深观｜每卖100元赚5分钱：张亚东的“全品质”与绿城未完成的三年

2020年3月，绿城中国年度业绩会。

会议进行到提问环节。一位小股东从座位上站起来，走到主席台前，声音有些激动。他说他代表70名股东来参会，想问一个问题：资产减值到底要减多少？暴雷暴多少？

据在场记者描述，张亚东原本面带微笑，被这一出打断了节奏。他开口安抚，说绿城内部没有“暴雷”的说法。

而在更早的另一场业绩会上，面对利润与市值的追问，张亚东笑着说了一句话：“你要给我三年时间。”

三年后，绿城归母净利润7098.9万元。每卖出一百块钱的房子，归属股东的净利润是五分钱。

（图源：香港廉政公署官网）

又一年后，张亚东被香港廉政公署起诉。案件尚未进入实体审理。

一城建·1968—2018

张亚东出生于1968年4月，籍贯山东。辽宁大学、大连轻工业学院、厦门大学，博士。

他的职业生涯起点，不在写字楼，不在工地，而在审批窗口后面。

大连大汽企业集团总经理，大连高新区管委会副主任，普兰店市市长，大连市城建局局长、建委主任。2013年1月，大连市第十五届人大第一次会议选举他为副市长，分管城建、国土房屋、规划、城市管理。2016年，进入市委常委，出任统战部部长。

在大连，他管过高新区，管过普兰店，管过城建局，管过国土房屋，管过规划。一个城市的土地怎么批、项目怎么审、规划怎么调，他是在审批窗口后面学会的，不是在商学院案例里学会的。

在中国房地产的黄金年代，有一批像张亚东这样的人。他们曾经是土地的分配者，后来变成了土地的开发者。这种身份的转换，在制度上没有被有效阻隔，在实践上则形成了一个特殊的群体——官员型企业家。他们带着政商网络进入市场，在决策链条上比纯职业经理人拥有更低的“信任成本”。但信任成本降低的同时，合规监督机制是否跟上了，这是值得在每一个具体案例中去检验的问题。

2018年5月，张亚东加入绿城，任党委书记及执行总裁。2019年7月，接替宋卫平，成为董事会主席，是绿城进入“中交时代”的核心角色。

二入局·2018—2021

宋卫平时代的绿城，有一套清晰的价值排序：产品第一，利润第二，规模第三。

这套排序让绿城赢得了“品质”的口碑。为了外立面的一厘米反复改图，为了景观的一棵树亲自飞过去看。绿城的每平方米平均建安成本超过10000元，而全国商品住宅的平均建安成本不到2000元/平方米。慢，贵，不赚钱。

张亚东接手后做的第一件事，是重排这个排序。

他提出一个问题：“我们一定要想明白‘绿城是谁’‘绿城要成为谁’‘如何成为谁’。”这不是修辞。这是一个管理体系出身的官员，对一家以“产品主义”为信仰的民企发出的系统性叩问。

2020年，绿城管理分拆上市，成为“代建第一股”。绿城不出全部资金，不承担全部风险，只输出品牌和管理，收取管理费。代建的核心逻辑，是将“品质”转化为可规模化输出的管理标准。宋卫平的品质是手工艺品，张亚东的品质是工业品。工业品可以复制，可以规模化，可以轻资产。

2018年到2021年，绿城的销售额从1564亿元冲到3509亿元，全国排名第七，归母净利润从10.03亿元冲到44.69亿元。张亚东的“全品质”叙事，在这三年里得到了财务验证。

2019年，绿城土地投资额约856亿元，获取土地73幅，非公开市场拿地比重显著提高，收并购项目比重显著提高。这些路径效率高，但透明度低，合规风险大。

廉署调查显示，涉案股东自2019年起便向绿城中国推销大连一个房地产项目。2020年1月，廉署指控的涉嫌犯罪行为开始。2020年年报显示，绿城通过收并购获取大连一个房地产项目88%股权，出资3.88亿元，按权益比例还原全口径对价约4.41亿元，与廉署披露的4.4亿元基本吻合。

一个4.4亿元的项目，在绿城2519亿元的销售版图中不过是一粒微尘。但正是这类“微尘”式的收并购，构成了规模扩张期最真实的经营底色。

2026年6月17日，香港廉政公署人员前往绿城中国位于香港的主要办公场所，执行搜查令。绿城中国公告称，该行动与一位独立人士的腐败指控相关，公司已按照廉署要求配合相关调查。

三失速·2021—2023

2021年初，“三条红线”政策正式实行。高负债、高杠杆、高周转的模式被宣告终结。

利润峰值那年，恰恰是扩张最快的年份。然后，周期掉头了。

归母净利润的轨迹从2021年的44.69亿元峰值开始，画出了一条陡峭的下行曲线：2022年27.56亿元，2023年31.18亿元，2024年15.96亿元，2025年7098.9万元。

2022年11月10日，第十三届中国房地产科学发展论坛，线上。

张亚东对着镜头，作了一场题为《立足长远，坚持全品质高质量发展》的主题演讲。演讲中有一句话：

“绿城不追求规模和排名的增长。”

同一年，绿城中国的合同销售额是3011亿元。三年前他接手时，这个数字是1564亿元。

演讲中还有另一句话。在解释“TOP10”定位时，张亚东说：“TOP10最主要反映在规模上，一是销售总规模，大数在3千亿。”

“不追求规模和排名的增长”与“TOP10最主要反映在规模上”，出现在同一场演讲中，间隔不到十分钟。

据绿城官网演讲原文，张亚东在说“绿城不追求规模和排名的增长”之后，紧接着说“全品质、高质量是绿城在管理上追求的目标，也是绿城今年乃至未来的打法”。从公开信息看，这套话语系统在张亚东的公开表达中反复出现。规模是当时能够同时回应行业评价、内部目标和央企考核的指标。

在这场演讲中，张亚东将绿城的品质定义为“全品质”——有投资品质，有运营品质，有财务品质，有管理品质，有组织品质，有队伍品质。

但仔细看，这六个维度里没有一个叫“利润品质”。

2022年8月的中期业绩会上，张亚东进一步阐述了他的排名观：“绿城更强调品质标杆，而不是TOP10的排名。如果一定要说排名，绿城希望实现三个前十：一个是销售额前十，第二是自投部分进入前十，第三是重资产的权益部门要进入前十。”

他说“不追求排名”，但他给出了三个“前十”的具体定义。

花絮·一个人的语气

2023年，绿城中国业绩发布会。

张亚东再次强调“TOP10里面的品质标杆”。他说这话的时候，利润已经从峰值跌去了三成。他还在说品质。他一直在说品质。

据现场参与者回忆，张亚东在内部会议上曾多次提到“长期主义”。但在“三条红线”之后，长期主义的定义已经变了。过去的长期主义是“等待品质兑现价值”，现在的长期主义是“消化过去扩张的代价”。

四回落·2023—2025

2025年，绿城中国实现营业收入1549.66亿元，同比下降2.3%；归属股东净利润7098.9万元（0.71亿元），同比减少95.55%。

拆解这7098.9万元，绿城在2025年计提了资产减值及公平值变动损失净额49.21亿元（2024年为49.17亿元），合联营收益亏损从2024年的6.33亿元扩大至11.34亿元。年内利润22.86亿元，同比下滑44.9%。归母净利跌至亿元以下，非控股股东权益却高达22.15亿元，占比96.9%。公司全年创造的利润几乎全部被合作项目小股东拿走，母公司股东仅分到零头。

（图源：绿城中国2025年年报）

减值的本质，是过去几年高价拿地、高价收并购所形成的资产，在当前市场环境下不得不承认的价值缩水。2021年那44.69亿元归母净利润里，有一部分是“借来的”，它在2025年被减值“追回”了。

2024年，绿城在行业内率先发布了《绿城中国好房子产品标准2024》，成为业内首个公布“好房子”标准的企业。产品标准越来越精细，而利润表越来越单薄。这两条曲线并行了七年，从未交叉。

代建业务成了绿城最后的“体面”。2025年，绿城管理以3535万平方米的新签约代建规模位列行业第一，代建合约销售金额985亿元，新拓代建项目代建费预估约93.5亿元，市占率连续十年保持在20%以上。以绿城2519亿元的总合同销售计算，代建贡献了39.1%。

但即便是代建龙头，也面临增长压力。根据绿城管理控股盈利警告公告，预期2025年度股东应占净利润较2024年的约8.01亿元下降约40%至50%。代建的核心逻辑是品牌和管理能力的输出，而非资产增值。当重资产开发业务的盈利能力接近于零时，代建业务的“品质”再高，也无法弥补利润表的塌陷。

（注：周红为化名，其故事系基于绿城2021至2024年多个项目交付维权事件的综合还原，不指向任何具体项目。）

寂静·2300亿的安静

截至2025年末，绿城未售货值约2300亿元，其中2021年及以前的重点库存货值占比约50%。

绿城管理层在2025年度业绩会上坦言，2026年利润仍将面临一定压力，需要“强化2021年及以前的存量合同等指标考核”。管理层还透露，2026年拿地规模初步定在1000亿元左右，2026年销售目标约1300亿元，较2025年大幅收缩。

五审判·2025—2026

2025年3月27日，绿城中国公告张亚东辞任执行董事及董事会主席，辞呈已于3月21日提交。接棒者是中交老将刘成云，自2025年3月26日起获委任为董事会主席。

2026年10月9日，香港廉政公署落案起诉张亚东。控罪指其涉嫌于2020年1月至2023年3月期间，与一名中间人、一名大连房地产开发商股东及被告的儿子等人串谋，收受该名股东贿款2000万港元（折合人民币1706万元），致使绿城中国以4.4亿元人民币购入大连一个房地产项目。涉案贿款怀疑经由中间人，分多笔款项存入其子的银行户口。案件当日在东区裁判法院提讯，张亚东暂毋须答辩，获准以100万港元现金保释，期间不得离开香港及接触证人，案件押后至2027年1月8日再讯。绿城中国表示，已按照廉署要求配合相关调查，目前公司各项业务运营正常，管理团队保持稳定。

终章·从张亚东到他们

张亚东不是第一个被调查的“官员型企业家”，也不会是最后一个。

在同一个城市，大连星海湾开发建设集团有限公司原党委书记、董事长刘达，已被依法判处。经查，刘达非法占有公司装修费57万元，受贿4465万元财物，违规签订土地合作协议及低价售房造成国家经济损失数亿元。2023年8月4日被大连市沙河口区人民法院以贪污罪、受贿罪、国有公司人员滥用职权罪判处有期徒刑十九年，并处罚金420万元。

在更高的层级，江西省政协原党组书记、主席唐一军已被依法判处。其妻子宣敏洁实控投资公司达34家，其中党的十八大以后成立投资的公司还有15家。2012年到2017年，一家科技企业将宣敏洁控制的一家小公司陆续并购吸收，并购后其实际持有了该企业的450万股原始股。该企业成功上市后，原始股价值飙升，收益达4000多万元。

上述两案均已判决。张亚东案件尚未进入实体审理，其最终定性有待法庭裁决。本文将其并列，旨在呈现一种被调查现象的群体特征，而非对个案作出定性。

这些人有一个共同特征：他们都曾在体制内掌握过资源的分配权，然后进入市场，用这些权力资源兑换商业利益。制度上，他们在离开体制时应该经历“冷却期”；实践上，这个冷却期被各种“信任”和“关系”消解了。

（图源：绿城中国2023年年报）

张亚东在2020年说“给我三年时间”的时候，绿城当年的销售额是1564亿元。

三年后，他在论坛上说“不追求规模”的时候，绿城当年的销售额是3011亿元。

据现场参与者回忆，他说这两句话的时候，语气都是平稳的。

但五分钱是一个事实。这个事实不会因为任何话语而改变。