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康定壹拾玖（备案名：静梧雅园）是位于上海市静安区老静安板块（曹家渡街道）的纯新盘住宅项目，由招商蛇口与南通瑞城联合开发。项目主打“内环低密纯住宅”与“高端改善”定位，为内环内稀缺的低密奢居。以下为康定壹拾玖的全面项目介绍：
一、 项目基础概况
- 位置：静安区康定路1119弄，曹家渡街道，内环内，距静安寺直线约1公里。
- 开发主体：上海招瑞置业有限公司（招商蛇口联合南通瑞城）。
- 地块：曹家渡社区C050301单元9A-20地块，楼面价约11.41万元/㎡，成交总价约56.6亿元。
- 规划指标：总建面约8.14万方，容积率2.68，绿化率35%，总户数324户，车位配比约1:1.3。
- 产权与交付：70年纯商品住宅，无保障房、无沿街底商、无办公捆绑；预计2027年12月31日精装交付。
二、 产品与户型
- 楼栋规划：共5栋14-25层板楼（小高层/高层），楼栋高低错落，部分楼栋采用一梯一户或两梯两户设计，带独立私梯前厅，层高3.1米。
- 户型分布：主打建面约120-238㎡的3-4房，涵盖刚需改善到终极置业需求。主力户型为约120-123㎡三房、约177-183㎡四房、约193-208㎡四房及约238㎡楼王户型。
- 户型特点：注重空间利用率，部分户型（如177㎡）无走道浪费，配备独立电梯厅；楼王户型（238㎡）拥有270°环幕视野。
三、 产品与社区亮点
- 低密纯粹：容积率2.68在内环内偏少见，社区为纯商品房，无混居，保障了居住圈层的纯粹性与未来的二手溢价空间。
- 公区与景观：规划约3000㎡下沉式会所（含恒温泳池、健身房、私宴厅等）及6米挑高全楼栋架空层；小区整体抬高约7米，打造立体台地花园，实现人车分流，有效隔离外界噪音与尘土。
- 外立面：采用高品质石材（沙漠风与白海棠石材）结合铝板，呈现公建化立面，质感出众。
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