不要被保利置业套路忽悠，虎丘壹号真的没那么完美

刚刚，虎丘旁#虎丘壹号取证，均价：37530.83元/㎡，该批次主要是毛坯联排32套，建面约172、212、261㎡；这个项目也可谓是几经波折终于取证，

停！！！！等一等，先别买

大家看多了甲方的“正面”宣传，不要一股脑的往前冲！今天我们罗列一些虎丘壹号“非正面”的内容供大家探讨。

首先我们看一下取证情况，虎丘壹号此次取证32套，分别为：6、17、19、20、23、24、26、27幢；

都是4 联排产品，中间户为 172 平㎡，边户为 212㎡和 261㎡；

单价区间约33811.9–47501.3元/㎡（不算便宜，比旁边的纯别墅蓝城都贵）。

简单介绍一下：#虎丘壹号位于相城区元和街道，永方路与华元路南侧；

开发商为相高新集团，由保利置业代建（俗称小保利），第一个地块（苏地 2025-WG-Z28 号地）规划：规划 27 栋 3 层联排+ 4 幢洋房（非纯别墅小区），

虎丘壹号整体有三个地块构成，目前取证的为西地块苏地 2025-WG-Z28 号地块，该地块在项目最内侧，很多人应该知道项目公开之初 对外宣传要开 Z03地块，下面是当时的宣传画面。

可能由于该地块就紧邻永方路主干道，噪音很大，客户量不达预期，保利置业为了多收点客户就先开了西侧地块，为了保首开妥妥的“营销策略”。

虎丘壹号的三块地都由相高新系进行兜底，低价成交。

相高新不必多说，本地城投国企，只负责兜底拿地；

下面简单说说保利置业，保利置业在苏州发展多年，于2005 年左右首入苏州，先后在尹山湖、相城区打造各种刚需项目，近几年尝试转型打造所谓的“高端住宅”，其中最有代表性的就是翡丽甲第（与北京金隅合作），号称全石头打造的“豪宅”，不过这个豪宅发展并不太好，截止目前取证 340套， 还有 170 套可售，24 年 9 月份首开，至今两年才卖了一半，可谓是销售艰难，去年保利置业请了前碧桂园营销经理操盘整个保利置业苏州营销，该“大咖”来了之后进行大刀阔斧的“优化”策略，也玩起了碧桂园那套高周转策略，今年5 月份由于大幅降价和减配导致客户集体维权把翡丽甲第“豪宅”的人设打得稀碎。

下一篇我们再聊保利置业苏州其他项目，今天我们主要还是聊一聊这个“火热”的项目，近半年保利置业给虎丘壹号做的品牌宣传够多了，下面我们分析一下该项目存在的一些非正面，供大家探讨（以下内容仅个人观点）：

1、虎丘壹号分三个地块开发（Z03/Z28/Z35），组团差异巨大：Z03、Z35 靠近永方路主干道，有车流噪音（各种土方车横行），地块外侧存在高压线。

只有 Z28半岛组团远离主干道与高压线（这也是为什么首开这个的原因吧），但是Z28 的主要出行道路目前还在规划未见施工。

另外项目南侧就是加油站，长期有大型车辆加油，其出行安全也是问题。

2、商业配套偏弱。只有小型社区商业，大型商业需要去活力岛 / 姑苏，日常买菜还凑合，逛街、大型购物距离较远；

板块教育资源不算突出，属于生态改善盘，不是学区盘。

另外引以为傲的虎丘湿地公园，也要绕行的北门或者南门进去（地图粗略估计也要 20 分钟步行），虎丘壹号智能算是虎丘湿地公园旁，小区南向都是马路，在小区内很难感受虎丘生态，也就在地图上看看。

注意：项目行政归属相城，虽然在虎丘湿地旁，不属于姑苏施教区

3、联排楼栋间距偏小，采光问题。容积率 1.0 做联排排布，楼栋基底最近仅约 7 米，依靠退台设计弥补采光。底层采光、隐私性是硬伤，前后户视线干扰明显；不是传统宽楼间距别墅，介意隐私、喜欢开阔庭院的买家要慎重。

4、市场层面，相城墅类供应扎堆，竞品密集：象屿和墅（抬板）、虎丘江南里（蓝城出品）、美域安澜（也是抬板）等一批别墅同期在售，二手未来竞争压力大，增值预期保守，自住优先，不适合投资。

再者项目主推的抬板联排属于新规产品，也已经不是独有，象屿和墅是抬板纯别墅，联排总价仅 500 万，那是真正的纯别墅，虎丘壹号还有洋房呢；

另外抬板市场二手案例少，未来二手房买家会对抬板、地下室、露台改造有顾虑，流动性弱于成熟板块大平层。

5、产品户型方面，该批次主要是 172㎡中间户

以172㎡为例，户型首层，如果保留独立老人房，餐客厅进深和面宽会压缩，空间感偏弱，大多需要拆改墙体才能获得通透感，改造有成本、有结构限制。 另外首层只有南花园，没有联排应该有的北花园和入户，二层需要自行浇筑（说到浇筑，板下两层空间都需要自行浇筑，其装修成本比传统的别墅更高）；

顶层露台没有预留阳光房框架，楼梯只到3层，无法直通顶层露台，露台利用率大打折扣；后期想搭建阳光房，涉及违建风险，不能随意改造。部分边户露台形状不规则，实用面积缩水。

6、价格方面，虎丘壹号此次推出的价格普遍高于预期，隔壁纯别墅项目蓝城虎丘江南里备案均价 3.4 万/平，那可是蓝城出品，一个专门做豪宅的品牌开发商，作为没有别墅经验的保利置业不知道谁给的勇气，总价586-12500w，这个价格区间实话说在苏州随便挑选，上面说的象屿和墅叠墅总价 300 万，联排 500 万，纯别墅产品，不香吗？近期周边还在挂低密地块，楼面价更低，真的也许等一等会更好吧。

一房一价表如下，建议收藏

总结以上，建议最近关注这个项目的网友，停！！！先别买虎丘壹号，可以等一等，828 新政出现，说明接下来都是现房销售，就像今天杭州出的以旧换新政策只需交不超过总房款 5%的款项，其余的等竣备之后才需要，这样可以很好的减轻购房压力，因为苏州还没出细则，虎丘壹号没有示范区就着急开盘，应该也是在这个政策模糊时间抓紧卖了回款；

目前相城区都是低密度地块，而且楼面价也很低，对于有置换需求的朋友来说，可以好好等一等。保利置业在苏州没有别墅的建筑经验，再加上营销负责人为碧桂园出身，其营销策略也不是一般的“花”，建议各位看官停下来（说不定会降价），多看看，至少要等他的实体样板间和示范区公开，不要急着购买，也望告诉周边朋友不要冲动。

欢迎大家讨论，下一篇我们聊聊保利置业其他项目