栋的明星组团了。
86栋纯独栋组团，前后双湖、四面高尔夫球道环绕，是麓山体系里定位最高的产品线之一。
2025年5月，这个小区一套402.09㎡的独栋房源成交，
单价约12.05万/㎡！
可谓是风光无限！
图源贝壳
但到今年，悦林湖的价格也开始承压了。
目前，一套465㎡的精装独栋，在贝壳上挂牌单价已经干到了6.8万/㎡！
目前还没有成交。
就目前来看，前两年成都价格比较高的独栋也在补跌了。
独栋也不是独树一帜，独领风骚的代言人了！
02
二手挤泡沫行情
正式开启！
说实话，淘房君认为，成都大部分独栋别墅的稀缺性还是在的，
但泡沫也还是要挤的。
和成都部分顶豪的行情一样，就算是拥有核心的板块、稀缺的资源也很难逃过这一轮下跌。
金融城够核心了嘛。
誉峰二期的200㎡，成交单价已经来到了3.5万/㎡了！
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去年底都可以卖个大4万＋/㎡的。
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你说这一轮下跌有多吓人。
真是一天一个价。
说实话，就这种成都二手市场的领头羊都这个样子，其他看多了也没啥意义了。
可以说是，覆巢之下无完卵。
你看人家新房那边，大平层取证单价都干到了10万＋/㎡了！
二手这边还在苦苦挣扎！
图源成都购房通小程序
所以，你要问我啥时候触底，我现在是真不好回答了。
之前我都会说应该快了、应该到了，
但到现在我发现我还是图样图森破了。
我现在唯一想说的一句话就是：
现在想买房的，尤其是买二手房的朋友，
大胆的砍价！
一千万的先砍300万！500万的先砍200万！
因为我相信大家也跟我一样，都想知道，
这个底，到底在哪？
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