第六城！杭州现房销售细则落地：现房销售定金比例不超5%，全部存入监管账户；毛坯竣工与室内装修分阶段备案

每经记者：包晶晶 每经编辑：董兴生

10月15日，杭州市住保房管局、市规划资源局、市建委、浙江金融监管局发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见（试行）（以下简称《实施意见》）。杭州由此成为继北京、上海、广州、武汉、天津之后，全国第6个落地细则的重点城市。

同日，杭州市城乡建设管理高质量推进领导小组办公室还发布了《关于推动我市房地产高质量发展的通知》（以下简称《通知》），从优化土地供应、优化涉房政务服务、强化公积金支持、促进住房消费、规范市场秩序等五大方面助力推动杭州市房地产高质量发展。

中指研究院华东大区常务副总经理高院生在接受书面采访时表示：“杭州细则的底层逻辑，是重构风险分配机制：把原先通过预售转嫁至购房端的工期与交付不确定性，前置归集到开发端——封顶预售压缩工期错配，资金闭环压缩腾挪空间，按揭后移削弱预售杠杆，开发企业须以自身现金流能力承接建设全周期风险，金融与监管端同步形成闭环约束。横向看，京沪偏‘严口径’、武汉偏‘工具密度’、广州偏‘分栋灵活’，杭州的选择更接近‘监管做硬、节奏做软’的折中——既守住国家底线，也适配杭州多板块、多产品形态并存的供地结构。”

杭州创新举措：实施分阶段竣工备案

“828”新政后，《每日经济新闻》记者曾走访市场各方，杭州某新房项目营销负责人对记者表示：“竣工备案后才能启动销售的规定之下，对行业而言难免会优先考虑抓进度、抢回款，因此在主体建筑完成后，是否会花时间精心打磨室内装修，对于各家企业将是个考验。”

记者注意到，杭州《实施意见》中包含了一项创新优化安排：优化全装修商品住房竣工备案管理，将毛坯竣工验收和室内装修两个阶段分开办理竣工备案。

“这一调整直接压缩了全装修项目的竣工等待周期，相比传统统一全装修竣工备案的模式，可至少缩短6个月的项目流转时间，既保障了全装修住宅的推进节奏，又能大幅减轻全装修类项目的资金沉淀压力，为全国同类政策优化提供了可借鉴的地方实践样本。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出。

新老政策划定时间节点，定金全部存入监管账户

《实施意见》规定，2026年8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等仍按原规定执行。已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理。经所在区、县（市）人民政府评估风险后确保能按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房产行政主管部门备案后，2027年底前可按原有预售条件申请预售。

此外，2026年8月28日后发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，预售资金监管按新取得土地项目执行。2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，经所在区、县（市）人民政府评估风险后确保能按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房产行政主管部门备案后，2028年底前可按原有预售条件申请预售。

推进商品住房现房销售方面，2026年8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权的商品住房项目，实行现房销售的，仍按项目竣工备案节点实行现房销售备案。2026年8月28日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，实行现房销售的，房地产开发企业应按照有关要求，完成项目竣工备案、具备交付条件后，将现房销售方案、具备交付条件有关证明报市、区两级房产行政主管部门备案。

同时，《实施意见》鼓励房地产开发企业在完成房屋首次登记后，申请现房销售。完成房屋首次登记后申请现房销售的项目，应提供不动产登记证明。

值得注意的是，实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业制定定金销售方案并报房产行政主管部门备案后，方可与购房人签订购房定金合同，定金金额不超过商品住房总价款的5%。购房人支付的定金，应全部存入资金监管账户。有关定金合同管理和定金监管细则另行制定。

构建房地产发展新模式的城市实践

《通知》则在土地供应端衔接现房销售制度改革，明确“除在土地出让公告中明确实行现房销售的项目外，房地产开发企业可自主选择预售或现房销售”，同时提出将科学合理确定土地出让起始价，缴纳50%出让价款后办理交地。

严跃进表示：“这一安排充分考虑了现房销售模式下企业的资金投入压力，通过优化地价评估机制平衡企业成本，为后续现房销售项目的平稳落地预留了合理空间，避免土地端成本过高影响新模式推进。”

此外，在公积金支持层面，多项创新举措直接延伸住房消费场景：放开自住住房装修提取限制，普通家庭最高可提取25万元公积金用于装修；对取得房屋不动产权证15年（含）以上的自住住房进行适老化改造、翻新装修的，还可按1000元/平方米的定额标准核定提取额度，无需提供装修发票与合同。

公积金贷款次数方面，只要家庭无未结清的公积金贷款，购买首套或二套自住住房均可申请公积金贷款，不再受过往贷款次数限制。多子女家庭贷款额度可按家庭申请贷款时计算的可贷额度合计数由现行上浮50%提高至上浮60%。

“这一举措大幅提升公积金资金的使用效率，让更多置换群体能够充分享受到低利率的公积金贷款支持，同时精准匹配生育家庭的改善型居住需求。新政首次明确支持公积金贷款用于城市危旧房自主更新，改造后的房屋可作为抵押物申请贷款，原危旧房不计入贷款套数认定，为杭州此前已形成标杆效应的危旧房自主更新模式提供了真金白银的金融支撑。”严跃进说。

从新政未来的影响来看，高院生分析表示：“短期，土拍参与门槛与测算逻辑将率先调整，核心板块拿地集中度可能上升，新盘供给节奏大概率出现阶段性错配；中长期，销售制度变革会持续淘汰高杠杆、弱交付能力的主体，市场份额向资金稳健、产品驱动、全周期管控能力强的企业迁移。对杭州而言，这不仅是一次销售规则切换，更是房地产开发范式从‘快周转’转向‘稳交付、重运营’的分水岭。”