像“胖东来梦之城”这样的工地，“监理”还有设置的必要吗？

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楔子

这段时间，网络上关于“胖东来 梦之城项目工地施工多么规范”的帖子非常多，我也刷到了一些，确实工地搞得非常干净，让人赏心悦目。

而同时我又刷到了一则新闻，说的是：国内多地将监理委托权从建设单位转出，改由建设单位与保险公司共同管理，监理费由保险资金支付。

当这两个新闻放在一起时，我脑海中突然闪现出一个问题：如果全国所有的工地都像“胖东来”这样，“监理”还有设置的必要吗？

今天这篇文章，就借着胖东来这个“模范工地”来聊聊监理的话题。

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胖东来工地

被网友们戏称为“和教科书上”一模一样的模范工地，其实是胖东来许昌的一个商业综 合体项目，叫做“ 梦之城”。

该项目总建筑面积约57.6万平方米，涵盖百货、超市、电器、珠宝、餐饮、酒店等多种业态。‌‌一期商业体建设和装修投资约‌ 65亿元 ‌，全部用企业自有资金， 2026年5月开工，计划2029年竣工开业。

这么大规模的工地，现场井然有序，甚至可以说一尘不染，确实不多见。

而工人们还会用 工业吸尘器对已经清扫后的垫层进行二次吸尘，这让“基层清理”这条规范条文一下子具象化了。就这一点，就震惊了广大网友。（如下图）

另外，该项目地下室严格按照最新的防水新规《建筑与市政工程防水通用规范》（GB55030-2022施工）设置3道防水。（如下图）

梦之城项目的地下防水做法具体如下，包括：“① 防水自粘层+② 防水反粘层+③防水混凝土”这三道防水。

这也是自防水新规实施以来， 基于预铺反粘防水技术所采取的较为常见的地下工程三层防水构造。 （如上图）

而这种预铺反粘防水技术与传统做法最大的区别在于：传统防水层是与基层粘结，而预铺反粘技术是防水层和结构底板的底部粘结。（如下图）

这样的好处是：等于给结构底板穿了一层“贴身的防水服”。只有当防水层破坏处正好与结构缺陷部位吻合时，才会出现漏水。而一旦发生渗漏，防水层与结构层之间没有窜水的隐患，更容易找到渗漏点，也容易维修。（如下图）

胖东来工地这次出圈，其实不只是因为“干净”。

而是在于胖东来不要求施工方长期垫资，进场就给预付款、按进度按月付款、农民工工资走专户直发本人。

也不盲目抢工期，把时间留给混凝土养护和机电调试。

建筑材料都贴二维码溯源，混凝土标号还主动高于国标要求。

更有24 小时云直播，网友们当起了“云监工”。

也把农民工当“人”看了，除了空调、24h 热水、夫妻房、澡堂、洗衣房、医务室、暑期托管、公益律师等一应俱全之外，高温暴雨红色预警停工还照发工资。

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监理制度

一、起源

监理制度其实是“舶来品”，监理的雏形可以追溯到 18–19世纪的英国， 因为工业革命催生了专业分工，建筑业从手工业转向规模化、专业化之后的需要。

业主（甲方）自己既搞不懂复杂的工程设计、结构计算、也搞不懂材料和工艺，就只能 花钱雇一个懂行的人，替自己盯着施工方别偷懒、别偷工减料。

这是不是像极了我们自己家里装修呢？

所以最早的"监理"，本质上就是 信息不对称下的委托监督 。

二、现代监理制度

二战后欧美基建大爆发，工程项目类型越来越多，比如摩天楼、大坝、核电站、高速公路等。

技术上也越来越复杂，所以催生了独立的工程咨询行业，设计、施工、监理三方才开始分离。（如下图为 二战之后最早的摩天大楼之一，‌ 纽约的利华大厦（Lever House））

这就是现代监理制度的雏形，监理（咨询工程师）代表业主进行全过程或阶段性的专业监督。至于有多少独立性，并没有那么“权威”啦。

三、中国的监理

中国的监理制度是1988年才正式建立的。

1984年因为需要向世界银行贷款建设云南鲁布革水电站，而世行要求采用国际招标和 FIDIC 合同。

结果我们发现：日本大成公司的中标报价比中国公司低了43%，人家只要30多人管理，而我国同类项目要400–500人，这才发现了差距。

人家有专业化、社会化的工程咨询/监理体系，而我们中国没有。所以在这样的背景下，监理制度才正式确立。

"对工程项目建设实施专业化监督管理，以提高投资效益和建设水平。"

——《关于开展建设监理工作的通知》

到了上个世纪90年代，随着1997年出台的《建筑法》和2000年出台的《建设工程质量管理条例》， 监理变成了法定强制制度。 法律规定：国家重点工程、大中型公用事业工程、和成片开发住宅小区等都必须监理。监理也成为“建设、勘察、设计、施工、监理”五方责任主体之一。 但监理的费用一直是建设单位（甲方）出，所以碰到建设单位想“糊弄”，监理的作用也就大打折扣了。

四、当代监理新模式

今年年初，广州市开始试行“监理+保险”融合的管理模式。新模式下，监理费改由保险资金支付，由保险公司介入参与选择监理单位。

试点项目主要是‌广州市范围内的新建商品房、保障性住房、安置房‌等房屋建筑工程，政府投资项目和模块化建筑项目优先纳入。试点项目需足额投保工程质量潜在缺陷保险（IDI）及安全生产责任保险（安责险）。‌‌

参与试点的保险公司需同时具备IDI及安责险经营资质。监理单位则需具备工程监理综合资质或房屋建筑工程专业甲级资质，近3年无重大质量安全责任事故。‌‌

2026年3月，住建部明确“监理制度不会取消，但要改革”，改革已从地方层面上升到国家层面。‌‌

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有必要吗？

那么像胖东来这样的工地，材料有溯源，施工按规范，还有网友“云监工”，监理还有设置的必要吗？

虽然从目前的舆论来说，监理对于胖东来这样的工地，质量监管作用并不突出了，甚至是可有可无。

但是从程序和规范上来说，监理还是少不了。因为在胖东来式的项目里，监理更像是规范和程序的“守门员”。

旁站、巡检、平行检验、隐蔽工程验收、资料闭环都需要监理来做，验收资料得经得起竣工备案、消防、人防、质监站的审查。

虽然胖东来的工地现在看上去非常“漂亮”，但漂亮不等同于质量一定好。万一以后真出质量问题，监理日志、验收记录、整改单就是责任划分的依据。

虽然有人说甲方钱给到位之后，施工单位的质量就有保证。但人性是经不起考验的，一旦取消了监理，质量是升还是降谁也无法保证。

所以监理制度的存在，不单单是一种责任的划分，更是质量的保证。

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结束语

虽然法律规定监理单位是独立的第三方，必须公平、独立、诚信、科学地履职。但因为一直受甲方委托，监理费也是甲方出，所以很难保持独立。

而胖东来模式之所以让人觉得"耳目一新"，恰恰是因为它把五方责任的“履约环境”修复了。不拖工资，不用垫资，各方可以安心的各司其职。

所以广州、山东等地施行的“监理+保险”融合的新模式，有效的保证监理的独立性之后，也更能发挥监理的技术职能，而不只是“会做人”。

也许在新模式之下，像胖东来这样的“模范工地”才会越来越多吧。但前提条件是甲方不要拖欠工程款，更不要施工方垫资。

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