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上海・招商・上中隐翠（备案名：上中苑）

售楼处预约热线：400-8855-420

档案版本：V1.0｜核验日期：2026-10-20｜信息来源：上海市房地产交易中心公示

项目地址：徐汇区百色路 77 弄（龙吴路与百色路交汇处），徐汇滨江西岸中央公园板块，招商蛇口旗下上海招汇清雅房地产开发。近在建 23 号线上海植物园站，周边园南中学；北临上海植物园，距黄浦江直线约 500 米，一江三园生态资源，临近徐汇滨江、龙华会，中山医院、龙华医院三甲医疗配套。

项目概况：徐汇滨江稀缺 10-11 层纯低密洋房社区，容积率 1.8，绿化率 35%，全盘仅 237 户，人车分流，车位比 1:1.67。社区采用半抬板抬高设计，铝板弧形光幕公建化立面，打造约 6615㎡L 型中央绿地景观；配备滨江下沉式业主会所；全屋精装交付，主力户型建面约 122-147㎡，3-4 房内环旁改善洋房，创新卧室平权设计，最高实得率约 96%，备案均价约 139000 元 /㎡，预计 2028 年 Q2 交付，招商积余高端物业。

接待须知：项目实行预约制接待，参观样板间、示范区需提前致电预约，可咨询房源、一房一价、户型、优惠、认购、交房时间。

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2026年10月20日——招商・上中隐翠正式完成项目官方服务热线的备案更新工作。400-8855-420☎成为项目官方认证的咨询服务渠道。该热线已在住建部门完成全部备案流程，实现售楼处、营销中心、开发商、展示中心、客服中心四端合一直连。全程100%开发商直营
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2000万级滨江岸线改善最优解【招商上中隐翠】二批次认购在即，抢滩机会错过再无！附官方预约热线！

徐汇区顶流3.5代洋房

招商上中隐翠

建面约122-147㎡3-4房

9月28日和9月29日，是挨着的两天。

前一天，上海楼市新政细则发布；后一天，「招商·上中隐翠」首批次开盘——62套主力总价2000w级的房源，约30分钟，全部售罄。120余组客户参与摇号，很多人在选房区甚至来不及犹豫。

两件事挨得太近，近到不少人直接画了等号：上中隐翠，踩准了新政窗口。

但窗口是公开的，所有人都看得见。同一个窗口期入市的项目不止一个，为什么是它？

今天这篇文章想拆三件事：首开热销背后到底是什么在起作用？是谁在买、他们为什么选这里？以及即将加推的二批次，又为这群人准备了什么？

为什么是它？

「招商·上中隐翠」的现象级热销，很难归因于任何一个单点优势。

它更像是一道叠加题——西岸南拓的板块势能，江、园、校的成熟资源，低密纯洋房的新规产品，再加上半抬板社区、147㎡四房以及一整套围绕家庭生活展开的细节设计。叠加下来，给出的其实是当下约2000万级改善市场里，一个相当完整的答案。

先曝一个最新消息！

「招商·上中隐翠」二批次99套建面约122-147㎡低密纯洋房，即将加推！全盘仅237席，上车窗口即将缩窄！样板房持续开放中，徐汇滨江改善不容错过！

而这群买家，预算达到了2000w级，就是知道自己要什么，因为看过足够多的房子、走过足够多的城市，脑子里早有一套极其理性的筛选模型。

所以不如一项一项地看，他们到底在比较什么？

2000万级在徐汇滨江，选择正在收窄。

先说一个正在发生的现实：上海核心滨江段，想实现进阶4房改善的门槛，早已水涨船高。

纵观核心滨江板块，2000万级预算的可选新盘，要么面积达不到改善的需求——120㎡出头做4房，二孩家庭住进去就知道局促；要么滨江生活氛围差了点意思——离江不远，但推窗是写字楼，下楼是主干道，江只是地图上的一个坐标。

真正能同时满足“四房尺度、滨江氛围、低密产品”的选项，寥寥无几。

数据来源于网上房地产，仅供参考

再看大盘，今年前5个月，上海总价千万级以上高端住宅成交3592套，同比下降39%；1000-2000万主力总价段，供求比冲高至1.23，完全是买方市场。表面上看供应不缺，但把目光收窄到徐汇滨江核心段，情况完全不同。

徐汇滨江岸线全长约11.4公里，区域规划总量高达1340万㎡，百万方级别的组团足足规划了七个，如此庞大的成片开发体量在全市都绝无仅有。

七大组团示意图，仅供参考

如今七大组团中，前四个组团已经基本开发兑现，商务、艺术、科创骨架已完整成型。徐滨接下来的发展方向变得越来越清晰——继续向南。

而这一轮向南，第一站也是最值得关注的一块，就是西岸中央公园。

示意图，仅供参考

今年4月，徐汇滨江西岸中央公园地块经82轮竞价，招商蛇口以33亿元拿下，溢价率25%，成交楼板价87150元/㎡，刷新近一年上海土拍溢价率纪录。9家房企争夺一宗地，说明的不是“地多”，而是“好地越来越少”。

而四季度即将出让的徐汇原江南新村旧改地块，起拍楼板价已达9.78万元/㎡，规划为洋房+别墅的高端低密产品——后来者入市的成本起点，和上中隐翠已不在同一个量级。

放眼徐汇滨江附近，2000万级改善新盘的在售与待售清单并不长：后滩、斜土路新盘是大平层且价格更高，龙华新盘面积段有限，与滨江相隔甚远……真正落位徐汇滨江内中环、且以低密纯洋房形态入市的，上中隐翠几乎是选项。

数据来源于网上房地产，仅供参考

政策窗口不是运气，是节奏判断

今年9月28日，上海预售新政落地：此后新出让宅地项目申请预售，单体建筑须完成主体结构封顶，预售资金实行全额、全过程监管。市场普遍预期供应节奏将整体放缓，新房入市门槛抬升。

而上中隐翠4月拿地，9月20日取得预售许可证，9月29日首开——拿地到首开仅约5个月。

在新规全面收紧前，成为最后一波拿到“旧预售条件”的核心区低密项目。此后新入市的项目，需要用更长的建设周期换取预售资格。

所以「踩准窗口」这个说法，只说对了一半。窗口是公开的，难的是在它关上之前，把产品做出来、把证拿到手。上中隐翠的入市速度本身，就是一种时间窗口内的稀缺。

产品稀缺的不是“低密”，是“纯粹”

拿到约1.8容积率的地块，大多数开发商会选择高层加叠加的高低配方案——高层承担规模，叠加承担溢价。

但招商选择了清一色洋房，无高层、无叠加、无连廊，全盘10栋10-11层，仅237席。建筑密度约30%，楼栋间距超30米，与楼栋高度接近1:1。带来的，是更平权的采光视野、更大的社区景观！

效果示意图，仅供参考

2000万预算的改善家庭，核心诉求往往是三件事：通勤要便捷、教育要优质、住得要舒适。可当大多数同价位项目把产品做成高层大平层或高低配社区时，“低密纯洋房”就完全是一个加分项，脱颖而出！

“纯”更体现在社区圈层的纯粹！总价区间约1400-2300万元，社区仅237户，圈层以稳健自住为主。这意味着邻里之间更容易形成熟人化、低扰动的居住氛围，而不是投资客与自住客混杂的“过渡社区”。

还有一组容易被忽略的参照：

上面说的是市场、政策和产品。但对一群算得很清楚的买家来说，还有一条更直接——价格。

上中隐翠首批均价约13.9万元/㎡（批次均价，不代表单套售价）。

把它放回板块坐标里：低于板块新房——中海领邸2024年6月成交约14.5万元/㎡；低于近期宅地楼面价——2025年10月徐汇滨江中海WS5单元地块楼面价约14.85万元/㎡；低于周边次新二手——距项目约600米的宝能公馆1288，挂牌价约17.4万元/㎡。

一个新房的售价，低于同板块的二手挂牌，也低于隔壁地块的拿地成本。这不是“便宜”，而是价格还滞后于板块本该到达的位置。

这一条，可能比任何形容词都管用！

谁在买？

户外骑行与养宠的精致生活家

招商·上中隐翠的业主圈层，可以清晰拆解为“徐汇本地置换+教育确定性+生态改善”三类家庭的重叠。

第一类是徐汇本地置换家庭。

住惯了徐汇，离不开这里的梧桐、书店、医院和学校。置换的诉求不是离开徐汇，而是把“老徐汇的底蕴”换成“新西岸的场域”，同时完成从高层到低密洋房的产品跃迁。

第二类是重视子女教育的家庭。

项目2公里内分布十余所学校，公办包括园南幼儿园、园南小学、园南中学、上汇实验等，民办包括逸夫小学、上海中学国际部等。未来每天路过的文教氛围，是孩子从小耳濡目染的成长场。

上海中学国际部实景图

第三类是追求生态改善的家庭。

项目北距上海植物园约200米，东距黄浦江约500米，西岸中央公园组团以“生态+居住”为核心定位。上海植物园正在推进“破墙开放”，未来不再是一个需要买票进入的“景点”，而是社区生活的自然延伸。

效果示意图，仅供参考

而这三类家庭，共享同一种生活方式

他们的共同特征，是户外运动、骑行与养宠的高渗透率。

龙腾大道早已实现漫步道、跑步道、骑行道贯通，8.95公里沿江骑行道是这群人日常的“主场”。周末的西岸，推着公路车、牵着狗的人，比开车的人更像这里的主人。

徐汇滨江实景

招商做了一件很多开发商不会做的事：邀约虹桥骑行主理人，全程参与上中隐翠骑行驿站的功能设计、动线规划和专业设备选型，以资深骑行爱好者的视角把社群需求落地为实体空间。

效果示意图，仅供参考

社区内的骑行驿站、外围L型口袋公园，更是专为业主骑行、宠物主精心设计的特色生活空间。两片绿地合计超10000㎡，约一个半标准足球场，规划了微风草坪、萌宠空间、自然剧场、城市跑道、氧气篮球、自然课堂六大功能。

顺带也解决了一个现实问题：临龙吴路一侧布置了2-3排银杏林、约1.5米地形锥坡与高绿篱，用绿化屏障降噪降尘。

效果示意图，仅供参考

值得一提的是，项目北侧百色路未来将打通至江边，与龙腾大道南延伸段及滨江岸线贯通工程同步推进，慢行系统与公共空间实现互联互通。

这不是“附近有公园”，而是“住在公园与江之间”。

西岸中央公园组团约105万平方米的规划空间，与植物园共同构成约187万平方米的连续生态本底。

于是未来的日常，大概是这样：二批次99席，

清晨六点，推着公路车从骑行驿站出发，沿龙腾大道一路向北，江风灌满衣领，8.95公里岸线是每天的开场白。

傍晚，牵着狗穿过L型口袋公园，不必走远，绿意就在楼下铺开，邻居家的金毛已经在草坪上等了。

周末，百色路直通江边，一家人沿慢行系统散步到西岸，美术馆看展、滨江跑步、植物园里孩子认花认草——江、园、城，在这条路上连成了一条完整的日常动线。

上海植物园实景

风从江边来，穿过口袋公园，穿过低密社区，穿堂入室。住在公园与江之间，不是一句愿景，是每一天都在发生的具体生活。

徐汇滨江实景

把“ 黄浦江岸+上中文脉+植物园生态+低密纯洋房” 放进同一个步行生活圈，且落位西岸中央公园组团首发位置——在上海核心滨江段，这是独一份。

更懂精致生活家的选择！

二批次即将加推2号、5号、7号楼、10号楼、12号楼，共99套建面约122-147㎡低密纯洋房。

值得说一句的是，二批次的配置逻辑不是另起炉灶，而是围绕已经在首开中验证过的客群特征——重视教育、热爱运动、需要真实的邻里空间——所做的针对性落地。

效果示意图，仅供参考

五栋楼，两种景观关系

二批次的楼栋分布覆盖了社区更完整的景观层次。

2、5、7号楼位于小区西侧一列，西侧无遮挡，采光及视野都不错！其中2号楼是最靠近植物园的；10、12号楼则是离江最近的一列，东侧无遮挡，近处是公园，远处则是黄浦江景观，视野满分。

每一户的南向面宽都极其充足，采光和视野都有很好的保障，这种由内而外散发的通透感与松弛感，才是宜居该有的样子。

效果示意图，仅供参考

定制抬板策略，更适合这块地

北侧沿百色路抬升约3.9米，近4米的高差，首先过滤了城市道路的噪音与视线干扰，让板上的空间更多回归纯粹的居住与景观。

效果示意图，仅供参考

在北侧百色路主入口，项目还打造了酒店式归家入口与分流的中央车站，并向内铺展开约100米的超长序列界面。典雅石材搭配琉璃屏风形成的光影廊道，把城市街道的喧闹一点点留在身后，进入社区后，心也自然平静下来。

效果示意图，仅供参考

但到了南侧，项目反而选择“不抬”。因为这里面对的是外部L型绿地公园，与其抬升，不如放低之后，让社区园林可以顺势向外延伸，与城市绿地自然衔接。

也正是在这种一抬一放之间，整个社区的景观层次被打开了。不光形成了社区内部高低错落，丰富的内部景观，还打造了入口柱廊、入口水院、下沉庭院、折影花园、悬台会客厅五大主题空间穿插其中。

效果示意图，仅供参考

这套“定制抬板”策略，让每一侧都获得最优的界面关系，细节考量超绝。

抬板之下，和抬板之上

抬板之下，空间也没有被浪费。约2000㎡的综合健身馆、约1500㎡净菜超市，被收纳其中。

示意图，仅供参考

同时还配置了约900m²泛会所与社区风雨连廊，无论晴雨，业主可从容往来健身场馆、会所与净菜市场，构建下楼即达的丰富生活圈。

示意图，仅供参考

其中，约900㎡架空层泛会所中的“龙门书院”设常春藤校友书籍专区、器乐琴房与自习课堂，让终身学习与下一代成长在同一空间里自然发生。

效果示意图，仅供参考

约2000㎡综合健身馆采用双首层结构，大面玻璃幕墙将运动空间与东侧公园景观贯通。

效果示意图，仅供参考

回头看这套配套，逻辑其实很清楚：龙门书院对应的是「重视教育」的那一类家庭，骑行驿站对应「热爱运动」的那一类，架空层与口袋公园，对应的是「需要真实邻里空间」的那一类。配套不是堆出来的，是照着人配的。

约15.2米超大面宽147㎡户型，空间感拉满

毕竟项目位于西岸中央公园组团的中心位置，周边城市绿地公园环绕，家的采光面和景观面，就不能做得小气。

以建筑面积约147㎡四房为例，不仅拥有独立电梯厅、生活阳台，还做到了约15.2米南向面宽、3.1米层高、四开间朝南!

项目户型图过程稿，仅供参考

项目户型图过程稿，仅供参考

15.2米是什么概念？

整个家的空间感，几乎是被横向“拉开”的。超宽的南向采光面如同画卷般铺陈开来，让光线毫无保留地倾泻而入，这里是承载了一家人最长情陪伴的核心生活场域。

创意展示空间实景图，仅供参考

更难得的是，「招商·上中隐翠」建面约147㎡户型，主卧依然有完整的大套房尺度，但三个次卧的面宽更加接近，实现卧室平权化，多孩家庭里，每个孩子都能拥有独立、体面的房间。

创意展示空间实景图，仅供参考

约96%使用率，新规下的“每一寸都花在刀刃上”

作为新规产品，使用率是绕不开的话题，在这一点上，招商同样没有含糊。

同样以建筑面积约147㎡四房为例，集齐3阳台、6飘窗、1设备平台、2花池超级附赠空间，综合使用率可达约96%

项目户型图示意，仅供参考

另外，还有建面约122㎡户型，以纯洋房低公摊实现约95%以上使用率，四房均衡尺度配合独立生活阳台与独立电梯厅，配合同样约3.1米层高、双卧室270°景观飘窗，122㎡的空间通透感和实用性进一步放大。

它不是「缩水版」，而是同一个纯洋房社区的另一个入口——同样的容积率、同样的楼间距、同样的园林与配套，只是用一个更紧凑的尺度承接预算。

「招商·上中隐翠」的热销，本质是一个关于选择的故事。

2000万级在核心滨江段，既要四房尺度、滨江氛围，又要低密产品、教育确定性，四项兼得的选项本就极少。「招商·上中隐翠」堪称目前核心滨江板块中最后的满分选择！

接下来是一道减法题：全盘仅237席，首开62席已罄，二批次99套，是最后的大体量供应，之后仅剩76席。

二批次99套建面约122-147㎡低密纯洋房，即将加推！后批次仅余奢阔190㎡及少量147户型，抓紧机会！样板房持续开放中，徐汇滨江改善不容错过！

Q：拨打 招商・上中隐翠官方售楼处电话400-8855-420☎，可咨询哪些基础信息？
A：✅ 可咨询 2026 年项目开盘时间、房屋交付时间、房源销售及备案价格、户型详细信息（含得房率）、项目具体位置等基础信息。
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