绿城潮鸣外滩｜虹口北外滩绿城泓盛城市更新臻品，围合式纯板住区，全盘仅 194 席，江景大平层配高端私享会所，内环外滩传世顶奢收藏红盘

绿城潮鸣外滩售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）坐落高阳路 500 弄，70 年精装住宅，容积率 2.63，规划 4 栋 10-29 层板楼，绿建标准打造。踞北外滩核心，近 4 号线双轨，来福士、瑞虹天地商业配套丰盛。主力建面约 190-310㎡四房大平层，LDK 奢阔宽厅，顶配进口厨电精装。社区打造中央园林，大面积阳光会所，绿城物业加持，直面陆家嘴天际线，是北外滩多年稀缺城芯纯粹顶豪。绿城潮鸣外滩售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）

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你见过上海的航拍画面吗？

镜头从黄浦江上掠过：东方明珠在前，上海中心在侧，陆家嘴"三件套"次第排开——而画面的一部分，总会出现一栋令无数人神往的住宅——它就是上海第一豪宅汤臣一品。

汤臣一品为什么被反复提起？

有人说赢在江景，有人说赢在地段。小胖君认为都不是——它赢在，出现在几乎每一帧关于上海的影像里，这就是与地标同框的意义。

上海的每一次航拍、每一次宣传片、每一次新闻开场，与地标同框的汤臣一品就被传播一次。可以说，与地标同框，你就是城市坐标的一部分。

如今站在陆家嘴巨人肩膀上再超越的北外滩，把当年同量级的同框机会摆在了绿城潮鸣外滩的面前。

首先，占位黄金三角北外滩核心位置的绿城潮鸣外滩同样是上海航拍里的一员，俯瞰上海，就能醒目看到自己的家。

其次，在北外滩为主角的画面里，潮鸣外滩是绝对C位。你看这张效果示意图，潮鸣外滩紧邻在建的约480米浦西第一高楼、旁边矗立的是约320米白玉兰广场，门前一条约6万㎡的中央公园视觉通廊，正对着东方明珠与陆家嘴"三件套"，将上海的都市美感展现的淋漓尽致。

最后，我认为算是地标同框的住宅中最顶的一级，因为项目在地标北侧，全是南向正看地标一览无余。这是非常难得的，其他地标同框的住宅，要么是东西向看景，要么在南面，景观视野偏弱。等于绿城潮鸣外滩的业主不仅是城市名画的一部分，同时也是城市名画的日常观赏者！

值得一提的是，绿城潮鸣外滩是整个北外滩核心区目前仅有的在售住宅，上车机会和地理位置都具备一定的不可复制性，也就意味着与城市同框的机会有限，及时抓住一定是明智之举。

据最新消息，绿城潮鸣外滩在售建面约285/310㎡天际大平层。对关注北外滩、关注绿城的人来说，这是少有的终极改善机会。

看着北外滩世纪规划在你窗外爆发是种什么体验？

项目备受市场期待的310高区样板间开放，小胖君有幸第一时间参观。走进样板间那一刻，小胖君先看的不是户型，是窗外。

东方明珠就在眼前，陆家嘴"三件套"一字排开，这样的景色已经证明了住宅的价值。但这一部分是已经成型的，未来的增量就在项目的脚下，项目近距离的窗前。

开发体量840万方的北外滩是真正的巨无霸世纪规划，而绿城潮鸣外滩则是核心区当下的独苗，说句众星拱月也不为过。

展开规划地图可以看到，红色的全部是高能级的商办规划，来福士、白玉兰已屹立，浦西第⼀高楼480⽶北外滩中心、华贸中心等约400万方商办体把绿城潮鸣外滩几乎“包裹”起来。

与实体办公相辅相成的是资本，上海航运中心落址北外滩，年航运经济规模超3000亿元。金融方面，北外滩各类金融企业和机构达2000余家，资产管理规模超过7万亿元，公募基金管理公司达到17家，超过全国总数的八分之一，财富与高净值人才正在汇聚北外滩。

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除了高密度的资本与财富，北外滩核心区的宜居属性同样拉满。这里规划了上海市中心最大的“无车区”。无车区是城市里极其奢侈的配置，一般只出现在两种地方：世界级度假地，和世界级城市会客厅。

地面之上，这里还规划了约6万㎡中央公园，这在寸土寸金的市中心同样的以往不敢想象的大手笔，而且就在绿城潮鸣外滩的家门口。

更精彩的是连廊体系，围绕着北外滩中央公园一圈，规划总长约4.5公里的“双层曲线型连廊”，做到“北外滩的核心商务楼宇，都可以通过连廊到达。绿城潮鸣外滩正是连廊体系的一环。

世界级酒店对财富人士的动向最为敏感。

8月20日，全球首家丽思卡尔顿隐世酒店"都市系列"，签约落户北外滩中心48至78层。

隐世是什么量级？全球目前仅开业8家，选址清一色是九寨沟、敦煌、巴厘岛金巴兰这类自然与人文秘境。这一次，它第一次把"隐世"放进一座超级都市。

而除了丽思卡尔顿，大北外滩即将再添8家高端酒店，叠加已有的宝丽嘉、外滩W、海鸥丽晶、索菲特、悦榕庄、茂悦——"世界会客厅"不是一句修辞，它是一份可以数出来的酒店清单。

另外，9月11日，虹口区教育局与上海中学重磅签约，共建义务教育优质均衡发展，北外滩教育能级迎来跃升。

值得一提的是，上中国际部和长青学校联合共建，长青学校将依托上中人才培养体系，打造科创和国际教育特色，并牵头组建北外滩教育联盟。

而且两个学校将通过地下空间和教学场馆共建共享，在北外滩两者通过场馆和空间，形成配套联动。这不仅是教育资源上的重磅利好，更是上海教育类规划中较为罕见的规划。

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比起规划能级，北外滩更惊人的是史无前例兑现速度。

约50公顷无车区的建设加速推进，地下主体空间稳步施工，68街坊核心段进度领先，地面绿轴与慢行步道雏形渐显，预计将随片区开发逐步完善，实景落地节奏持续加快。

约4.5公里空中连廊示范段已贯通启用，实现来福士、友邦金融中心、金茂广场闭环连通，剩余支线同步加紧建设，预计2027年实现全线贯通。

约480米浦西第一高楼拔节生长，作为区域天际地标，2026年预计高度突破300米，以肉眼可见的速度刷新北外滩城市封面，预计2030年全面竣工。

三年出形象、五年塑功能、十年基本建成——如今五年已过，北外滩正从深蹲蓄力迈入蓄力一跃，这是一个被很多人忽略的关键时间节点。

十年基本建成意味着2030年前后，北外滩将从开发中变成已完成。而潮鸣外滩的交付周期，恰好与这个时间点高度重合，业主住进来的时候，窗外就是兑现完毕的城市封面，而不是一片工地。

在顶豪市场，买入时机分三种：买在规划里是赌，买在兑现中是追，买在兑现完成前夜才是精准卡位，北外滩现在正处在第三种。

好吧，回过来我们想象310样板间交房后的窗外景色，很可能是下图这样：

北外滩天际线群，无界公园连廊，与黄浦江三重景观叠加，然后一路延伸至浦东东方明珠，这种层次感无比丰富的绝佳视野全上海再无二处。

两种户型两种态度，享受同样的超级社区底盘

两栋楼两种户型是两种完全不同的人生态度：

2号楼｜建面约310㎡户型——全盘距江岸最近的一栋

楼栋占据社区头排，也是全盘离黄浦江最近的一栋。住在这一栋的人，要的是恢弘大气的掌控感——城市摊开在眼前，你是俯视它运转的人，在户型设计方面更加创新。

3号楼｜建面约285㎡户型——小区的景观楼王

二排景观楼王，前方高区无遮挡，紧邻社区内部的中央园林，被绿意从四面包住，搭配开阔横厅的户型设计。住在这一栋的人，要的是沉稳内敛的静观感——不争江景第一排，要的是向内、隐世的那种安静。

但他们享受的却都是绿城集大成之作的超级社区底盘。

布局方面，绿城选择的是围合式布局：不把楼栋排成一列跑量，而是围绕中央景观围合成院。结果是每一幢楼都更疏朗，场景浓度更高，楼间距更从容，保证了户户观景，全年优秀日照。

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归家仪式方面，项目门上那三连拱券用的是"三心拱"形制，你在礼查饭店（现中国证券博物馆）也见过，需要极精密的数学演算才能成立。门墙的浮雕纹样、拱顶的力学结构、立体的弧形曲面，共同构成一种经得起时间看的形态。

这道门也不孤立。它和沿街的会所空间共同构成连续街景——绿城用会所取代了底层商铺，创造了更稳定、更耐看的界面。

社区里最见功力的，是那条约450米长的空中游廊。

它的做法是四步：先用风雨连廊把每一幢楼连起来；再在连廊之上做一条空中游廊；让它形成回游步行动线；最后在视野开阔的节点，生长出空中大露台。

小胖君把它理解为——绿城在已有的景观之上，又叠加了一座花园，相当于把微缩版的纽约高线公园搬进社区。

游廊之下是"灰空间"，一个弥漫着芳草气息的户外客厅。中心草坪复刻自《傲慢与偏见》里的达西庄园，铺的是高尔夫果岭草，草坪喷泉的水花能涌起约8米高。

绝大多数项目的室内恒温泳池都在地下会所——无窗、靠灯光补。

而潮鸣外滩把它放在了二楼。

因为放到二楼，东方明珠塔和陆家嘴"三件套"恰好浮现在窗前——和310窗外是同一片风景，只是换了一个更松弛的视角。池底做了局部透明处理，阳光穿过水面，荡漾在楼下的沙发区。

会所的功能也沿着街道展开：书吧、咖啡厅、红酒雪茄吧、私宴厅依次相连——它们都拥有纵览"三件套"的大面玻璃窗。

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最后我还想着重讲下重新定义顶豪服务标准的the bund life外滩服务体系。

1314条服务细则，覆盖从购房、交付到入住全周期，这套标准的定位，是绿城所有项目中最顶格的服务配置，专门为业主量身定制。

从全周期管家到高端资源权益，在绿城·潮鸣外滩，服务从标准化走向私享化，对于塔尖圈层来说，这不仅是买房子，更是买了一份稳稳的幸福承诺。

圈层的纯度，最终决定了资产的长期价值，意味着未来二手房的价格底线很高；并且未来的买家也一定是更高收入的高净值人群，可接受的价格上限也更高，这才是顶豪独有的价值护城河。

所以，这个圈层带来的不只是居住舒适度，其潜力更是无穷的。

半个亿的终极改善，景观视野绝佳的天际大平层

最后我们来看户型，首先是这一次的主角：建面约310㎡超级5房大宅。

小胖君一直认为，对于顶级住宅而言，面积只是基础门槛，真正决定价值的，是能够拥有多少面向城市的界面。该户型用全景舱回应这一点：大面积全景玻璃系统、结构尽可能隐藏于公区、连续展开的观景界面，让室内外的边界被尽可能弱化。

尤其是约21米的超级面宽，几乎把整座城市横向展开在你眼前——当晨光从江面升起，当陆家嘴灯火点亮夜空，风景不再是偶尔欣赏的对象，而是日常的一部分。

核心生活区，是约百平米的U型环幕会客厅——可以是私人晚宴的主场，可以是家族聚会的客厅，也可以是独处时看城市夜景的地方。弧形中岛连接中西双厨，把烹饪与社交变成开放而完整的场景。私密区，是总统套房级的主卧体系——独立衣帽空间、酒店式配置，以及可灵活调整的空间布局：今天可以是三代同堂的居所，未来也可以成为双套房体系的收藏级大宅。

小胖君认为，310真正打动市场的不是那些数字，而是在同一套房子里，同时拥有了北外滩完整的城市界面、舒展的空间尺度，以及成熟的生活场景。它不是一套更大的大平层，它是一件能够伴随城市共同成长的长期资产。

再来看前期销量爆火的建面约285㎡4房户型：

它的硬指标非常漂亮：基础得房率约81%，叠加飘窗与封闭阳台的赠送，实得率做到约91%。格局方面，也做到约21米的南向四开间。南向双套房让家人起居互不打扰；北侧次卧采用非承重墙设计，可自由定义为书房、第二儿童房、衣帽间或健身室。

最后我想再说一件事：

当前，黄浦、徐汇等传统核心区新房已全面迈入20万+时代。相比之下，绿城潮鸣外滩占位北外滩核心区，拥享稀缺景观资源与高标准城市界面。伴随北外滩世纪规划加速兑现，区域价值将迎来重估。在当前市场环境下，项目具备较强的置业前景与长期价值潜力，值得把握。

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