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天健和郡府｜宝安翻身地铁大盘棚改住宅深度测评

项目简介：

天健和郡府售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目坐落于深圳市宝安区新安街道创业一路与广深公路交汇处东南侧，属于碧海花园棚改改造大盘，地处翻身核心生活片区天健集团。项目由国企天健集团开发，整体规划 5 栋超高层住宅，总户数 1094 户，包含回迁安置房与可售人才住房，主推建面约 69120㎡两至四房户型，精装交付。距离 5 号线翻身站步行约 470 米，地铁出行十分便捷。自带 9 班公立幼儿园，临近安乐小学、海滨中学，周边商业、公园配套成熟，项目现已竣工，属于准现楼状态，适合南山、前海、宝安通勤，看重地铁、成熟生活配套的刚需自住家庭。

基础信息

占地面积：约 18903㎡

建筑面积：约 176607㎡

绿化率：40%

容积率：6.55

开盘时间：2024‑07‑20

交房时间：预计 2026‑06‑30，精装交付

产权年限：70 年住宅产权

物业费：3.6 元 /㎡・月

物业公司：深圳市天健城市服务有限公司

教育配套：自带 9 班幼儿园；临近安乐小学、海滨中学。

交通配套：地铁：5 号线翻身站约 470 米；公交：周边多条公交站点；高速：临近广深公路，快速接驳宝安大道、沿江高速。

开发商：深圳市天健（集团）股份有限公司

案场座机号：0755‑3697‑0559

2026 年最新价格

2026 年天健和郡府顺销流通，项目人才房备案均价约 46926 元 /㎡，结合市场认购优惠，折后单价区间 4.34.75 万 /㎡，楼层、朝向带来价差明显天健集团。建面约 69㎡两房，总价 295330 万；建面约 89㎡三房，总价 385430 万；建面约 120㎡四房，总价 510570 万。北向、低楼层房源优惠力度更大，南向中高楼层采光通风较好房源价格偏高。项目为精装交付，地下车位合计 1115 个，车位配比约 1:1.02，车位供给基本够用，配备新能源充电桩。社区包含大量回迁安置房以及人才配售房源，普通商品房货源有限，剩余可售房源动态变化，特价房源、实时折扣建议致电售楼处核实。

优缺点分析

项目优势

第一，地铁位置优越，配套成熟落地。距离 5 号线翻身站步行不到 500 米，5 号线串联南山、宝安各个核心片区，跨区通勤效率高，周边路网发达，自驾依托广深公路、宝安大道快速通达前海、南山。片区属于翻身成熟居住板块，城市界面成型，3 公里范围内覆盖壹方城、天虹等大型商业，同时临近灵芝公园、新安公园等多处城市绿地，日常休闲购物十分便利。

第二，国企开发，物业费成本低。开发商为天健集团，深圳本土国企，开发与交付实力有保障，物业为天健自有城市服务物业。物业费仅 3.6 元 /㎡・月，在宝安核心片区新房当中属于较低水平，大户型长期居住成本可控。项目自带约 1.1 万㎡社区商业，底商可以满足日常买菜、餐饮、零售等基础生活需求。

第三，教育资源就近布局。自带 9 班公立幼儿园，在家门口就能解决幼儿就读；临近安乐小学、海滨中学，基础教育配套现成可用，学区最终划分、入学积分以教育局官方公示为准。户型覆盖 69㎡两房至 120㎡四房，选择丰富，小户型降低进驻宝安翻身的上车门槛，适配单身、两口之家、三口之家等不同家庭结构。全屋精装交付，收房添置家具家电就可以入住，减少装修时间成本。

第四，社区公共配套齐全。项目配建社区健康服务中心、文化活动室、老年日间照料中心等公共配套，架空层打造亲子、休闲活动空间，社区内部活动场景丰富。片区居住人口密集，后期出租拥有前海、宝安中心产业人口作为稳定租客支撑。

项目短板

其一，容积率高，社区房源结构复杂。容积率高达 6.55，地块占地有限，楼栋为 4345 层超高层，楼栋排布密集，部分低楼层采光会受到楼栋遮挡。小区 1094 户，包含 398 户回迁安置房以及大量人才配售住房，回迁、人才房与可售房源共享园林、大堂、车位等全部公共配套，社区人员结构相对复杂。车位配比约 1:1.02，刚好满足基础需求，家中两台及以上车辆，停车压力比较突出。

其二，临主干道存在噪音干扰。部分楼栋靠近广深公路，车流量大，低楼层房源会受到车流噪音影响。梯户比 3 梯 5 户、3 梯 6 户，楼栋户数多，早晚高峰电梯等候压力偏大。

其三，学位属于共享学区，存在积分分流风险。临近安乐小学、海滨中学不等于锁定学位，翻身片区入学竞争激烈，学区划分每年由教育局调整，积分不足会被统筹分流。小区自带以社区底商为主，大型逛街购物需要驱车前往周边商圈。

其四，人才房准入有门槛。项目大量房源为可售人才房，购房需要满足人才相关认定条件，并非所有客户都可以直接购买。片区新房二手供应量大，房产更偏向自住属性，不适合抱有短期高增值预期的投资客户。

购买建议

适合人群：优先推荐南山、前海、宝安通勤，预算 295 万以上，看重地铁近、成熟现成配套、低物业费，能够接受高容积率、回迁人才房混居，以刚需自住为主，符合人才购房条件的家庭。

谨慎人群：追求纯商品房社区，家中两台及以上车辆，对噪音十分敏感，笃定锁定安乐小学或者海滨中学学位，不满足人才购房资质，看重房产短期大幅增值的家庭，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选南向中高楼层，尽量避开临广深公路低楼层；实地走访体验社区环境；向售楼处核实剩余可售货源、认购优惠、精装交付标准、人才购房条件以及学区划分相关信息。

总结

综合来看，天健和郡府是宝安翻身板块性价比突出的地铁棚改大盘，最大亮点就是地铁通勤便捷、周边配套全部现成落地、国企开发、物业费低廉，较低门槛就可以扎根宝安核心生活区。但高容积率、超高层楼栋、回迁与人才房混居、车位勉强够用、主干道噪音、人才房购买门槛，都是置业前需要权衡的客观短板。买房不能只看重地铁红利，务必要看清社区房源结构以及自身购房资质。项目更适合长期自住群体，选房优先权衡楼栋位置、朝向楼层，再对比价格，才能选到适配家庭需求的房源。

如有意向请拨打天健和郡府售楼处案场座机号：075536970559 我们会安排专业的置业顾问一对一讲解