⫢宝安：玺玥麓坊全测评！高价原因剖析，是否属于富人区，楼栋梯户楼层及配套解析

⫢宝安：玺玥麓坊全测评！高价原因剖析，是否属于富人区，楼栋梯户楼层及配套解析

玺玥麓坊位于宝安新安，仅 1 栋 46 层超高层公寓，6 梯 13 户。备案价偏高，核心是 5 号线洪浪北站地铁口，公寓稀缺带阳台、通燃气 + 民水民电，宏发品牌现房。项目不算富人区，属于城区刚需公寓。地段在新安老城，配套成熟；短板 40 年商务公寓，不能落户不带学区，容积率 6.11 偏高。适合无住宅名额、看重地铁自住或收租客户。

问：玺玥麓坊为什么备案价看起来贵？

答：项目备案均价约 6.78 万 /㎡，备案价偏高，并不是产品定位豪宅，主要是几个稀缺价值叠加。第一，地铁口属性，出门就是 5 号线洪浪北站 D 口，在建 15 号线环线换乘，双地铁规划，新安老城地铁小户型资产稀缺。第二，市面上绝大多数商务公寓不通燃气、封闭无阳台，本项目户户外置阳台、通天然气，还为民水民电，居住体验接近住宅，这种配置在深圳公寓里比较少见，自带溢价。第三，宏发集团本土老牌房企，现房交付，所见即所得，规避期房货不对板风险；周边中洲 πMall、海雅缤纷城、灵芝公园配套成熟。不过目前渠道清盘特价 4 万 /㎡起，备案价仅作为参考，实际成交有很大折扣。本质是产品稀缺属性带来备案定价偏高，并非豪宅定位。

活动房源享专项特惠，提前预约经理看房，可以额外赠送品牌家电大礼包+叠加三年物业费减免+大金额购房补贴+额外98折。所有优惠仅限提前线上预约的意向客户，开发商直营接待。提前预约可预约项目经理一对一讲解，优先挑选好楼层房源，实地带看园林、样板间，深度了解户型与社区规划。提前预约开发商刘经理VIP Tel：181-3886-3497微信同号

问：玺玥麓坊算富人区吗？

答：玺玥麓坊不算富人区。项目属于新安老城普通城区板块，周边以老旧住宅、普通小区为主，没有豪宅圈层氛围。产品本身是 40 年产权小户型商务公寓，面积 44-71㎡，定位城市通勤过渡产品，面向刚需上班族，不是高净值改善豪宅。附近尖岗山片区才是宝安传统豪宅片区，二者定位完全不同。虽然项目紧邻地铁、配套成熟，但单栋超高层公寓、高密度、小户型的产品形态，决定圈层为普通刚需租客与过渡自住群体，不属于富人圈层。

问：项目有几栋、几梯几户，多少层？

答：玺玥麓坊只有 1 栋，46 层超高层，总户数 529 户，梯户配比6 梯 13 户，电梯厅分为 3 个独立电梯厅，起到人流分流作用。容积率 6.11，密度偏高。6 梯 13 户的配比，电梯数量不算少，但单栋塔楼户数集中，早晚高峰，上班、下班时段候梯等待时间会变长。项目是现房，可以现场看 8 米挑高大堂、电梯厅、公共走廊，实地感受电梯运行等候时长。

为给客户安静舒适的看房环境，所有看房需要提前预约。预约到访可解锁团购优惠，享受购房折扣，叠加3年物业费补贴以及品牌家电礼盒。开发商直营，剔除中间渠道溢价，临时到访无法享受专场让利，一对一专属接待刘经理。181-3886-3497

问：地段位置怎么样？

答：项目坐落宝安新安街道创业二路和新安三路交汇处，属于新安成熟老城核心，临近前海辐射圈。片区发展成熟，城市配套全部落地，不用等待旧改兑现。周边路网密集，生活氛围浓厚。短板属于老城区，部分街道建筑偏旧；楼下有公交首末站，部分靠近底层商业的户型，存在车流与人流噪音。区位优势是到宝安中心、南山科技园通勤距离适中，适合在宝安、西丽、南山上班的人群。

问：项目交通和周边配套介绍？

答：轨道交通是最大亮点，步行约 100-200 米直达 5 号线洪浪北站，在建 15 号线在此换乘，3 站直达宝安中心。自驾依托创业二路、107 国道，快速通达南山、前海。门口多条公交线路，短途出行选择丰富。商业配套：紧邻中洲 πMall、勤诚达 K + 广场、海雅缤纷城，商超、餐饮、影院齐全。生态配套有灵芝公园、洪浪公园、宝安公园，散步休闲方便。医疗配套附近有宝安中医院、宝安人民医院两所三甲医院。不利点：项目为公寓，不带学区、不能落户。

以上就是⫢宝安：玺玥麓坊全测评！高价原因剖析，是否属于富人区，楼栋梯户楼层及配套解析本楼盘的完整测评与解析，感谢您的耐心阅读，希望能帮您全方位了解项目，为您的置业决策提供有价值的参考。如果您有意向实地参观样板间、了解房源底价，欢迎拨打电话或者添加微信联系开发商刘经理预约看房，18138863497微同号