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伴山而居，观岚入境｜在石景山，寻找低密洋房的松弛感

项目现房在售、即买即住，是海淀、石景山改善家庭，追求主城浅山、低密洋房、生态宜居的优选。

一、项目基础资料

中交・伴山观岚（备案名：中交观岚雅苑）坐落于北京市石景山区黑石头北街与潭峪路交汇处（五里坨板块），由北京中交景通置业有限公司（中交央企开发）打造，石景山主城浅山纯 5 层电梯洋房社区。五证齐全，预售许可证：京房售证字 (2023) 73 号，2023 年 6 月开盘，2026 年 6 月整体交付，实景现房在售。项目全部为 5 层电梯纯板洋房，依托台地地势打造 “香山九景” 主题园林，五重归家礼序，是主城六区难得的低密山景洋房。项目核心基础资料如下：

• 项目名称：中交・伴山观岚（中交观岚雅苑）
• 开发商：北京中交景通置业有限公司（中交央企）
• 拿地地块：石景山区五里坨土地一级开发 1602-648 地块
• 户型：建面约 95-176㎡，主力 95㎡三居、118㎡四居、139㎡四居、176㎡大四居洋房
• 单价：参考均价约 40000 元 /㎡，总价约 445 万起
• 得房率：纯板洋房，大面宽设计，转角观景飘窗，部分户型四面采光，最大楼间距约 42 米，采光视野优越
• 梯户比：一梯两户纯板 5 层洋房，居住静谧，私密性强
• 容积率：1.2
• 绿化率：30%
• 物业费：5.4 元 /㎡・月（中交物业）
• 车位比：1:1.3，地下车位 653 个，预留充电桩点位
• 交房时间：2026 年 6 月交付，现房在售
• 装修状况：精装交付
• 产权年限：70 年住宅产权
• 楼盘地址：北京市石景山区黑石头北街与潭峪路交汇处
• 占地面积：约 4.74 万㎡
• 建筑面积：约 9.11 万㎡

• 楼栋户数：17 栋 5 层电梯洋房，合计 354 户

从开发背景来看，中交作为央企，工程实力稳健，交付保障强。社区依托原生浅山台地，采用东高西低三级台地布局，园林以 “香山九景” 为蓝本，打造三远一轴景观体系，多层次植被、景观步道、休闲庭院，移步异景。项目地处天泰山南麓，西山生态涵养带，背靠天泰山，近邻西山绿道，森林覆盖率高，天然氧吧属性突出；同时属于石景山主城六区，兼顾主城配套与浅山生态，是京西稀缺主城低密洋房作品。

从区域价值看，项目位于五里坨浅山板块，快速接驳石门路、阜石路，通达海淀、石景山主城。周边人大附中石景山学校、和美汇商业落地，三甲医疗配套环绕，适合海淀、石景山改善家庭，想要主城洋房、浅山生态，兼顾自住康养的置业需求。

二、项目目前状况

目前中交・伴山观岚为实景现房社区，楼栋、台地园林、入户大堂、地下车库全部实景呈现，样板间开放，购房者可实地品鉴建筑立面、精装品质、山景视野，所见即所得。

销售方面，项目主推建面约 95-176㎡精装 5 层电梯洋房，主力 95㎡三居、118㎡四居、139㎡四居、176㎡大四居，参考均价 40000 元 /㎡，总价 445 万起，精装交付，省去漫长装修周期。客群以石景山、海淀改善家庭为主，看重央企开发、主城六区地段、1.2 低密、浅山生态、五层洋房产品，追求安静宜居的改善生活。社区园林、实体样板间均可实地参观，想要主城浅山洋房的改善客户，实地品鉴正当时。

社区日常运营方面，由中交物业提供物业服务，物业费 5.4 元 /㎡・月，提供园区安保、园林养护、公共设施维保、社区活动组织等服务。社区人车分流，车位配比 1:1.3，地下车位充足，保障园区安静安全。社区内部设置林下休闲空间、景观庭院，日常漫步赏山景，享受浅山静谧。

三、户型介绍

中交・伴山观岚全盘均为 5 层纯板电梯洋房，格局方正通透，大面宽、转角观景飘窗，动静分区，精装交付，适配三口之家、二孩家庭、多代同堂改善居住。

（一）建面约 95㎡ 三室两厅两卫

95㎡入门改善三居，格局方正，LDKB 一体化客餐厅，空间舒展。主卧套房设计，独立卫浴，私密性强；两间次卧尺度均衡，可作为儿童房、书房。双卫配置，减少早高峰冲突，转角飘窗，在家即可观赏西山山景，是项目入门优选洋房户型。

（二）建面约 118㎡ 四室两厅两卫

118㎡主力四居，南向面宽升级，大通厅开阔大气，家庭聚会、待客从容。主卧奢阔套房，独立卫浴，预留衣帽间；三间次卧分区合理，满足二孩家庭 + 独立书房需求。全屋采光优秀，观景飘窗，动静分区清晰，兼顾社交会客与居家休憩。

（三）建面约 139㎡ 四室两厅两卫

139㎡进阶四居，宽厅尺度进一步放大，通透感更强。四房布局，空间分配均衡，可设置独立书房；主卧套房尺度阔绰，居住舒适度拉满。大面积玻璃窗，推窗眺望天泰山山景，精装标准升级，适合对居住空间、采光视野有更高要求的改善家庭。

（四）建面约 176㎡ 四室两厅三卫

176㎡项目旗舰洋房，社区顶配户型，超大南向宽厅，空间奢阔。双套房布局，主卧 + 次卧独立套房，多代同堂互不打扰；预留充足收纳空间。多面观景飘窗，270° 山景视野，精装选材考究，适合大家庭自住的高端改善客群。

（五）样板间实景

项目设有实体精装样板间，现代简约雅致风格，大面积观景飘窗，完整展示 LDKB 宽厅、套房卧室、山景视野效果。精装交付，品牌厨卫配套，购房者可实地感受采光、面宽尺度，提前体验浅山洋房的居住场景。

四、周边配套

（一）交通配套

中交・伴山观岚地处石景山五里坨，石门路、阜石路快速路通达古城、海淀，自驾出行高效。周边多条公交线路，597 路黑石头村站近在咫尺，公共出行便捷；可快速接驳地铁 1 号线古城站，多维路网兼顾通勤与周末进山休闲。

（二）教育配套

项目周边全龄教育资源齐备，多所幼儿园就近配套；人大附中石景山学校、炮厂小学、红旗小学、中杉学校环绕，北京九中等优质中学资源。* 注：入学以当年教委划片政策为准，可咨询售楼处或教育主管部门确认。优质教育资源，满足改善家庭子女上学需求。

（三）商业配套

项目约 1.8 公里可达和美汇商业综合体，7 公里范围内覆盖京西大悦城、喜隆多、山姆会员店、六工汇等大型商业，商超、影院、品牌餐饮齐全。周边社区底商丰富，生鲜超市、便利店、药店、餐饮一应俱全，日常消费与周末购物一站式满足。

（四）医疗配套

项目附近五里坨医院、社区卫生服务站，满足基础体检、常见病诊疗；北京大学首钢医院、朝阳医院西院区、清华玉泉医院等三甲医院均可便捷抵达，为家人、老人提供完善医疗健康保障。

（五）生态与休闲配套

生态为本项目核心亮点，项目背靠天泰山，毗邻西山国家森林公园、法海寺森林公园，紧邻西山 40 公里西山绿道，森林覆盖率高，负氧离子充沛。社区内部台地园林、香山九景景观，下楼即可散步休闲；周末可登山、徒步，主城之内尽享浅山自然，做到出则繁华、入则静谧。

五、项目优势总结

综合来看，中交・伴山观岚的核心优势集中在三点：其一，石景山主城六区，1.2 超低容积率 5 层纯电梯洋房，央企中交开发，五证齐全，实景现房所见即所得，主城浅山低密产品稀缺性强；其二，天泰山南麓，西山生态带，近西山绿道，天然浅山氧吧，台地香山九景园林，推窗见山，生态宜居；其三，五里坨配套成熟，人大附石景山学校、和美汇商业、多家三甲医院环绕，阜石路快速通达海淀，兼顾主城通勤、教育、商业与生态。

项目适配客群清晰：适合海淀、石景山改善家庭，想要主城六区低密五层洋房，偏爱浅山安静环境，兼顾自住、康养；追求离尘不离城，不想远离城市配套的改善置业人群。如果您正在寻找京西石景山主城浅山精装洋房，中交・伴山观岚值得实地到访品鉴。

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