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项目位于西二环至西三环之间的太平桥街道，向东一百多米即为西城区界。
规划9栋7至18层洋房与小高层板楼，容积率约2.0，总户数453户，主推建面约124-181㎡全四居产品，2029年6月交房。
以下从产品体系和户型两个维度展开评测。
1.抬板：化解原生场地的结构性方案
地块本身存在先天短板，整体呈“凹”字形，东南和西南两侧均有突出部分，原生场地条件存在制约。
保利选择用抬板设计来回应这个问题：整体抬升约5.6米，住宅全部坐落于抬板之上，抬板之下布置阳光车库和下沉会所，抬板之上则是立体园林和架空休闲层。
这一设计带来的直接变化有三个层面：其一，首层住户的窗台标高相当于普通住宅二层以上，从结构上规避了临街噪音和返潮问题；其二，社区功能实现上下分层，人车完全分离，动静互不干扰；其三，凹字形的不规则边界被抬板统一为完整连续的庭院空间，社区感得以成立。
这是北京首个获批入市的全抬板社区，在丰台内城属于产品形态的先行者。
2.规划与园林：2.0容积率的低密排布
9栋楼呈板楼阵列排布，南北最大楼间距约65米以上，在容积率2.0的约束下做到了景观平权。
园林以“曜境台园”为主题，总高差约10米，六重水系造园，五座主题景桥从太平桥形态提取，入口设置约12米高非遗铜门和两颗千万级黑松。
板下下沉庭院与会所空间超过万平，配置恒温泳池、私宴厅、健身中心等功能。
3.外立面与车库：公建化质感
外立面采用大面宽落地窗和270°环幕视野设计，与丽泽商务区的现代风貌相衔接。阳光车库是全封闭玻璃幕墙，从车库界面就能感受到建筑的品质投入。北侧和南侧均设有通透阳光车库，这在同价位项目中并不常见。
结合户型图和楼栋分布图，京华曜全系四居的户型策略非常清晰，用“真四房+南北双阳台+独立电梯厅”的标配，在每一个面积段都做到功能完整。
124㎡ 四室两厅两卫（边户）
南向总面宽约10.9米，客厅面宽约4.6米，进深约13.85米。北向面宽约8.35米。
这是全盘的入门户型，但配置并不“入门”。独立电梯厅衔接玄关，入户私密性到位；南向三面宽，客厅外接开敞阳台。
主卧带270°弧形转角窗；北向多功能室和次卧尺度均衡，均可放置标准床和衣柜。
厨房位于左上角，紧邻北向阳台，动线独立。
南向客厅和主卧均有阳台/花池赠送，北向阳台作为家政和晾晒使用，南北双阳台分工明确。
124㎡做出了真四房，每个房间的尺度都能用，在这个面积段属于“零短板”户型。
主要分布在1#、3#、7#、9#的边户或中户，适合预算相对有限但追求功能完整的改善家庭。
139㎡ 四室两厅三卫（边户）
南向总面宽约11.7米，客厅面宽约5.0米，进深约14.7米。北向面宽约8.8米。
这是全盘的主力走量户型，核心配置是南向双套房。主卧带独立衣帽间和双台盆卫浴，南向次卧同样配备独立卫生间，如果家里有老人同住，既能享受南向采光，又拥有完全独立的卫浴，互不打扰。
全屋三卫配置，早晚洗漱从容。LDK一体化设计让客餐厅贯通，厨房位于北侧紧邻家政间和北向阳台。
南向客厅外接开敞阳台，主卧和次卧均有赠送空间，北向阳台与家政间联动，收纳动线清晰。
139㎡是京华曜产品逻辑的集中体现，在120-140㎡这个面积段，用双套房和三卫解决多代同住的私密性问题。主要分布在4#、5#、8#、9#，是购买时最值得优先关注的户型。
148㎡ 四室两厅三卫
南向总面宽约11.7米，客厅面宽约5.0米，进深约14.7米。与139㎡面宽相近，但进深和内部空间更从容。
148㎡的核心卖点是主卧花园阳台，利用边户条件做出私享庭院式的阳台空间。
南向双主卧套房设计，主卧配备独立衣帽间和双台盆卫浴，尺度比139㎡更宽裕。北向多功能室和书房可灵活切换，适合需要独立办公空间的家庭。
主卧外的花园阳台是最大亮点，南向客厅阳台加北向阳台，赠送维度比139㎡多一层。
148㎡定位“空中大平层”，专为多代同堂或追求极致居住场景的家庭打造。仅分布在4#、5#的东、西边户，套数有限。
152㎡ 四室两厅三卫（洋房中户）
南向总面宽约12.8米，客厅面宽约5.8米，进深约13.45米。层高提升至3.3米，洋房楼栋，低密属性更强。
152㎡是洋房中户，得房率和使用体验是核心优势。南向双卧套房，主卧带独立衣帽间和双台盆卫浴；独立电梯厅+私密玄关+独立家政间构成高效收纳体系。约5.8米大宽厅配合3.3米层高，空间通透感明显优于同面积段高层产品。
南北阳台分区明确，南向阳台用于观景休闲，北向阳台承担家政和收纳功能。
仅分布在6#洋房中户，是追求低密居住体验的改善家庭的首选。3.3米层高在丰台内城属于稀缺配置。
181㎡ 四室两厅三卫（洋房边户，楼王）
南向总面宽约15.5米，进深约14.6米，层高3.3米。全盘仅21套。
这是全盘的顶配户型，核心亮点是全景舱环幕客厅，客厅结合弧形L型转角设计，形成超广角视野，客餐厅拥有IMAX级的环幕采光。南向三面宽，主卧、多功能室、次卧全部朝南；主卧套房配备独立衣帽间和五件套主卫。独立入户电梯厅，归家仪式感完整。
南向阳台贯通客厅和主卧，北向阳台和多功能室赠送空间叠加，是楼栋中赠送维度最丰富的户型。
181㎡仅分布在6#洋房边户，三面观景，11层洋房高度，是京华曜产品力的天花板。适合预算充裕、追求极致空间体验的终极改善家庭。
京华曜的备案单价区间为11.5万-12.6万元/㎡，拟售均价12.03万元/㎡。但据市场信息，开盘主流85折后，实际成交单价约10.2万元/㎡，总价区间约1374万-2374万。
从竞品格局看，直线距离约3公里的华润北京澐玺于9月25日取证，同样采用全域抬板设计，规划130-260㎡全四居，预估约10.5万-12万元/㎡。
两个抬板项目一西一东同期入市，共同撑起丰台内城10万+豪宅市场的主力供给。但丰台中高端改善盘的去化压力客观存在，参考丽泽板块在售项目的去化表现，按当前流速，区域去化周期超过3年。
京华曜的优势在于总价门槛更低、户型面积段更聚焦首改和改善，124㎡入门四居的总价控制在1400万以内，在丰台内城10万+的竞争格局中具备差异化优势。
结合楼栋分布图和户型特征，给出以下选房建议：
预算1400万以内、追求功能完整：124㎡是首选，真四房+双阳台+独立电梯厅，在这个面积段几乎没有对手。优先选边户，采光面更完整。
预算1500-1700万、多代同住：139㎡主力户型最值得关注，南向双套房解决老人同住的私密性痛点，三卫配置让早晚高峰不再拥挤。优先选4#、5#楼栋，视野和景观更好。
追求低密洋房体验：152㎡洋房中户是平衡之选，3.3米层高+5.8米宽厅，居住体验接近大平层，总价控制在1900万左右。
预算充裕、追求极致：181㎡楼王仅21套，全景舱环幕客厅和三面朝南的格局，适合一步到位的终极改善。
但是这个项目给人的感觉是，各方面都对，有创新，有想法，却没有在这样的地段去打造一款“经典”的立意。我能理解项目需要从市场角度出发，做差异化竞争，但是始终偏保守，这多少是一种遗憾吧
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