郑州买房，开始看鲜风生活和华豫佰佳了？

来源：郑州楼市

前两天，一位读者找我咨询二手房。

捋清预算、户型面积后，他提了一个硬性要求——

小区附近得有鲜风生活或者华豫佰佳。

我愣了一下，鲜风生活、华豫佰佳这些本土超市人气很高我是知道的，但是拿来做买房筛选标准，我还是第一次碰到。

读者跟我说，他对郑州不是很熟，但他很清楚超市老板不是做慈善的，人住得满、生活氛围浓的区域才愿意开店。特别是这两年新开的超市，更能说明区域自住行不行。

你别说，这话没毛病。

某种程度上，超市的选址要比一堆楼市报告靠谱。

顺着这个思路，我们来看看郑州楼市。

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我翻了不少资料，把热度最高的本土超市四小龙(鲜风生活、华豫佰佳、淘小胖、农夫刘先生)门店挨个在地图上标了出来。

不完全统计，目前郑州主城区有26家鲜风生活、26家华豫佰佳、3家淘小胖、14家农夫刘先生。

PS：这里说明下，有些门店是已围挡宣传尚未开业的(华豫佰佳升龙又一城门店)、有些门店是刚刚注册尚未官宣的(鲜风生活绿城锦棠天地门店)，数据以官方为准。

统计的这69家门店，绝大多数都开在了三环内。

淘小胖偏爱北区，门店都在金水路以北；

农夫刘先生定位生鲜超市，扎根社区，门店主要分布在南区；

鲜风生活、华豫佰佳门店数量比较多，东南西北雨露均沾。

具体到区域的话，差距挺大的。

咱们按照顺序来看看，这些区域都是怎么回事。

►金水区门店数量 20家

金水区四小龙门店最多不意外，毕竟是郑州老牌强区，人口基数大、消费力强，超市不来才怪。

细分下来，三环以内15家，金水北5家，整体分布还算均匀。

比较尴尬的是，杨金、鸿园目前挂零，且很难有新的进展。

►二七区门店数量 13家

二七区挺亮眼的，有13家门店，连二七新区都兼顾到了。

不过主打生鲜的农夫刘先生门店占比较高，中高端消费力可能还差点意思。

►管城区门店数量 12家

都说管城区商业不够看，但人口基数大、基础消费并不差。

单看三环内13家的门店数量，管城区基本跟金水区一个梯队。

拖后腿的是三环外的管南，目前挂零。管南人想要逛鲜风生活或是华豫佰佳，得跑到隔壁的二七区(华豫佰佳橄榄城门店首日业绩破纪录，管南人绝对贡献不小)。

►高新区门店数量 9家

高新老城有9家四小龙门店，堪称三环外最密集的区域。

高新区产业底子不错，持续不断有年轻人导入，消费力跟得上。

目前双湖科技城、五龙口还未有门店，侧面印证了高新区楼市冷热不均的现状。

►郑东新区门店数量 8家

郑东新区乍一看仅有8家，显得不多。但别忘了，郑东新区还有2家胖东来、1家山姆、1家麦德龙，整体实力一点都不弱。

根本原因是开店成本高、很考验资金实力，还得跟胖东来对打，选址都比较谨慎。

►中原区门店数量 5家

按理说，中原区四小龙门店数量跟二七区、管城区不该差太多，结果目前才有5家门店，有点意外。

不过这并不能说中原区的配套不行，这里的超市其实不少，生活氛围不差。

PS：也有人说中原区人口老龄化严重，对鲜风生活这种偏年轻的超市需求没那么大。

至于常西湖新区，本身区域面积大、住宅分散，暂时未形成大规模的居住生活区，挂零很正常。

►经开区门店数量 1家

你没看错，经开区只有三环边上开了1家农夫刘先生门店。

经开区房价不便宜，地理位置也不差，结果商业配套上表现有点拉垮。不管是经开老城还是滨河国际新城，都不够看。

我倒觉得不是片区不行，就是节奏慢了点，还得再等等。

►惠济区门店数量 1家

严格来说，惠济区是挂零的，我把刚刚注册的鲜风生活华商万汇城门店给统计上才算有了1家。

而且尴尬的是华商万汇城属于老鸦陈片区，更靠近金水北，整个连霍高速以北还没有四小龙门店。

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从四小龙门店密度上来看，三环内除了老经开和五龙口片区，其他区域门店都不少。

三环外高新老城、金水北基本都能覆盖到，跟郑州楼市热度梯队对得上。

这是不是说，跟着四小龙门店买房就行了？

我觉得不能一概而论。

有些区域没门店，不代表区域不行，可能只是没位置。

比如经开老城、北大学城，这里人够多、入住率不低，但优质的位置已经被占了，四小龙想进也不一定进得来。

很多人不知道，他们的很多门店其实是永辉、世纪联华撤出后接的盘，有现成的底子在，改改装修就能开门营业。

本质上，吃的是成熟市场的替代红利，只算当下的账。

有些区域还在产业导入、人口积累的阶段，现在的人口密度撑不起超市盈利。

比如北龙湖北，论规划、产品都是郑州第一梯队，但现在跟着四小龙门店去买房，只能看到一片空白。

这里要搞清楚一个常识，超市是滞后指标，不是先行指标。

人住满了，超市才来。

不是超市来了，人才住。

这两者之间，至少有两三年的时间差。

对于买二手房的人来说，跟着四小龙门店走是对的。

超市密集的区域，说明自住家庭多、生活半径成熟、流通性好。

你买进来，楼下能买菜、能吃饭，以后好卖。

站在这个角度上，用四小龙门店密度筛选二手房，比听一堆虚头巴脑的分析要务实得多。

但买新房，不能完全照搬这个逻辑。

三环内的新房跟二手房的逻辑是一样的，人气是真的、配套是真的、入住率是实在的，跟着买容错率很高。

问题是，有些区域还处在集中交付的阶段，常住人口基数还没堆起来。

这种情况下，人口没摸到开店门槛，商业自然不会提前到位。只有等入住率上来，对应的商业才会跟上。

总结下。

买二手房，可以看四小龙超市门店分布。因为配套是真的、人气是真的、接盘侠也是真的，商业的最终呈现可以反向验证区域成熟度。

买新房，别被暂无超市吓退。重点还是要看区域的人口导入、产业落地，不能用当下的结果去倒推未来的价值。

买房最忌讳的是拿单一指标当万能答案。

看超市分布，能帮你快速避开空心睡城、摸准真实的烟火底色。

但真正要选对适合自己的房子，还得多维度分开算账，自己判断。

说回开头找我咨询的读者，他最后准备买高新老城。

他说他不指望房子能涨，就想着进去之后，出门能逛超市、顺手买买柴米油盐。

这大概就是超市最朴素的意义，他说不准哪里的房子会涨，但能告诉你哪里的房子适合过日子。