五星级酒店入住率87%，为什么还是卖不掉？

一家全年入住率超过87%、平均房价达到1140元的五星级酒店，却迟迟没有等来理想的买家。

这家酒店是位于深圳福田核心商圈的金茂深圳JW万豪酒店。

中国金茂此前曾尝试以约20亿元出售该酒店资产，但交易始终没有取得实质性进展。如今，金茂正在尝试另一种方式。

今年9月，申万宏源—中国金茂深圳酒店持有型不动产资产支持专项计划获得上交所受理，拟发行规模10.3亿元。

一家经营表现不错的高端酒店，正在通过资本市场寻找新的资产盘活路径。

这背后牵涉的，已经不只是深圳一家五星级酒店的命运。

入住率87%，

酒店生意不差

从经营数据来看，金茂深圳JW万豪酒店算得上中国金茂旗下表现较好的酒店资产。

酒店位于深圳福田中央商务区，靠近车公庙地铁站，周边聚集了写字楼、金融机构及大型商业设施。其区位优势，为酒店提供了相对稳定的商务住宿需求。

中国金茂2025年年度报告显示，金茂深圳JW万豪酒店全年平均入住率87.3%，平均房价1140元，每间可售客房收入（RevPAR）995元。

对比2024年，这三项指标均有所改善。

2024年，酒店入住率为84.8%，平均房价1103元，RevPAR为935元。到了2025年，入住率提高2.5个百分点，平均房价上涨3.4%，RevPAR增长约6.4%。房价和入住率同步提升。

在不少高端酒店面临客源竞争、需要依靠降价维持入住率的市场环境下，深圳JW万豪能够同时提高房价和入住率，说明其客房产品具备一定的竞争力。

2026年中报显示这种增长仍在延续。

今年上半年，深圳JW万豪平均房价达到1205元，入住率进一步提高至88.3%，RevPAR达到1064元。相比2025年同期的977元，RevPAR增长约8.9%。

也就是说，酒店的经营表现并没有随着资产处置消息的出现而恶化，反而仍在改善。

放到中国金茂旗下其他酒店中比较，深圳JW万豪的表现同样不弱。

2025年，上海金茂君悦大酒店入住率88.5%，RevPAR为1171元；北京金茂万丽酒店入住率86.9%，RevPAR为1113元。

南京威斯汀酒店入住率82.5%，RevPAR为613元；长沙梅溪湖豪华精选酒店入住率72.3%，RevPAR为454元。

深圳JW万豪的入住率在上述五家酒店中排名第二，RevPAR排名第三。这样的经营水平，放在高端酒店市场中具有相当的竞争力。

然而，对于一家资产持有人来说，入住率高、房价高，只能说明酒店客房卖得不错，距离证明整栋物业是一笔高回报投资，还有很长一段距离。

酒店经营收入需要支付人工、能源、餐饮成本、品牌管理费用以及日常维护等各项支出。经营利润之外，业主还需要考虑物业折旧、设备更新、大型翻新及资金占用成本。

尤其是五星级酒店，往往拥有较大面积的宴会厅、餐饮空间、公共区域及配套设施。客房是重要收入来源，但整栋酒店的投资回报，还取决于这些空间能否创造足够的经营收益。

一家好酒店，

为什么未必能卖出好价钱？

金茂深圳JW万豪的资产处置，发生在中国高端酒店投资市场深度调整的时期。

近年来，随着房地产行业进入存量调整阶段，大量此前由房地产开发商投资建设的高端酒店陆续进入出售市场。

这些酒店不少拥有国际品牌、优越地段和较高的建筑标准，但找到合适买家的过程并不轻松。

原因之一，是买卖双方对资产价格的判断存在差距。

对于原有开发商，酒店资产的价值往往包含土地、建筑投入、装修成本以及多年经营积累。特别是一些核心城市的高端酒店，前期开发成本很高，业主自然希望在出售时获得相应的资产溢价。

而对于新的投资者，一栋酒店值多少钱，首先需要看未来能够获得多少经营回报。

假设一家酒店的收购价格为20亿元，如果投资者希望获得5%的年度净现金收益率，那么酒店每年需要产生约1亿元可供业主使用的净现金流。

如果目标收益率提高到6%，对应的年度净现金流要求便达到1.2亿元。

对于一家四百余间客房的高端酒店而言，这绝非容易实现的目标。

即使入住率达到87%，平均房价超过1100元，按照450间客房进行示意测算，全年客房收入也仅约为1.57亿元。

酒店当然还有餐饮、会议、宴会等其他业务收入，但这些收入同样对应着大量经营成本。

如果酒店最初的开发成本较高，业主对售价的预期又难以调整，交易自然不容易达成。

金茂深圳JW万豪此前在中介市场以约20亿元寻求买家。不过，目前尚缺少完整的官方挂牌及终止交易文件，无法据此认定酒店曾以这一价格连续挂牌三年，也无法确认其间是否发生过正式交易谈判。

但这一市场传闻背后所涉及的资产定价问题，在酒店行业具有现实意义。

今年以来，多家曾由富力持有的高端酒店通过司法拍卖完成交易。

例如，无锡富力喜来登酒店以约2.32亿元成交，合肥富力威斯汀酒店以约3.04亿元成交，武汉富力威斯汀酒店以约3.75亿元成交。三家酒店均经历了二次拍卖，成交价格约为评估价的56%。

这些酒店与深圳JW万豪并不处于同一城市，也存在产权、债务和司法处置等方面的差异，不能直接进行估值比较。

但它们反映出一个市场现实，即使是成熟的国际高端酒店品牌，也需要在买家的投资回报要求和卖家的价格预期之间找到平衡。

仲量联行数据显示，2026年上半年中国内地酒店投资交易额超过99亿元，同比增长155.4%。市场交易活跃度有所改善，但更多投资者偏好5亿元以内、经营和资产情况较为清晰的单体物业。

相比之下，动辄十几亿元甚至数十亿元的高端酒店，对买家的资金实力、投资期限和资产管理能力提出了更高要求。

从卖酒店到资产证券化，

金茂开始换一种方式

面对高端酒店资产的长期持有成本，中国金茂近年来开始调整旗下酒店资产的资本安排。

2024年，中国金茂出售三亚希尔顿酒店相关资产，交易金额约18.49亿元。2025年，公司又完成了三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店相关资产的处置。

两家酒店均属于金茂此前持有的高端度假酒店资产。

从财务报表来看，资产处置对集团酒店业务收入产生了直接影响。

2025年，中国金茂实现酒店经营收入约16.20亿元，同比下降约4.6%。公司在年报中解释，收入下降主要受到此前出售三亚希尔顿酒店的影响。

2026年上半年，集团酒店经营收入进一步同比下降约19%，主要由于2025年下半年处置三亚丽思卡尔顿酒店。

与此同时，中国金茂仍然在发展酒店运营业务，并与万豪、凯悦等国际酒店集团保持合作。公司旗下既有国际品牌高端酒店，也在培育自有酒店产品线。

对金茂而言，酒店资产持有与酒店运营正在成为两个需要分别考虑的业务问题。

2026年9月，金茂深圳酒店持有型不动产ABS项目获得上交所受理，成为这一调整过程中的又一个动作。

根据披露信息，该项目拟发行规模10.3亿元，原始权益人为嘉兴峦茂企业管理合伙企业（有限合伙），计划管理人为申万宏源资管。9月17日，项目审核状态更新为“已反馈”。

需要明确的是，10.3亿元属于拟发行证券的规模，并不能直接等同于酒店资产估值，更不能据此判断金茂已将原本价值20亿元的酒店打折出售。

持有型不动产ABS通过特定交易结构，将符合条件的不动产资产及其经营收益引入资本市场，为原有资产持有人提供资金回收和资产管理安排。

其交易对价、持有比例、现金分配及退出机制，需要结合具体发行文件判断。在项目正式完成发行之前，也不能认定金茂已经收回10.3亿元资金。

直接出售一家大型高端酒店，通常需要寻找具备充足资金和专业管理能力的单一买家，交易规模大，谈判及尽职调查过程复杂。

通过资产证券化，酒店可以在符合相关规定的前提下引入机构投资者，将资产权益及未来经营收益纳入更专业的投资安排。

对原有业主而言，这提供了一条不同于传统整售的资产盘活路径。

2026年上半年，中国金茂营业收入214.18亿元，同比下降15%。归属于公司所有者的净利润约8.79亿元，同比下降19%。

截至6月底，集团计息银行贷款及其他借款约1227.57亿元，较2025年底减少约62.55亿元，现金及现金等价物约373.45亿元。

在房地产企业持续压降债务、改善现金流的过程中，长期占用大量资本的经营性物业自然需要重新评估其持有价值。

尤其对于高端酒店，经营利润往往需要多年积累，才能形成与资产规模相匹配的现金回报。通过适当的资产处置与证券化安排回收资金，可以提高集团资金使用的灵活性。

事实上，金茂已经在其他商业物业上积累了证券化经验。

2024年，长沙金茂览秀城成为华夏金茂商业REIT的底层资产，中国金茂通过子公司继续持有部分基金份额。

不过，商业综合体与酒店在经营收益、资本开支和资产估值等方面存在差异，既有项目的成功经验也不能直接保证深圳JW万豪的证券化结果。

对于中国金茂来说，深圳JW万豪项目能否顺利完成发行，以及最终能够实现怎样的资产回收效果，还有待后续披露。

而对于中国酒店业来说，这一案例提供了一个新的观察角度。

此前，房地产开发商投资酒店，往往还有土地开发、城市综合体配套、品牌溢价等多方面考虑。酒店本身的经营回报，未必是项目最初投资时唯一的目标。

随着房地产行业调整、持有型资产管理逐渐专业化，酒店需要更加独立地接受资本市场的收益检验。

当酒店从开发商的长期配套资产变成投资机构评估的收益性物业，其价值也将受到更严格的财务约束。

一家五星级酒店可以拥有稳定的客源、良好的品牌和较高的房价，却依然可能面临资产交易周期漫长、买卖双方估值难以达成一致的问题。

中国金茂从出售部分酒店资产，到推动深圳JW万豪证券化，反映了房地产企业对酒店资产持有方式的重新安排。

随着越来越多高端酒店进入存量交易市场，未来酒店资产的定价，也将更加依赖其持续创造现金流的能力。

对于酒店集团和业主来说，五星级的品牌与服务标准可以支撑房价，却无法直接决定一栋物业的投资回报。

87%的入住率证明了酒店能够吸引客人，而一栋酒店最终能够卖多少钱，还需要资本市场给出答案。