福州四代宅，一夜之间消失了！

不知你发现没有，凭借超高得房率和大露台风靡一时的四代宅，似乎一夜间突然熄火了！

首先从供应端来看，福州作为全国首批试点城市，上一次供应可建设立体生态住宅的地块，还要追溯到2025年第一次土拍，即2025-03号和04号地块（建发国贸望樾和建总瑞玺）。

从政策端来看，包括福州在内，广州、武汉、西安、成都等多城密集出台新规，收紧四代宅报建。多地似乎不约而同都按下了刹车键。

第四代住宅的风只刮了三年，俨然已被叫停，这让不少购房者也有些慌了：“以后都不批了吗，空中庭院要绝版了？”“是不是产品有什么硬伤？”“我家还没交付的花园还会不会在？”

那么，究竟为何？

四代宅正退出福州楼市主战场。据东街1號统计，2023年以来，福州四区土拍共成交了11幅可建设立体生态住宅的地块，但只有5幅有规划四代宅产品，即在售的榕发城启未来松间、建发灏云、新榕亦川、新榕云行，以及拿地近两年还未入市的新投三江公馆。

而建总流花溪一期、地铁栖江元璟、建发国贸望樾和建总瑞玺等都不约而同抛弃了四代宅方案，转而去做新规产品。

加上更早拿地的榕发麓里，福州四区目前在售四代宅项目只有5个。土地断档加上房企主动转向，福州四区四代宅或将进入很长一段时间的产品空窗期。

房企为什么不爱建四代宅了？这涉及多重因素：

1、大户型难卖

市场环境变化，福州大户型去化普遍困难，市场更倾向于刚改产品。但2024年第七次土拍开始，都是要求单套建面≥144m的住宅才可建设立体生态住宅。开发商为求快销，只能放弃锁死大户型的四代宅。

最典型的就是主推103-143㎡新规户型的建发国贸望樾，入市不到一年，380套住宅就快速清盘。反观仓山某纯大户型四代宅项目，取证11个月仅网签10套。

2、产品自身缺陷暴露

福州首批四代宅交付后，产品缺陷逐渐暴露。例如，错层露台设计导致上下层对视，隐私性差；露台过大，易遮挡室内采光；露台积水；空中绿植养护成本高……这些问题削弱了四代宅的市场吸引力。

而且四代宅对物业运维和业主自律性要求极高。闽江北某四代宅项目就曾因业主私自倒板违建引发投诉，严重破坏外立面统一性，并遮挡相邻楼层视野。

3、成本压力

四代宅的大悬挑露台和空中花园对建筑结构、防水、排水提出了更高的技术要求，增加了开发商的建造成本和售后风险。

4、产品平权化，高赠送红利消失

四代宅退潮更重要的原因是，“好房子”新规落地后，普通住宅的得房率和实用性大幅提升，削弱了四代宅的代际优势。新政又将露台、阳台等附属空间纳入计容比例严格管控，四代宅的“空间红利"大幅缩水。

总之，房企主动放弃四代宅，是市场倒逼和政策收紧下的理性选择。

为了堵住“偷面积”漏洞，保障基本的居住舒适度，福州早就为四代宅的“高赠送"划定红线。2023年11月发布的《关于生态住宅规划管控要求》明确：

住宅建筑北面不得设置空中花园（植树平台）及开敞式公共休闲绿化平台。

至此，南北双露台成为历史！

到了2024年3月，福州出台十二条措施优化土地开发新政，阳台面积被“限”：

住宅建筑外挑阳台面积总和按不超过套内建筑面积20%控制。

2026年1月26日，福州资规局发布《关于优化规划技术指标计算规则的通知》，进一步收紧附属空间：

阳台、凸窗、空调外机搁板、入户花园、外廊、露台、退台、设备平台、防火挑檐、结构板、花池等房屋附属空间，其水平投影面积总和不得超过该栋楼住宅总计容建筑面积的25%。

露台不再单独赠送，而是纳入25%最大赠送比例里面，意味着开发商无法再通过“无限放大露台”来拉高得房率。大部分项目也会优先选择不带露台赠送的套内空间得房率提升方案。毕竟，不能封包的露台，实用性远不如实打实的室内面积。

像榕发麓里这种既有南北双露台，又有高赠送和体面户内尺度的完全体四代宅，就成为政策窗口期收官之作。

不止福州，去年以来，武汉、西安、成都、天津、长沙、郑州等超20个城市都已出台相关文件或规定，限制露台、阳台、飘窗等空间过度赠送。

最值得关注的是，2026 年 8月，广州住建局发布住宅设计相关征求意见稿，配套 21 套参考户型范本，将户型实用率区间锁定在73%-86%，同时，飘窗的面积占比控制在10%以内。

这可是官方公布的好房子的户型设计参考答案，可以视为“高赠送”时代落幕的前哨！

这一轮管控收紧不是叫停四代宅，而是叫停盲目做大露台导致客厅昏暗、卧室局促的畸形产品。

这是对过去靠模糊规则制造出来的面积神话进行纠偏。因为得房率无序内卷，会让行业竞争逐渐跑偏。用心做户型、做品质的楼盘，反而卖不过那些拿高赠送当噱头的楼盘。

最重要的是，守住建筑安全底线。

空中庭院要半米厚覆土+大树+景观，荷载是普通阳台3-4倍。成都有个四代宅楼盘，交付三年，悬挑的露台就出现了0.3-1.2mm的裂缝。

好房子的标准并不是得房率越高越好。房屋的结构安全、室内空间合理布局、采光通风、公区品质以及长期的物业运维水准，才是购房者更值得关注的指标。

四代宅的下半场，拼的也不是谁送得多，而是谁更懂生活。

而给四代宅划上一道红线后，福州新房市场也将从“面积竞赛”回归“品质竞赛”！

上为正文，欢迎关注我们！