改善扎堆，明年福州终于不瞎卷了！

今天聊一个话题，就是新政后，叠加下半年开盘潮后，福州明年还有几个能上市的新盘，以及它们大概情况如何。

部分数据是预测，仅作个参考，实际以售楼部为准。

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新盘供应趋势

首先就是新政的影响，要求封顶预售，加上今年的土拍，整体都在飞凤山旧改等外围，市中心旧改也要到年底上市，按进度大概率明年也赶不上了。

整理了一个表格：

首先先看近几年开盘的数量， 四区每年大概在17-20个新盘上市。

2022年，非常典型的外来房企主导，本土国企仅榕发有2个，大部分都未涉及纯商项目，外来房企有15个。

2023年，本土国企陆续进场，南二环四大金刚是代表。

2024年，外来房企的市中心改善集中上市，其中建发就上市4个。

2025年，本土国企开始主导，其中仅建总就上市6个。

2026年，市场彻底被本土国企霸占，各家都迎来开盘潮。

把预计年底前会上市的也计算进去， 榕发6个、左海5个、新榕5个、福厝4个， 而外来房企目前仅国贸天琴华樾、以及中骏三期。

伴随着本土国企今年扎堆上市，今年也成了近几年上市项目最多的一年， 达到28个。

由于新政的出台，以及本土国企大部分核心地块今年扎堆上市， 明年能预见上市的项目，目前也仅6个。

至于被新政影响的地块，明年能上市的预计也只有鳌峰的两幅， 绿城沁百合、建发朗玥。

所以，明年预计四区上市项目 大概仅8个左右。

至于高新区，前几年也断供严重，目前也就万科光曜、建发瑞湖。

即便这样 合计也就10个。

所以，明年新上市项目接近腰斩，不过市场整体影响也不会太大，会更集中在已上市项目，特别今年上市的比拼上。

下面就简单聊聊一些待上市项目的情况，其中很多项目正好都是有竞品存在，正好一起。

02

新盘盘点

首先南二环。

榕发朗樾： 宗地2025-69号， 楼面价10911，容积率1.8，面积26亩。

面积118-139㎡， 229套， 抬板设计，刚改定位，主打高得房率。

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左海缦和： 宗地2024-87号， 楼面价13506，容积率2，面积59亩。

面积：165-236㎡，402套， 改善灯塔定位，约7000平会所、宁静住宅。

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分析：两个项目离的不远，都更靠近老仓山，配套上大差不差，主要差异点就是产品定位，从产品力来看，即便朗樾是抬板社区，但是在缦和面前，依然有差距。

只不过两个产品都不是刚需定位，但是面积也没有重叠， 朗樾定位刚改，缦和定位改善。

最好的参考就是板块四大金刚的去化。

首先是江南尚璟，115-125平，非常快去化，但是175平，即便是旧规，但是户型设计， 得房率，层高3.15米，并不比新规差。

奈何去化依旧慢，甚至慢不少。

接着就是左海望悦、榕发北源的148产品，金地哥分享北源最近刚成交2W左右， 望悦跌破2W，单价远低于同项目的小户型。

这就是南二环整个板块的去化写照： 刚需能走，大改善不太好走。

所以回到两个项目，可以预见，缦和成本投入更多，只不过最终情况可能毛坯单价差不多的情况下，榕发卖得更快。

接着西二环。

建总天际湾： 宗地2025-54号， 楼面价17873，容积率3，面积26亩。

面积：79-149㎡，预计405套， 抬板社区，刚改定位。

新榕安岚： 宗地2025-10号， 楼面价21882，容积率3.83，面积31亩。

面积：99-169㎡，预计572套， 刚改定位。

分析：两个项目的定位很接近，在板块改善扎堆背景下， 尝试去做了接近刚需的产品，整体下压到刚改位置。

两个项目通病都是高层住宅，容积率不低，区位上，天际湾地处CBD片区，界面更新，部分高层有一些景观资源，安岚旁边烟火气更浓。

两个产品总价段上略有重叠，不过细节上看产品定位，其实差异不小。

在非2T2产品上， 建总是中户79、端户107，占比36%， 但是安岚是中户99，端户129， 占比48%。

把预算压低，让想住进市中心的客源接受这种产品， 建总小面积控制的更好，但是占比低于安岚。

而在2T2产品上， 建总是129、149，安岚是139、169。

安岚依旧面积更大，目前西二环三剑客，华润接近清盘，梧桐序128平走的差不多，主力在148平，福厝凤鸣起步就是149平。

所以这里面， 对于天际湾的129、安岚的139，是相对好卖的。

真正难得还是149、169部分，不过介于两个项目晚上市， 能把上市前半周期做到不错去化，就已经足够合格了。

整体面积定位来说， 天际湾会更精准，安岚因为容积率相对排布也没那么轻松。

安岚户型 向右滑动

接着顶豪产品，在紫宸后，福州后续能看到的顶豪产品就两个。

建总壹号公馆： 宗地2025-76号， 楼面价 23870 ，容积率 2 ，面积20亩。

面积： 220-366 ㎡，预计88套 ，抬板社区，4栋高层住宅主打一线江景。

左海鎏金和盈： 宗地2025-12号， 楼面价 20900 ， 容积率 3.13 ，面积54亩。

面积：175-350㎡，预计522套 ，抬板社区，其中最受关注的就是沿晋安河的两栋350平，一层一户，做了客厅错层6米挑高。

目前群友分享的一些过程稿来看，海哥确实把其他城市才出现的产品弄了过来， 只能说是真的有认真在做。

分析：两个顶豪产品，建总主打江景，优势是套数不大，不过地处南江滨，就看头部购买力能否认可。

至于左海，地处华林路周边， 522套的顶豪产品，去化压力略大。

特别房企目前上市的几个灯塔，都已经特价出现，去化不理想，感觉可能又是卖好不卖座。

接着鳌峰旧改。

绿城沁百合： 宗地2026-15号， 楼面价14849元/㎡，面积约28.66亩，容积率2.95。

划7栋住宅 ， 建面 约112㎡、129㎡、143㎡ ， 约424户 ，现代风。

建发朗玥： 宗地2026-13号， 楼面价14967元/㎡，面积约30.41亩，容积率2.95。

规划9栋住宅 ， 109、129、143、153， 约450套 ，诗意东方新中式。

分析：两个项目可谓是市场竞争最激烈的竞品，同时拿地，同样的抬板新规，连产品定位都非常接近。

北侧做高层大户型，南侧做刚改2T2小高层。

户型占比，130平以下刚改占比约60%左右，预计连户型设计都差不多，刚改产品基本就是市场公认的， 独梯+四开间朝南。

能看出来，两家品牌房企，都定位毛坯， 主打快销，刚改客源。

只是两家正好都碰上了新政，目前来看，预计都要封顶才能预售， 预计最快要到年底。

届时可以看看，最终市场更认可谁。

最后剩余几个项目资料。

左海金粼和畅 ： 宗地2025-85号 ， 楼面价 21245 元/㎡，面积约17亩，容积率 2.23。

规划4栋住宅， 总套数约156户 ，面积约135㎡、145㎡、153㎡、177㎡。

项目优势：地块面积不大，容积率不算高，旧改里面最早上市的，部分楼栋还有河景，加上抬板设计。

从面积定位来看，虽然还是改善定位，但是海哥转向后，也开始贴合市场， 其中135-145预计占比达70%左右。

只能说面积下来了，但是对比目前市场，感觉还是压得不够。

地铁元禧： 宗地2025-58号 ， 楼面价 10918 元/㎡，面积约20亩，容积率 2.4

规划 6栋高层住宅 ，抬板社区， 规划面积段 约90㎡、118㎡、135㎡、142㎡户型 。

从楼栋俯视图+单栋面积楼层计算，个人预计这个项目的 89㎡可能与麓岛一样，也是2T2的产品。

预计总套数266左右，其中东侧两栋高层是135、142产品， 东端头做端厅主打看江，西端做南厅常规布局。

剩余楼栋全部是2T2的89、118平，定位刚需+刚改， 占比达70%。

如果按这个定位来说，地铁置业虽然是新晋房企，但是操盘的定位并不差。

新榕合翠二期： 宗地2025-38号，楼面价24750元/㎡， 面积约20亩，容积率2.04。

规划5栋小高层，约129、139、169㎡，176套，套数占比 （129：50套，139：64套，169：60套）

分析：地处鼓楼，刚改+改善的定位，加上容积率不算高，做小高层2T2， 都做到独梯光厅，算是一个亮点。

对于项目而言，面积段和户型设计，非常像华润中寰悦府，但是项目是小高层，得房率预计更明显。

这种贴合市场的产品定位，主要还是品牌认可度，以及最终定价。

新榕江和阅二期： 宗地2025-40号 ， 楼面价 9781 元/㎡，面积约23亩，容积率2。

规划6栋住宅，洋房+小高层，打造建面约89-125㎡产品。

从数据来看，预计抬板社区，256套左右， 其中89平做洋房，52套，占比20% 。

剩余都是2T2的牵手楼，套均115左右， 个人预计参考一期：105-125平组合。

分析：在一期操盘有经验后，可以发现二期也更贴合市场了，把一期130平以上的都砍掉，集中到相对好卖的105、125平，然后洋房去搞89平刚需。

再加上抬板新规的概念， 只能说刚需又有一个选择。

03

盘点总结

篇幅略长，虽然明年新上市的项目并不多，但是可以发现，目前本土国企整体的定调是越来越贴客源。

从大改善集中， 也开始集体转向刚需+刚改的市场。

而且不少项目给刚需产品的定位，也不是以前的连廊，而是给了2T2，或者洋房。

至于刚改也开始扎堆， 其中110-130平，能看到不少。

这也是前2年相对好卖的产品，因为新规得房率提升，加上小高层本身公摊不大，又比较好做独梯+四房产品，250-350W，这个购买力的客源接受度也很高。

只能说，本土国企下半场，产品定位开始逐步市场化，而下一步就是定价，推盘策略的比拼了。

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