一套 80 万加元的楼花，压垮一个理工男

老赵那套本拿比楼花，钥匙还没摸着，先等来一张 60 万加元的尾款交割单，80 万出头的高层一居室，带车位带储物柜，2022 年签的约，20 万首付早打进了开发商账户，今年到了交房的日子，他凑不出这笔钱，去找开发商退房，对方把合同推回来，违约的罚金加追偿比 60 万尾款还高。

老赵是理工男，早先在新西兰奥克兰住了十几年，2021 年这个季节卖掉奥克兰的房子，全家搬来温哥华，卖房那年孩子在念小学，是旁人嘴里的学霸，他嫌新西兰偏，怕孩子以后出路窄，才动了二次移民的心思，他卖完房没多久，新西兰房价在 2021 年底见顶，后面几年没再涨回去。

到温哥华他先买了栋小独立屋自住，剩下的钱经朋友的朋友介绍，进了一个做商业地产的资金盘，年化回报开得高，头一年分红到账，转过年来 2022 年，他把盘里的钱取出来，又贴上一笔积蓄，签下本拿比这套楼花，大开发商，黄金地段，签完约他又对着盘里的账动了新心思。

按当时的收益往下算，自住房也卖掉，钱全放进盘里，全家租房住，最多两年连本带利能把房买回去，2026 年这套楼花交割，60 万尾款也绰绰有余，他自己把这套操作叫单车变摩托，账算完没几个月，资金盘先塌了。

投进去的钱一分没拿回来，今年交割单寄到，他提出 20 万首付不要了，房子让开发商收回去另卖，开发商不干，眼下这种行情白捡 20 万也难出手，合同卡在那儿，他只能回北京卖父母的房子凑尾款，北京这几年房价也在跌，卖不出当年的价，能凑多少算多少，凑不够再慢慢挪，两位老人已经收拾东西，准备回山西老家一套小房子住，他同意把这事写出来，只要求隐去真名。

老赵不是孤例，这个月 1 号，澳洲房产数据公司 Totality 公布，澳洲全国房价连续第 6 个月下跌，悉尼一年跌了 7%，过去三个月，各大首府城市 97% 的社区房价在缩水，大多伦多今年一季度新建公寓一共只卖出 246 套，是研究机构记录里 35 年来的最低值。

隔着太平洋，隔着赤道，同一个年份，同一个方向，这不是偶然，将近 100 年前就有人把这一套排进了时刻表，1933 年，美国经济学家霍默・霍伊特在大萧条最深的那一年出书，把芝加哥从 1830 年代建城起 100 年的土地交易价一年年翻出来，连成一条线，暴涨暴跌交替出现，间隔平均 18 年一轮，后来的研究者顺着这条线数，1818 年、1836 年、1854 年、1872 年，一路到 1925 年，每两个高峰前后都隔 18 年上下。

霍伊特本人只记录，没拿这张表算命，真正拿时刻表往前推的是英国人弗雷德・哈里森，1983 年他在土地的力量一书里算出，下一个地价顶点在 1990 年前后，随后英国、美国、加拿大一齐跌进 90 年代初的地产寒冬，2005 年全球房价狂欢，他又出了本繁荣与崩溃，副标题写着 2010 年的大萧条，结果 2007 年危机开场，2008 年全面爆发，年份他没算准，方向两次都压中，他的第三次预言，顶点落在 2026 年，紧跟着一场严重的危机。

按哈里森的拆解，一轮周期 18 年上下，14 年上涨，4 年出清，上涨的第 7 年前后有一次小回调，吓退一批胆小的人，最后两年是冲顶最疯的阶段，他给这阶段起了个名字，叫赢家的诅咒。抢到房的人正举杯，首付和杠杆已经把后面的路堵死。

驱动这条链子的是两样东西，土地和信贷，城市修地铁、建学校、开商场，这些好处最后都沉到不会移动、也不会多出一寸的土地上，地价涨，银行肯拿地做抵押多放贷款，贷款一多，地价涨得更快，转到有一天，人们的收入付不起地价和利息，链子就断，周期之所以是 18 年上下，也跟钢筋水泥的时间有关，拿地、审批、建造、交付要好几年，房子盖多了，消化过剩又要好几年。

主流学界不认死 18 年这个数，但从没否认长周期存在，2012 年，国际清算银行的三位经济学家德雷曼、博里奥、查查罗尼斯做过一项研究，把信贷和房价放在一起看，确认存在一个金融周期，80 年代初以来长度一般在 16 到 20 年，每一个房地产周期的顶点，都和金融危机高度重合，80 年代中期以后，周期变得更长，振幅更大，原因是金融自由化，加上央行货币政策框架的变化。

这张时刻表准不准，看窗外就知道，新西兰 BNZ 银行今年 6 月的报告，按新西兰房地产协会的房价指数，奥克兰房价比 2021 年最高点跌了 22%，扣除通胀实际跌了 35%，首都惠灵顿名义跌 26%，实际跌 40% 左右，经济学家说这是新西兰现代史上最深的一次，英国土地登记局 9 月公布的数据，截至 7 月，伦敦房价一年跌 3.3%，英格兰的公寓一年跌 3.5%，温哥华截至 8 月一年跌 6.5%，基本领跌加拿大全国。

美国看着像例外，今年 8 月，房产平台的典型房屋价值报 36.9 万美元，创了名义新高，可扣除通胀，实际房价比 2022 年 8 月的高点已经低了 7.5%，新高是通胀吹出来的，奥克兰、悉尼、伦敦、温哥华，各地跌的深浅不一，跌的是同一件事。

这里有两个顶要分开，价格的顶，和周期的顶，各国房价几乎都在央行第一次加息前后见顶，新西兰央行 2021 年 10 月动手，房价 11 月见顶，加拿大央行 2022 年 3 月加息，房价三四月间见顶，澳洲央行刚宣布加息，CoreLogic 的日度指数显示，第一个顶落在 2022 年 5 月 7 日，2022 年全球暴力加息，把价格的顶提前砍了下来。

周期的顶说的是土地、经济和信贷扩张走到极限，2008 年雷曼兄弟倒地，全球开始出清，之后是四年低谷，美国房价 2012 年前后见底，从那一年起 14 年上涨，正好走到 2026 年，到了这个节点，澳洲最后一个掉头，新西兰还在下探，伦敦开始阴跌，温哥华不用多说，美国扣掉通胀早就在跌。

同样挨了加息一刀，澳洲为什么比加拿大慢一拍，答案在收入，房价最终靠收入撑，加拿大的收入发动机 2023 年开始熄火，失业率一路往上走，2025 年 8 月升到 7.1%，除了疫情那两年，是 2016 年以来最高，多伦多到了 8.9%，2025 年开始的关税战又砍在制造业上，2021、2022 年疯狂预售的那批楼花，偏偏 2025、2026 两年集中交房，需求在缩，供给按合同往里灌，2024 年联邦政府还在移民上踩了急刹车。

澳洲的发动机一直转到 2025 年，失业率始终在 4% 上下，经济绑着中国和亚洲，铁矿石、天然气照卖，建商又在成批倒闭，新房根本不够，价格的顶，看各国的发动机什么时候熄火，周期的顶，是最后一台发动机也停下来的那一刻，澳洲不是理论的反例，是钟声敲响的最后一击。

同样在下雨，有的地方淹得深，有的地方刚湿地皮，差别在头顶的屋顶，也就是按揭制度，美国主流是 30 年固定利率，锁定以后央行怎么加息都跟房主无关，提前还款罚金也很低，2020 到 2021 年利率砸到底，几乎全美国的房主都重新办了贷款，把利率锁在 3% 上下。

美国银行敢这么做，是因为贷款打包卖给了房利美、房地美两家有政府背景的机构，再做成债券卖给全世界，利率风险转嫁给了全球债券市场，代价是没人愿意卖房，一卖，3% 的低利息就没了，再买房得按 6% 以上重新借，房源被冻住，价格也被拖住，真正淋湿的是没上车的年轻人，全美房地产经纪人协会的年度报告里，首次购房者占比跌到 21%，历史最低。

加拿大按揭摊还期 25 到 30 年，利率锁定期最长通常只有 5 年，每过 5 年就得按当时的市场利率跟银行重签，根子在 1880 年通过的利息法，第十条规定，期限超过 5 年的按揭，满 5 年后借款人随时可以提前还清，罚金银行最多追 3 个月利息，银行签了 10 年 20 年的合同，5 年后人说走就走，自然不敢做长期贷款，加拿大央行的统计，2018 年新发放按揭里，锁定期超过 5 年的固定利率贷款不到 2%，2020、2021 年 2% 上下的超低利率，在 2025 到 2026 年集中到期，一个都跑不掉。

澳洲主流是浮动利率，央行一加息，第二个月月供就涨，新西兰的固定利率大多只有一两年，它最先被淹，淹得最深，英国主流也是两年五年固定，跟加拿大差不多，但它有两道防线，2014 年英格兰银行上了压力测试和贷款收入比上限，把杠杆压得死死的，加上几十年规划审批极严，房子一直盖不够，雨先从伦敦最贵的地方慢慢往里渗。

今年还有第二波冲击，中东局势推高能源价格，全球通胀重新抬头。新西兰二季度通胀升到 4.1%，央行已经在收流动性，加拿大市面上讨论的是 10 月大概率加息，英国的银行从 7 月中旬起重新上调房贷利率，盼着降息救市的人，等来的是另一种局面。

加拿大上一轮真挨周期的揍，是 1989 年，多伦多地产局的历年平均成交价摆得清清楚楚，1988 年 22.96 万加元，1989 年涨到 27.37 万，一年涨 19%，就是最后一年涨得最疯，1990 年跌到 25.5 万，1991 年 23.4 万，1992 年 21.5 万，三年每年跌 7% 到 8%，三年跌掉整轮跌幅的将近八成，1993 年以后跌势慢了，却不停，20.6 万、20.5 万、20 万，一直到 1996 年的 19.87 万才算见底，从高点算名义跌了 27%，均价直到 2002 年才回到 1989 年的水平，整整 13 年，扣掉这 13 年的通胀，当年在山顶买房的人还是亏的。

2008 年全球崩盘，加拿大有惊无险，多伦多均价 2007 年 37.8 万，2008 年 38.3 万，2009 年 39.8 万，别人出清那两年它还在涨，当时四样东西凑齐了，危机是美国次贷从外面砍进来的，加拿大银行没碰次级贷款，央行手里有子弹，基准利率从 4% 以上一路降到 0.25%，油价从 140 多美元砸到 40 美元，通胀没了，降息的手脚放开，接着中国四万亿刺激，大宗商品反弹，石油矿产又卖上价钱，再加上起点轻，2008 年加拿大家庭债务是可支配收入的 150%，跟美国的 132% 相差不多，后面还有源源不断的移民接盘。

到了 2026 年，四样东西一样样失效，这一刀是从自己地里长出来的，银行还肯放贷，买房的人已经还不起，新买家也接不住，加拿大的银行不怕违约，首付不到两成的贷款，有政府背书的按揭保险兜着，BC 省、安大略省还是全追索，房子拍卖了不够还，银行能接着追别的资产和收入，美国很多地方，借款人把钥匙一交就能走人，所以信贷损失不落在银行身上，落在一个个家庭身上，老赵想弃楼花都解不了套，就是这套制度落到一个人身上的样子。

这一轮看不到 2008 年美国那种集中甩卖，只有一户户扛不住，一户户卖房，跌得慢，要磨的年头更长，央行的子弹也打光了，这一轮利率从 5% 降到 2.25%，今年能源冲击把通胀推回来，7 月、9 月两次会议都按兵不动，2008 年油价暴跌给降息开门，2026 年中东冲突推高油价，输入型通胀把门堵上，高油价对阿尔伯塔的财政是好事，落到温哥华、多伦多背房贷的家庭头上，就是每个月多出来的月供。

国际清算银行那几位经济学家提出过一个说法，叫未完成的衰退，眼前的衰退硬压下去，短期稳住，代价是将来更大的衰退，2008 年之后，美国家庭债务占可支配收入的比例一路往下走，加拿大一路往上走，2022 年三季度冲到 188.2% 的历史最高，今年二季度还在 176.4%，多伦多均价从 2009 年的 39.8 万，涨到 2022 年的 119.6 万，13 年翻了 3 倍，收入远远没翻这么多。

2022 年见顶之后，2024 年央行开始降息，房价又被拖起来一小阵，反弹到 2025 年 11 月才再次掉头，从那以后到今年 8 月又跌了 4.2%，等于两次作业都没还，2024 年联邦政府在移民上踩急刹车，限制留学生，削减永久移民目标，人口增长几乎停下，接盘的人也在变少，老赵北京父母那套房子已经挂了牌，中介带人看房的电话，他一天接好几个。