9元柠檬水扛不住20万店租？蜜雪柠季在港收缩战线，索康尼、凯乐石们接棒扎堆K11

本文来源：时代财经 作者：林心林

内地餐饮品牌在港迎来一波闭店。

国庆假期后，蜜雪冰城结束旺角银行中心广场门店营业，这是蜜雪冰城2023年进军香港市场的首家门店。

三年前，餐饮品牌开启赴港热潮。彼时有统计称，一年有42家餐饮品牌在香港开设首家门店，如猫抓烤肉、西塔老太太、农耕记、咖啡品牌Manner、柠檬茶林香柠等。

如今，这些南下掘金的内地品牌在香港的扩张步伐已趋于保守，部分品牌甚至全线撤退。

店员制作茶饮，图源：时代财经摄

蜜雪香港首店关闭，曾大排长龙

从港铁旺角站E2出口，走一百多米就能到达蜜雪冰城香港首店。这家门店位于旺角弥敦道银行中心广场，周围有汇丰、恒生、渣打多家银行。“一直以来周边人流都很旺。”有香港本地居民对时代财经称。

作为内地头部茶饮品牌，2023年12月这家门店正式开业时曾引起不小轰动，9-20港元不等的定价在香港市场颇具吸引力，开业初期门店排队人数动辄达40至60人，平均等候半小时至1小时。

随后，蜜雪冰城在香港陆续开出更多门店，点位覆盖铜锣湾、佐敦、元朗、荃湾等片区，高峰时期蜜雪冰城在港营业门店近10家。

今年以来，蜜雪冰城在港多家门店传出结业。6月，尖沙咀弥敦道门店结业；8月，旺角兆万中心店同样退租闭店；10月7日，位于旺角银行中心的香港首店结业，暂停堂食及外卖订单。10月15日，时代财经在官方小程序上看到，目前蜜雪冰城在港营业门店有6家，另有4家显示“繁忙置休”。

不过，这家旺角的首店并非简单关门结业。据悉，该蜜雪冰城门店门口张贴出“迁址公告”，里面提及“租约到期，双方未能在房屋续租上达成一致意见”。

据报道，该门店承租租金约为20万港元，若以每杯柠檬水售价9港元粗略计算，每月至少需要售出约2万杯才能覆盖租金支出。

有连锁茶饮品牌人士对时代财经指出，其所在品牌此前在香港门店闭店的原因之一就是租期到期，而续约时租金往往会有显著涨幅。“到期续租的时候，其实房东业主也会观察你生意，如果生意较好就会涨租，且涨幅不低。”

以蜜雪冰城6月结业的尖沙咀弥敦道门店为例，有报道指出原先月租金为25万港元，但在蜜雪冰城退租后重新放租的市场叫价约28.8万港元。

多个香港中介行机构数据显示，香港核心街铺租金在第一季度显著反弹后，于第二季度继续保持平稳。

第一太平戴维斯报告指出，今年香港商铺租金走势呈现分化，其中核心街铺租金延续多个季度上涨，环比上涨2.7%，尖沙咀涨幅最高。另有数据指出，截至第二季度，核心区一线街商铺的平均空置率从去年同期的9.7%降至5.4%，处于近几年低位。

尽管租赁双方认为消费零售表现或有所反弹，但行业及市场竞争情况仍相当激烈。除了茶饮咖啡业态，第一太平戴维斯指出，传统中式餐饮及宴会业务受压最明显，营业额较2018年下跌26.2%，2026年上半年再有14间结业。

香港九龙尖沙咀街头，图源：时代财经

南下掘金两年，有品牌已全线撤退

2023年，内地餐饮品牌掀起南下潮。

当年，咖啡品牌Manner、餐饮品牌太二酸菜鱼，河南奶茶品牌蜜雪冰城、北京的烤肉品牌猫抓烤肉、广东的柠檬茶品牌林香柠与茶救星球，纷纷开出香港首店。2024—2025年，更多的内地新消费品牌如霸王茶姬、茶百道、柠季、茉酸奶等也相继进入。

如今，这些内地连锁品牌显然放慢脚步。其中，部分品牌在港“存活”时间甚至仅有几个月，如湘西菜馆“萝卜向南”只运营四个月就闭店，柠濛濛柠檬茶旺角店开业同样仅一年就结业。

有香港从事商铺交易的人士向时代财经提到，这些餐饮品牌当初扎堆进港的原因之一，亦是由于当时租金处于低位。有报道指出，蜜雪冰城在港开设的第二家门店承租时月租金12.8万港元，较前一租户租金回落10%。

该人士介绍，由于疫情影响彼时许多店铺长时间停业乃至闭店，导致大量店铺空置、租金下跌；但如今随着租约到期，普遍较2024年前后租金出现反弹。

此外，香港高昂的人工成本也是一大挑战。一名在内地茶饮品牌门店工作的员工告诉时代财经，门店全职员工工资约15000港元/月，如果是店长则达17000港元/月，同时每月还有全勤奖500港元，并缴纳强积金（香港强制性公积金）、保险等。

上述茶饮企业人士对时代财经还透露，香港市场没有太多新茶饮原料的本地供应链，基本上只有一些细小的设备；如许多企业所用的香水柠檬，大多从广东配送至当地。

“香港市场和内地市场确实存在比较明显的差异，不能完全复制内地过去依靠快速开店实现规模增长的模式。”该人士称。在内地，许多品牌靠着低租金、低人工、高密度、快节奏跑通模型。

不过，许多内地餐饮品牌进入香港时，不完全是基于纯粹的市场拓展考量。

据时代财经梳理，部分内地品牌进军香港的时间线，与其资本化进程高度重合。以蜜雪冰城为例，其于2023年12月开出香港首店后，不到一个月便向港交所递交招股书。

绿茶餐厅则在2024年于香港开设了首间内地以外的分店，随后于2025年在香港交易所上市。

柠季的轨迹则更具象征意义。2024年，柠季以“10店同开”强势进港，两年后，随着最后一间店在今年6月结业，柠季在港门店全线关闭。与此同时，其上市进程也悄然放缓，创始合伙人汪洁今年接受采访时表示，上市肯定是有规划，但现在并不是特别好的时机。

一定意义上，香港门店在不少餐饮品牌的国际化叙事与资本化进程中，都扮演了关键角色。“香港作为国际化市场，对于品牌建设本身也有长期价值。”上述茶饮企业人士称，该品牌进入香港市场并不是单纯追求门店数量，而是希望先验证产品和经营模型。

香港K11 MUSEA，时代财经/摄

内地品牌变了打法，不再高价抢铺位

不过眼下，港人北上风潮持续、来港旅客人数缓慢复苏，令香港各类餐饮及零售商铺仍面临经营挑战。

据香港统计处及深圳口岸数据，2026年上半年，经深港各陆路管制站出境北上的香港居民约4571.5万人次，日均超25万人次，约为同期内地访港旅客日均人数两倍。

“港人北上消费已经从疫情后的短期现象，变成了一种常态化的生活方式。”第一太平戴维斯香港商业及零售服务部负责人陈泽鸣称。

近几年内地品牌进港的策略亦悄然产生变化。

陈泽鸣对时代财经指出，不少内地品牌早期进港时往往是不计成本抢占最核心的旺区位置，追求最高的曝光率和知名度。无论街边店还是商场铺，都优先选择最好的点位，目的就是最大化品牌露出。

如今，不少品牌商户在香港建立了一定知名度后，更关注实际经营回报，租金成本控制更加谨慎，不再用高价去抢核心铺位，开始向社区型消费区域延伸。

以霸王茶姬为例，其首店于2024年9月落在尖沙咀K11 Art Mall，经过近两年发展，截至2026年10月15日，霸王茶姬小程序显示其在港门店达22家。

时代财经注意到，其点位分布开始走出中环、铜锣湾、尖沙咀等传统核心商圈，延伸至将军澳、屯门等新界大型社区商场。近期，内地护肤品牌林清轩开出的香港首店同样位于将军澳。

整体而言，内地品牌赴港开店的意愿依然强烈。

但据陈泽鸣观察，当前赴港最积极的内地品牌已经不再集中于餐饮茶饮，而是休闲运动品类。时代财经就注意到，多个内地户外服饰品牌在K11 Art Mall、K11 MUSEA、海港城等香港热门商场落地。

今年6月，特步国际旗下的高端跑鞋品牌索康尼在K11 Art Mall 开出香港首家形象店；广州户外品牌凯乐石也在7月进驻K11 MUSEA；内地潮牌 Nice Rice则于8月落地铜锣湾白沙道，与Stüssy、Carhartt等国际潮牌为邻。

如今，品牌开店更加审慎。“它们没有一个特定的开店时间表，除非是为了配合IPO进程有明确的时间节点，否则如果是仅仅计划拓展市场，品牌会耐心等待合适的首店位置才落地。”陈泽鸣称。