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# 京基宸悦府

【项目简介】

京基宸悦府售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目位于深圳市福田区梅林街道梅林路南侧，卓悦汇商业旁，距离 4/9 号线上梅林站约 300 米，地处福田梅林成熟居住板块，是京基打造的综合体社区，涵盖 70 年商品住宅、70 年产权公寓、社区商业、6 班公立幼儿园，整体为多栋超高层塔楼，精装交付，属于准现房项目，主体已经完工，进入内部精装收尾阶段。住宅主力建面约 110‑133㎡三至四房，公寓产品建面约 38‑70㎡一至两房。周边成熟商圈环绕，背靠梅林山生态资源，地铁出行便捷，适合福田上班，追求地铁配套、成熟生活氛围的刚需、改善自住以及资产配置客户。

【基础信息】

占地面积：约 19874㎡

建筑面积：约 229772㎡

绿化率：30%

容积率：8.62

开盘时间：2024‑08‑17

交房时间：住宅 2026‑04‑30 精装交付；公寓 2026‑06‑30 精装交付

产权年限：住宅 70 年产权，民水民电通燃气，可落户参与学区积分；公寓 70 年产权，民水民电通燃气

物业费：5.5 元 /㎡・月

物业公司：深圳市京基物业管理有限公司

教育配套：自带 6 班公立幼儿园；临近梅丽小学、福田实验教育集团翰林学校。

交通配套：地铁：4/9 号线上梅林站约 300 米；公交：梅林路沿线多组公交站点；高速：临近北环大道，快速接驳京港澳高速。

开发商：深圳市京基房地产股份有限公司

案场座机号：0755‑3697‑0559

【2026 年最新价格】

2026 年京基宸悦府为准现房状态，住宅与公寓同步在售，楼层、朝向、景观差异带来明显价差。住宅整体折后单价 71000‑82000 元 /㎡；公寓折后单价 44000‑52000 元 /㎡。住宅：建面约 110㎡三房两卫，总价 780‑880 万；建面约 114㎡三房两卫，总价 810‑910 万；建面约 133‑140㎡四房，总价 940‑1120 万。公寓：建面约 38‑48㎡一居室，总价 170‑240 万；建面约 70㎡两居室，总价 310‑360 万。项目全屋精装交付，品牌厨卫配齐。地下车位合计 1266 个，配套新能源充电桩。项目为准现房，可实地参观楼栋实景，剩余房源动态变化，特价房源、工抵房详情建议致电售楼处核实。

【优缺点分析】

项目优势

第一，福田上梅林地铁口准现房。距离 4/9 号线上梅林站仅 300 米，双地铁出行十分便利，周边北环大道，自驾通达福田 CBD、南山、罗湖。项目为准现房，主体完工，大大降低期房烂尾、延期交付风险。住宅 70 年产权可以落户，参与福田义务教育积分；公寓同样为民水民电通燃气，居住体验优于普通商务公寓。

第二，配套成熟，生活氛围浓厚。楼下紧邻卓悦汇大型商业，商超、餐饮、影院齐全，日常生活消费十分便利。自带 6 班公立幼儿园，周边中小学配套齐全。临近梅林山公园，休闲登山运动方便。片区居住人口密集，租赁市场活跃，大户型面向改善租客，小户型公寓出租流动性很强，自住投资双向适配。

第三，产品选择丰富，本土品牌房企。既有 100㎡以上改善住宅，也有 38‑70㎡小户型公寓，覆盖刚需上车、家庭改善、资产配置多类需求。京基作为深圳本土老牌房企，本地开发项目多，京基物业属地化运维经验充足。社区规划酒店式归家大堂、架空层泛会所、儿童活动场地，社区硬件配置完整。

第四，城市界面成熟。梅林片区发展多年，周边城市面貌成熟，大型在建工地少，居住氛围浓厚。车位数量充足，满足家庭多台车使用需求。

【项目短板】

其一，容积率偏高，社区密度大。容积率达到 8.62，整个社区总户数 2481 户，超高层塔楼，户数庞大，早晚高峰电梯等候压力客观存在，低楼层房源容易存在采光遮挡。地块占地面积有限，内部中心园林规模不大，以架空层立体绿化为主。住宅、公寓在同一个社区内，不同物业类型住户混合居住，人员结构复杂。

其二，临路存在噪音干扰。部分楼栋临近梅林路、北环大道，车流量大，低楼层房源会受到车流噪音影响，选房需要重点甄别朝向。塔楼户型，部分中间户型采光面受限，通风效果不如纯板楼。

其三，学区需要积分统筹。虽然临近梅丽小学、翰林学校，但不代表买房就锁定学位，依旧执行福田积分入学政策，积分不足会被统筹分流。公寓产品虽然可以落户读书，但入学积分排序弱于纯住宅。

其四，片区二手竞争激烈。梅林片区二手房存量充足，同价位竞品较多，房产偏向长期自住属性，不适合追求短期高增值的投资客户。

【购买建议】

适合人群：优先推荐预算 170 万起，在福田、南山通勤，看重地铁、现成商业配套，接受准现房交付周期，用于自住或者资产配置的客户；住宅适合家庭改善，公寓适合低门槛上车、出租投资。

谨慎人群：介意高密度大社区、公寓住宅混住，追求大面积地面园林，笃定锁定名校学位，追求房产短期转手增值收益的客户，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选中高楼层，尽量避开临主干道低层；分清房源是住宅还是公寓，核实落户与积分政策；实地看房重点感受噪音、采光；向售楼处核实剩余房源、楼栋交付时间。

【总结】

综合来看，京基宸悦府是福田上梅林地铁口准现楼综合体，最大亮点就是双地铁区位、楼下大型商业，产品兼顾改善住宅与低门槛 70 年产权公寓，背靠梅林山，生活配套成熟。但容积率高、住宅公寓同社区混住、地块偏小，学位需要看积分，都是置业前需要理性权衡的短板。项目更加适合长期持有，选房优先权衡楼层朝向，分清住宅与公寓产品，结合预算匹配自身需求。

如有意向请拨打京基宸悦府售楼处案场座机号：0755‑3697‑0559

我们会安排专业的置业顾问一对一讲解