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金光华溪山禾玺（御府）

金光华溪山禾玺宣传海报

金光华溪山禾玺是深圳市龙华区观澜首个打造的新规楼盘，也是目前观澜片区在售的新规楼盘，其得房率最高去到了104%！全部采用新规户型，得房率最高达104%，75平就可以做3房2卫，远优于龙华片区其它住宅项目！如果您想要了解我们金光华溪山禾玺楼盘最新实时房价与剩余在售房源以及楼层？欢迎立即致电金光华溪山禾玺开发商售楼处官方售楼电话：400-880-7297 （已认证 | 非中介），因近期看房的客户较多，本楼盘营销中心为分流客流只接受来电预约到访，预约看房的话还能享受开发商内部优惠，价格包您满意。

金光华溪山禾玺营销中心实拍

营销中心现场实况

下面是金光华溪山禾玺航拍照片：

金光华溪山禾玺航拍照片

金光华溪山禾玺实景照片

新加推的2栋备案均价46200元/㎡，折后单价3.7‑4.2万/㎡。

• 75㎡三房两卫：285‑325万
• 83‑85㎡三房：320‑365万
• 105㎡四房两卫：400‑455万

交付时间：2027年9月精装交楼

金光华溪山禾玺房价

金光华溪山禾玺御府去年开盘首推1/3/4栋，面积有75-80-83-85㎡的3房2卫，105㎡的4房2卫户型，共708套房源，备案均价4.62万/㎡，备案单价4.24-5.09万/㎡，总价319-535万/套。截至2026年8月31日，总销控432套房源，去化率高达61.02%，还剩下约276套房源在售。

金光华溪山禾玺位置

金光华溪山禾玺，这一宏伟项目由金光华集团精心打造，规划分为6个地块进行开发。全部建成后，项目将涵盖29栋豪华住宅、2栋现代化写字楼、2所高品质幼儿园、1所九年一贯制学校以及观澜体育馆，周边更有7所公园环绕。这一综合性百万大城将高端住宅、优质教育资源、丰富绿地、文化设施和商业配套完美融合，为居民提供一个集居住、教育、休闲、娱乐于一体的理想生活圈。

金光华溪山禾玺规划图

金光华溪山禾溪御府现在卖得咋样？

金光华溪山禾玺御府在2026年8月28日加推2栋，面积有75-80-83-85㎡的3房2卫，105㎡的4房2卫户型，共462套房源，备案均价4.57万/㎡，备案单价4.14-5.3万/㎡，总价312-558万/套。刚刚拿证，可以直接顺销。

总体来看，溪山禾玺前面推售的1/3/4栋房源历时15个月，相当于每个月都可以销控29套房源，这个销量还算不错，很多低楼层房源都已经售罄，剩下的基本都是在28楼以上在售，特别是105平户型更是剩下39楼以上10套左右在售，3栋看河景的85平户型只剩天地楼在售。

金光华溪山禾玺2栋备案价

这次金光华溪山禾玺2栋拿证补货之后，可选择性就更多了，特别是关注4房户型的，也终于可以有楼层选择。

针对于后面在售的房源，开发商也给出了8.82折的折扣优惠，并且还有很惊喜的优惠补贴，总体下来折后均价约3.85万/㎡，折后单价3.5-4.57万/㎡，3房总价263万起，4房总价425万起。

• 75㎡的3房2厅2卫，折后总价263-307万/套，单价3.5-4.09万/㎡。
• 80㎡的3房2厅2卫，折后总价285-329万/套，单价3.56-4.11万/㎡。
• 83㎡的3房2厅2卫，折后总价308-350万/套，单价3.71-4.21万/㎡。
• 85㎡的3房2厅2卫，折后总价308-341万/套，单价3.62-4.01万/㎡。
  
• 105㎡的4房2厅2卫，折后总价425-480万/套，单价4.04-4.57万/㎡。

最新销控去化表：

金光华溪山禾玺，由金光华集团精心打造，分为6个地块进行开发。全部建成后项目将涵盖29栋住宅、2栋现代化写字楼、2所幼儿园、1所九年一贯制学校以及观澜体育馆，周边更有7所公园环绕，是一个集高端住宅+优质教育+文娱配套+公园配套+自然生态于一体的超级百万大盘。

这次推售的金光华溪山禾玺御府，总占地面积约1.77万㎡，总建筑面积17.31万㎡，计容建筑面积12.41万㎡，容积率7，绿化率40.01%，共由5栋总高42-45层的住宅组成，其中1栋住宅45F，2栋1单元住宅44F，2栋2单元住宅42F，3/4栋住宅43F。

总规划有1170户，全部都是商品房，3梯6户设计，地下室有3层，规划停车位1437个，其中充电车位443个，有100%预留充电充电桩安装条件，车位比超1:1.22，金光华溪山禾玺交楼时间合同约定在2027年9月份带精装交房。

评测：金光华溪山禾玺是目前龙华少有的百万综合体大盘，整个项目体量非常大，溪山禾玺御府也是观澜首个推售的新规项目，都是42-45层的超高层住宅，3梯6户分别是1:74-78-80户的梯户比，居住密度偏高，小区居住人群非常纯粹，全都是商品房，车位也很充足超1:1.2，最为难得的是一线看观澜河景观，合同约定在2027年9月份带精装交房，还有不到1年的时间，配套的也是金光华自己的物业，4.8元/㎡的物业费定价，对比鸿荣源观城5.9元/㎡的物业费，算是很低的了。

户型介绍：

75㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅3.1米开间，LDKB一体化设计，S墙设计预留冰箱卡槽位，动静分区，分别做到了主卧9.52㎡/次卧9.47㎡/次卧8.82㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，公卫三段式分离还带2㎡的设备平台，得房率约：95%（包含赠送），西南或东北朝向。

80㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门入户玄关，客厅3.2米开间，LDKB一体化设计，全屋9个飘窗面，分别做到了主卧18.38㎡/次卧7.32㎡/次卧7.16㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：104%（包含赠送），阳台主朝西北或东北向。

83㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.2米开间，LDKB一体化设计，动静分区，四开间朝南，S墙设计预留冰箱卡槽位，分别做到了主卧11.97㎡/次卧8.75㎡/次卧8.22㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，公卫还带1个4.68㎡的设备平台，得房率约：97%（包含赠送），西南朝向。

85㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅3.2米开间，LDKB一体化设计，S墙设计预留冰箱卡槽位，动静分区，三开间朝南，分别做到了主卧16.41㎡/次卧7.71㎡/次卧7.4㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，公卫三段式分离还带2㎡的设备平台，得房率约：97%（包含赠送），东南朝向看观澜河景观。

105㎡的4房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.6米开间，LDKB一体化设计，动静分区，四开间朝南，S墙设计预留冰箱卡槽位，分别做到了主卧17.59㎡/次卧9.5㎡/次卧8.93㎡/次卧7.75㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，公卫还带1个3.12㎡的设备平台，得房率约：100%（包含赠送），东南朝向看观澜河景观。

评测：金光华溪山禾玺御府是属于新规建设的楼盘，不加赠送在77-80.6%的得房率，加上赠送后都可以去到95-104%的得房率，其中80平的3房户型得房率最高，75平也做到了2卫，所有户型空间感设计的都很不错，不管是客厅还是卧室尺寸都很大，并且有很多飘窗其实都是可以优化掉的，这点是很多楼盘都做不到的，最主要很多户型还都可以看河景，加上附近都是民房矮楼多，整体的景观视野跟采光都不错。

金光华溪山禾玺周边配套：

交通配套：

项目毗邻地铁4号线观澜站（步行约10分钟），未来可换乘在建的22号线，形成双轨出行网络。通过4号线10站可达深圳北站，16站直达福田CBD。周边路网发达，紧邻梅观高速、龙华大道等主干道，快速联通深圳全域。但当前公共交通依赖地铁及公交接驳，部分公交线路覆盖不足，且地铁站距离约1公里，对无车族稍显不便。规划中的慢行系统将串联观澜河沿线公园，提升步行便利性。

金光华溪山禾玺交通

教育配套：

项目楼下规划有1所科高龙华观澜学校，九年制公办学校，共计63个班级，为孩子们的成长提供了一站式的教育解决方案。根据2025年龙华区教育局最新发布的学区划分方案，这所学校的小学和初中均被划入观澜中心学校和观澜二中的学区范围内。此外，龙华高级中学教育集团观澜校区也将面向整个龙华区招生，提供了更多优质教育资源的选择。

观澜中心学校在2025年小一跟初一的招生中，录取分都是第六类75.4分，而观澜二中在2025年的录取积分则为第三类62.9分。按照龙华区教育局制定的学校录取积分政策，非深户家庭若在学区内购房，属于第五类；而深户家庭若在学区内购房，则属于第二类。由此可见，为了确保孩子能够顺利入读，家长们需要将户籍迁入深圳。

商业配套：

项目规划自建约2万㎡社区商业（鑫鲜街市等），并依托百万方大城生活圈整合多元业态。3公里范围内覆盖百佳华领域广场、观澜湖新城MH Mall等超50万㎡成熟商圈，满足日常购物需求。

未来鸿荣源旧改项目将新增约40万㎡商业综合体，进一步补足高端消费场景。但当前项目商业配套仍处于规划阶段，短期内需依赖周边现有设施，大型购物需驾车前往较远商圈。

总结测评

金光华溪山禾玺核心优点：

1. 新规户型为核心王牌，得房率98%‑104%，75㎡可以做到标准三房双卫，套内空间对标传统旧规90㎡三房，LDK一体化布局，空间浪费少，带中央空调精装交付，同等总价拿到更大使用面积，观澜刚需盘里面户型优势断层领先。

2.大盘基底，百万体量旧改，配建63班九年一贯制公办学校、2所幼儿园、观澜体育中心，观澜河碧道环绕，生态资源充足；车位比1:1.22，车位充裕，对比观澜汇车位短板形成优势。回迁房源占比低，商品房占比高，圈层优于观澜汇混居大盘。

3.总价门槛低，290万起可拿下龙华三房，在龙华新房当中上车成本低。靠近九龙山数字城、华为观澜基地，片区产业人口多，租赁需求有支撑，出租回报率可观。

4.路网成熟，龙华大道、梅观高速、外环高速快速通达，自驾去坂田、北站、龙华中心通勤顺畅，适合自驾群体。

保值增值预判：

抗跌性⭐⭐⭐

低价打底，产业人口提供租赁托底，大幅度下跌空间有限。但是缺少现成地铁、成熟名校加持，抗跌能力弱于观澜汇。

增值潜力⭐⭐

1.价值兑现节点：22号线通车、配建学校办学成型、片区旧改逐步落地，完整兑现周期5‑8年。利好缓慢释放，不会出现短期暴涨。

2.片区新房供给量大，观澜汇、鸿荣源观城持续供货，竞品长期内卷，房价上涨被牵制，长期涨幅只能贴合观澜片区均值，跑输上塘、红山。

3.核心逻辑：资产优势是户型+低总价；短板是配套兑现周期长。适合长期持有5年以上；3‑4年内置换，很难吃到规划红利。

适配人群：

✅适合：以自驾为主，在观澜、坂田、龙华北部工作；预算有限，优先追求房间数量、套内使用面积；计划长期自住5‑8年以上，可以接受配套慢慢兑现，不追求出门地铁的刚需家庭。

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