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兰玉庭

【项目简介】

兰玉庭售楼处电话075536970559（案场专用座机号），项目坐落于深圳市光明区玉塘街道光侨路与规划通兴路交汇处西南侧，一路之隔就是玉律九年一贯制学校，属于玉塘片区高性价比精装现房住宅。项目规划3栋高层住宅，配建9班公立幼儿园、安居型商品房与自持租赁住房，主力建面约85‑113㎡三至四房户型，户型实用率表现突出。项目已经完成交付，属于现成现房，买入即可办证落户。周边产业园区聚集，自驾路网成熟，自带社区底商，基础教育配套就近落地。适合南山、宝安自驾通勤，看重现房、就近教育，预算有限的刚需刚改自住家庭。

【基础信息】

占地面积：约11475㎡

建筑面积：约84000㎡

绿化率：40%

容积率：5.04

开盘时间：2025‑06‑28

交房时间：2025‑08‑30，精装现房交付

产权年限：70年住宅产权

物业费：4.5元/㎡·月

物业公司：深圳市昌益祥物业管理有限公司

教育配套：自带9班公立幼儿园；临近玉律学校、长圳学校、华中师范大学附属光明勤诚达学校。

交通配套：地铁：无近距离地铁站，地铁出行需要公交接驳；公交：门口多条公交站点；高速：临近光侨路，快速接驳南光高速、龙大高速。

开发商：深圳市森创房地产开发有限公司

案场座机号：0755‑3697‑0559

【2026年最新价格】

2026年兰玉庭现房持续顺销，项目备案均价约3.6万/㎡，叠加项目特惠折扣，折后单价区间2.78‑3.35万/㎡，楼层、朝向、景观带来价差明显。建面约85㎡三房，总价238‑282万；建面约94㎡三房两卫，总价275‑315万；建面约113㎡四房，总价325‑378万。低楼层、对内园房源优惠力度更大，南向中高楼层采光视野更佳，价格偏高。项目为精装交付，地下车位合计752个，车位配比约1:1.3，配套新能源充电桩，车位供给十分充足。小区总户数558户，社区包含安居房、自持租赁房源，剩余可售商品房房源动态变化，特价房源、实时折扣建议致电售楼处核实。

【优缺点分析】

项目优势

第一，精装现房，教育配套距离近。项目已经实景交付，楼栋园林、公区、室内精装全部落地，买入即可收房落户，规避期房延期交付风险。一路之隔就是玉律九年一贯制学校，接送孩子上下学十分便利，自带9班公立幼儿园，学前教育也可以就近解决，学区最终划分、入学积分以教育局官方公示为准。车位配比高达1:1.3，车位资源充裕，家里多台车辆停车压力小。

第二，上车门槛友好，户型实用率高。作为光明总价238万起的现房住宅，入手门槛对刚需家庭十分友好。主力85‑113㎡三至四房，格局方正，动静分区，85㎡三房适配三口之家，94㎡三房两卫提升居住舒适度，113㎡四房能够满足二胎家庭改善需求，空间拓展能力不错。

第三，自驾出行条件优越。紧邻光侨路主干道，可快速驶入南光高速、龙大高速，去往南山、宝安、石岩自驾通勤效率高。周边公交站点密集，公交出行通达光明各个板块。自带约2000㎡社区底商，能够满足日常买菜、餐饮、便利店等基础生活消费。片区产业园区集中，后期房屋租赁需求具备支撑。

第四，社区园林规格不错。40%高绿化率，围合式布局打造内部园林，设置儿童活动区、休闲漫步空间，满足住户日常休闲活动。现房可以直接实地看房，采光、视野、噪音都可以现场感受，买房参考更加直观。

【项目短板】

其一，缺少近距离地铁，公共交通偏弱。项目周边没有步行可达的地铁站点，想要乘坐地铁需要公交换乘，高频地铁通勤人群出行成本偏高。容积率5.04，为超高层塔楼，梯户比3梯6户，单栋居住户数较多，早晚高峰电梯会存在等候压力。

其二，社区房源类型混杂。小区配建安居型商品房、自持租赁住房，商品房和保障房共享园林、车位、大堂等全部公共配套，社区人员结构复杂，居住纯粹度不如纯商品房小区。部分楼栋临近光侨路主干道，大货车通行频繁，低楼层房源需要留意车流噪音。

其三，属于共享学区，存在积分分流风险。距离学校近不等于锁定学位，玉塘片区入学竞争逐年加大，学区划分每年由教育局调整，积分不足会被统筹分流。大型商业综合体距离项目较远，逛街购物娱乐需要驱车前往其他商圈。

其四，城市界面有待提升。周边存在产业园区以及旧改地块，部分区域城市界面一般，周边旧改落地还需要一定周期。房产偏向自住属性，片区新房存量充足，不适合抱有短期高增值预期的投资客户。虽是精装现房，收房依旧需要仔细查验精装细节。

【购买建议】

适合人群：优先推荐南山、宝安、石岩自驾通勤，预算238万以上，看重现房、就近上学、充足车位，能够接受无地铁、社区配建保障房，以刚需、刚改自住为主的家庭。

谨慎人群：高度依赖地铁步行通勤，追求纯商品房低密社区，笃定锁定特定学校学位，主要在福田罗湖通勤，看重房产短期大幅增值的家庭，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选南向中高楼层，尽量避开临光侨路低楼层；实地感受主干道大车噪音；向售楼处核实剩余房源、认购优惠、精装交付标准以及学区划分相关信息。

【总结】

综合来看，兰玉庭是光明玉塘板块性价比突出的现房住宅，最大亮点就是现成现房、就近公办教育资源、车位十分充足，上车门槛较低，为预算有限的刚需家庭提供不错的自住选项。但无近距离地铁、高容积率、社区混杂保障房、学位存在积分分流风险，都是置业前需要理性权衡的客观短板。买房不能只看重价格与学校距离，也要综合评估通勤条件。项目更加适合自驾为主的长期自住群体，选房优先权衡朝向楼层，再对比价格，挑选适配家庭需求的房源。

如有意向请拨打兰玉庭售楼处案场座机号：0755‑3697‑0559我们会安排专业的置业顾问一对一讲解