深圳杭州同日发布现房销售细则，7城已落地，谁更谨慎谁更灵活？

10月15日，杭州、深圳同日交出现房销售细则“答卷”。随着这两座城市落地，北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳7城方案已全部出齐。

同样是大框架趋同，深圳和杭州却在定金比例、土地款分期、在途项目过渡上，给出了不一样的答案。

在途项目“一城一策”过渡

在预售与在建项目的规则上，杭州、深圳两地逻辑一致：8月28日后新公告出让土地的商品住房项目，若要预售，单体建筑须完成主体结构封顶；购房资金（定金、首付、个贷、分期或一次性购房款）全部存入资金监管账户，竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后方可解除监管；项目竣工备案后，方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款受托支付至监管账户。

差异主要体现在存量、在途项目的过渡安排上。

深圳将“8·28”前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可的项目，明确按原政策执行；对已取得或正在出让土地但未取得工规证（建设工程规划许可证）的项目，原则上执行新政策，但若区政府确认能按时建成交付、加强资金监管并报市住建局备案，2027年12月31日前仍可按原预售条件申请预售；“三旧”改造历史遗留项目则另行研究。

杭州的过渡更细。8月28日前已取得工规证的项目按原规定执行；已出让未取得工规证的存量地块，经所在区县评估风险、强化监管并报市房产行政主管部门备案后，2027年底前可沿用旧规；历史遗留问题项目更获宽限，可延至2028年底。

杭州的另一处看点是“支持项目分期开发”与“实施分阶段竣工备案”。8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，支持分期办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可、商品房预售许可和竣工验收备案。优化全装修商品住房项目竣工备案管理，可按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工备案手续。

横向对比，在中指研究院政策研究总监陈文静看来，广州支持分期分栋办理规划、施工、人防报建、预售、现房销售备案及竣工验收备案，要求楼栋具备独立使用功能、明确各期配套建设时序与交付时间。武汉支持按最小单元分批竣备，并实施分阶段竣备——楼栋以±0为界划分地下、地上两阶段，全装修项目可按毛坯、室内装修两阶段分阶段竣备。杭州与武汉类似，支持分期竣备，同时支持分阶段竣工备案，指出优化全装修商品住房项目竣工备案管理，可按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工备案手续。

现房定金：深圳上限3%，杭州5%

现房销售门槛与监管方面，两地的要求几乎一致，最大区别在于定金比例。

深圳规定，已取得住宅楼栋主体结构工程施工许可的现售项目，开发企业在充分研判履约和交付风险后，可与购房人签订商品住房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%；购房定金合同应当约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，开发企业应依法承担定金罚则责任，双倍返还定金或按合同约定承担违约责任。

杭州规定，实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业制定定金销售方案并报房产行政主管部门备案后，方可与购房人签订购房定金合同，定金金额不超过商品住房总价款的5%。购房人支付的定金，应全部存入资金监管账户。房屋具备交付条件后，解除定金监管。

放眼全国，北京定金上限为1%，上海、深圳为3%，广州、武汉、天津、杭州均为5%。换言之，深圳在现房定金上采取的是与上海相同的3%口径，相对审慎；杭州则取满上限5%。

可以看出，北京、上海、深圳在现房定金比例上更为谨慎，广州及多数二线城市则按5%上限执行。

土地款可分期缴纳：杭州最长2年，深圳“1+1”

土地出让价款分期缴纳，是这一轮改革为房企留出的重要缓冲，两地均按国家规定放行分期，但节奏不同。

深圳方面的规定是，8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。实行分期缴纳的，首期款应当在国有建设用地使用权出让合同签订之日起30个自然日内缴清，缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，余款原则上在一年内缴清，特殊项目经土地出让协调决策机构集体决策后，可以在两年内缴清；分期缴纳的，不计利息。

杭州则是，同为“首付款30日内、比例不低于50%”，但是余款可延长至出让合同签订后2年内缴清，不计利息。

横向看，陈文静表示，7城土地出让价款首付款比例实际一致，多为30日内不低于50%，武汉为半年内，节奏更宽松。真正差异在余款缴纳期限——上海、广州、武汉、天津、深圳均采用“1+1”两段式，多为原则上1年、经决策可再延1年，深圳原则上1年、特殊项目可延长至2年；北京、杭州采用一次性“2年内缴清”。另外，武汉未提及“不计利息”。

预计更多城市将落地细则并释放弹性空间

至此，已经有7个城市出台了细则，分别是北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳。

陈文静指出，从制度设计看，7城高度一致地把握三条主线：一是“新老划断”平稳过渡，统一以8月28日为分界点，对在途项目设置过渡期，最长延至2028年底；二是“提门槛+强监管”，预售门槛统一抬升至主体结构封顶，预售资金全额全过程监管；三是“给支持、留空间”对冲压力，通过土地款分期、优化保函置换、分批竣备、预登记等配套安排缓解房企资金压力。差异主要体现在新老划断的颗粒度、重点监管额度的范围，以及配套工具的丰富度等方面。

陈文静进一步指出，整体来看，7城中武汉政策灵活性更高，四季度，预计更多城市将落地实施细则，也将有更多城市进一步释放政策弹性空间，推动新旧政策平稳过渡。新的销售模式下资金占用周期延长，未来各地预售资金监管办法（如保函置换）、分户抵押配套细则等的落地情况，也将成为重点关注内容。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 岳彩周

校对 卢茜