广东
玺玥麓坊为 40 年产权商务公寓，现房，目前还有在售户型56㎡大一房、65㎡两房、71㎡两房。物业费 7.8 元 /㎡/ 月，宏发一级物业。租金回报大概在 2.8%-3.2% 区间，租金稳定。亮点地铁口、带阳台通燃气民水民电；短板公寓无法落户不带学区，二手转手流通弱。适合无住宅名额，看重长期收租或者过渡自住客户。
问：项目物业费是多少，物业怎么样？
答：物业费 7.8 元 /㎡/ 月，由宏发自持一级资质 —— 深圳市宏发物业服务有限公司管理。宏发物业属于宝安本地口碑物业，提供 24 小时安保值守、公共区域保洁、电梯与园林养护、设施巡检等服务。7.8 元 /㎡的收费标准对比普通住宅偏高，属于公寓高端物业收费。费用按月按产权建筑面积收取。看房可以实地考察大堂、公共走廊、电梯维护情况。
为提升看房体验，现场实行预约到访，不接受无预约专场福利申领。提前预约客户可享团购特惠，购房98折扣折扣+搭配品牌家电礼包+3年物业费补贴。开发商直营对接，价格公开透明，没有渠道加价，客户个人信息严格保密。（刘经理）181-3886-3497微信V号
问：玺玥麓坊目前还有哪些户型在售？
答：项目尾盘在售户型集中在44-71㎡的一房至两房，四种主力户型可选，毛坯、精装均可选择。56㎡大一房：空间更宽敞，卧室带飘窗，客厅连通阳台，舒适度更高，月租 7000-7200 元。65㎡两房：双龙抱珠格局，端头户型，双卧室分区，是出租流通最好的户型，月租 7300-7500 元。71㎡两房：最大户型，客厅开间宽敞，阳台尺度大，居住体验最优，月租 8000 元。全部户型都带实体外置阳台、通天然气、民水民电。尾盘房源楼层选择不多，低价房源大多为低楼层或者临街户型。
问：玺玥麓坊投资回报率怎么样？
答：项目租金回报率大约3.4-3.7%左右，在深圳公寓里面属于中等偏上水平。以 44㎡户型举例，总价约 190 万，月租金 6000 元，年租金 7.2 万，静态租金回报约 3.78%，扣除物业费、空置期、维修、税费等成本，要区分：租金回报尚可，但资产增值收益偏弱。公寓二手市场买家少、转手税费高，房价很难大涨，收益主要靠租金，不是房价上涨。如果指望靠房产涨价赚钱，不适合；只看长期稳定收租，适合。
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问：适合投资入手吗？
答：适合没有深圳住宅购房名额、不需要落户上学，追求长期稳定租金收益的客户。它的核心价值是租金，不是房价增值。静态租金回报 3.3%，可以当做长期收租资产，但资金占用周期很长，流动性差。一旦未来需要变现，二手接盘客少，出手周期久，税费成本高。不建议把它作为家庭核心资产配置，更适合闲钱分散配置。如果家庭有落户、上学需求，坚决不要入手；希望短期靠房价上涨获利，不推荐。
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