华人中介、印度社区都成了 “债主”：Bathla 家族崩盘前紧急借款，利率高达 18%

Bathla 地产帝国背后的家族，在公司倒闭前几周借入了数百万澳元的非正式贷款，并涉足其清算程序之外的秘密房地产开发项目。

Bathla 是一家专注于在悉尼西部建造经济型公寓和联排别墅的开发商，8 月倒闭时欠债 34 亿澳元，其中很大一部分欠自澳洲一些最大的私募信贷机构。

（图片说明：位于悉尼 Girraween 的 Successful Properties 办公室，与 Bathla 总部同处一个郊区。图片来源：Dominic Lorrimer）

公司的倒闭还让数千名承包商拿不到钱，并留下大量半成品住宅和未开发地块。

但文件以及对 Bathla 直接相关人士的采访显示，其债务远不止负责清算的重组与破产专业机构 Teneo 所核算的范围。

特别是 Bathla 的主要公司实体 Universal Property，以及公司联合创始人 Bhart Bhushan，与房地产中介、自家员工以及悉尼西部印度和华裔社区人士签订了数百万澳元的贷款协议。

其中一些贷款是在 7 月与销售 Bathla 房产的房地产中介签署的 —— 就在公司倒闭前几周。

Successful Properties 至少有三位员工 ——Leyi Chen、Lai San Wong 和 Kuo-Hsien Sun—— 已对 Dural 一处房产登记了警示登记（caveat），该房产由 Bathla 家族成员、Bhushan 的兄弟 Sanjeev Kumar 所有。

这些警示登记于 7 月初，显示它们与向 Bathla 的贷款有关，Kumar 在这些贷款中担任担保人。

Successful Properties 专门向悉尼华人社区销售房产，与 Bathla 还有其他关联。

它不仅销售 Bathla 开发的房产，还曾雇用 Bhushan 的女儿 Sneh Lata 担任销售代表。她此前曾为 Bathla 工作。

Successful Properties 总经理 Alex Deng 拒绝置评，但表示员工向 Bathla 的任何贷款均属个人行为，该房产中介并未以自身名义放贷。

不过，Successful Properties 本身是债权人 —— 因为 Bathla 欠其销售费用。

根据其他贷款协议的条款，这些贷款没有任何抵押品，放贷人有权获得高额利息。据一位因未经授权不便置评而要求匿名的知情人士透露，其中一笔贷款的利率高达 18%。

根据协议，Bathla 对资金如何使用拥有完全的酌处权。

两位因担心报复而要求匿名的前 Bathla 员工表示，Bhushan 还曾鼓励员工向公司放贷。

其中一位员工说，这些贷款没有抵押，放贷的人如今忧心忡忡，因为他们知道自己很可能收不回钱。

Bhushan 未回应置评请求。

房地产中介 Bhargav Brahmbhatt 在 7 月借给 Bathla 近 100 万澳元。他说，据他所知，该家族和公司还从像他这样的其他人那里获得了至少 5,000 万澳元的无抵押贷款。

“这是非常错误的事情。公司快要倒下的时候，你还在向私人借钱。这不道德。”Brahmbhatt 说。他补充说，自己已经对收回借款不抱希望，放贷人 “都在受苦”。

还有至少 10 家与家族关联的公司不受 Teneo 控制，因为它们不在 Bathla 清算范围之内。

Suman Lata 和 Vimal Rani（分别是 Bhushan 的妻子和嫂子），以及 Kumar 的妻子 Neetu Dawar，是这些公司的董事。

Dawar 参与了一个位于 Blacktown 的房地产开发项目，那里的地块已被平整以兴建房屋。其中一些地块正通过 Successful Properties 出售。

总部位于昆士兰的 Bathla 贷款机构 Credit Connect 对该物业持有抵押，抵押登记于去年 12 月底 —— 大约在 Bathla 因其主要私募信贷支持方 Alceon 退出头寸而进行再融资的时期。

一些向 Bathla 放贷的机构似乎已经注意到，这些家族利益并不在 Teneo 负责的清算范围之内。

Dawar 和 Lata 是一家名为 Sneh & Samisha 的公司的董事。上个月，在 Bathla 进入破产管理程序后，Sydney Wyde Mortgage Management 向该公司委任了接管人（controllers），实际上接管了该公司。

根据公司记录，Sydney Wyde 对 Sneh & Samisha 在 Blacktown First Avenue 的一处物业持有抵押。

Alceon 是 Bathla 最大的贷款机构。熟悉该公司的人士表示，Alceon 去年年底决定结束敞口，是这家过度杠杆化公司末日的开端。

尽管 Bathla 设法对这笔债务进行了再融资，但这家现金匮乏的公司销售受到打击 —— 当时市场在 Albanese 政府于 5 月预算案中宣布修改房产投资者优惠政策后出现下滑。

Alceon [正伺机重返 Bathla 资产]。

Bathla 在被 [银行列入黑名单] 后，开始依赖私募信贷和其他形式的融资。

其倒闭令私募信贷行业承压 —— 该行业通过以高回报承诺吸引投资者而迅速扩张。在 Bathla 倒闭后，多家对其有敞口的公司所管理的基金暂停了赎回。

虽然私募信贷机构是最大的放贷人，但退休人员和其他投资者也在通过郊区律师以及 South Western Financial Services 等机构安排的直接贷款，为 Bathla 提供资金支持。

新州政府已开始向其中一些退休人员追讨未缴的土地税，其中一个项目累计欠款约 50 万澳元。

私募信贷机构已 [接管] 其放贷所对应的 Bathla 资产组合。如果它们能以高于贷款金额的价格出售土地，收益将返还给管理人，并在包括承包商在内的无担保债权人之间分配。

但四次加息，加上资本利得税和负扣税的调整，意味着房价持续下跌，大多数经济学家预计跌势将持续数月。

还有人质疑 Bathla 的建筑质量，以及私募信贷机构放贷时所依据的估值。

Teneo 还在调查 Bathla 各实体之间逾 7 亿澳元尚未对账的交易。

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