刚刚，招商又为上海贡献一座顶豪！

上海顶豪赛道的分水岭，从来都不是地价数字的刷新，而是操盘者的体系能力与地块的不可再生性的强强碰撞。

当全行业还在拆解招商蛇口“落一子、领潮一整片”的产品底层逻辑时，它已经接过了上海内环最具分量的一块绝版宅地。

浙江北路178号，案名SH178，招商蛇口全条线操盘的重磅项目。

这是苏河湾核心区断供十年后的极度罕见的可规模开发一线滨水宅地，也是住宅限高政策下150米超高层的终极绝版。

在“好房子”新政重塑行业标准的此刻，这座承载着新静安CAZ天际线使命的项目登场，值得整个行业放下手头的事，认真读透顶豪穿越周期的真正答案。

01

新静安CAZ绝版“天际线资产”

上海从不缺豪宅，缺的是绝版。

苏河湾核心区的住宅用地断供，已经十年上下。这个板块至今最响亮的名片，还是上一轮周期留下的华侨城苏河湾——

2013年入市，单价约7万/㎡，彼时市场惊呼。如今复盘，那是上海近十年最被低估的价格锚之一：

今天华侨城苏河湾的二手房，挂牌单价最低也站上18万/㎡，高区瞰江房源挂到23万+/㎡，十三年涨幅超过150%。

在楼市深度调整的这些年，这条价格曲线本身就是一份强有力的资产说明书：

不是所有房子都在横盘，绝版地段叠加不可再生的滨水资源，是有托底功力的。这就是苏河湾，它用十多年的房价走势，替后来者预演了什么叫"穿越周期"。

所以，当2025年10月20日，静安区C070102单元32-04地块走上拍卖席，全上海的高端市场都在屏息。

52轮竞价，招商蛇口携手越秀、星狮、瑞城，以77.37亿元将其收入囊中，名义楼面价81415元/㎡，溢价率9.03%。但真正读懂这块地的人都知道，名义楼面价只是入场券——

这宗地住宅占比73%，还有27%的文体用地和商业配套。剔除之后，可售住宅部分的真实楼面价约11.15万/㎡，一举刷新苏河湾板块的地价纪录。

这是苏河湾核心区最后一宗宅地，也是内环内最后一块可规模开发的一线滨水住宅用地：

距苏州河直线约185米，步行5分钟即达滨水岸线；距外滩约1公里，人民广场1.5公里；8/10/12号线三轨交汇。它也是上海“一江一河”的核心节点，住宅供给的“最后一帧”。

但“最后一宗”更稀缺的，是150米超高层的天际线高度。

2021年，住建部与应急管理部联合发文，白纸黑字写着六个字：

一般不得新建超高层住宅。

此后，超高层住宅审批近乎冻结；上海“好房子”新规又对住宅高度进一步收紧。放眼当下的中国一线城市，150米高度的住宅，已然是孤品。

翻开“十五五”的规划文本，南京西路—苏河湾CAZ（中央活动区）一体化建设赫然在列：

4.2平方公里版图，6.3公里连续滨水岸线，17个风貌保护街坊，70余处历史建筑——规模超过新天地与田子坊的总和。

CAZ需要什么？需要天际线的记忆点。

所以这宗地的出让条件写得清清楚楚：核心塔楼冲高150米，浙江北路、天潼路沿街建筑压在24米以下——沿街低层守住街道尺度，核心塔楼立起城市门户。

说白了，这不是简单的批了一块地，而是城市借操盘者之手，在苏河湾CAZ划上天际线的最后一笔。

于是我们看到SH178的总图：

3幢38—41层、约150米超高层，高区南向直面陆家嘴三件套与黄浦江S湾，东向俯瞰北外滩岸线，西向尽揽人民广场的都会肌理。

艳姐愿意把这类资产称为“天际线资产”：

它的价值锚，从来不是周边新房卖多少钱，而是陆家嘴的天际线值多少钱。华侨城苏河湾十三年的价格曲线已经证明——板块的确定性是Beta，绝版的视野是Alpha，二者叠加，才是顶豪真正的托底结构。

在这个意义上，SH178还未开价，但其资产逻辑已经写完：

一座CAZ收官之地上、被政策与规划共同选中的“孤品”。

02

对各种关系进行重塑的超级顶豪

写产品力之前，艳姐想先聊聊一场发布会。

近期，招商蛇口上海公司举办“敢为上海新”城市品牌发布会。招商蛇口首席设计师睢佳俊的分享，艳姐全程听完，记住了一句话——

“未来好房子的本质，是对各种关系的重塑：从社区到城市，从人到空间，从空间到时间。”

招商蛇口首席设计师睢佳俊

招商蛇口上海公司副总经理张哲也分享了自己的观点，有一句话也是让艳姐印象颇深：

招商与业主的关系，正从“他们”变成“我们”。房子能兑现只是关系建立的开始，真正的信任，只能在交付之后日复一日的生活相处中慢慢积累。

招商蛇口上海公司副总经理张哲

这些都不是即兴的漂亮话。它的底稿，是招商蛇口47年积累下的大量客户访谈。访谈结论朴素到近乎反常识：

客户想要的，并不是一套拥有各项顶级参数的豪华房子，而是一种相对确定的、温暖的、属于自己的理想生活。

SH178，正是这套理念在绝版之地上的一次满配输出。它的产品力看点，不在材料的军备竞赛，而在四重关系的重塑。

边界的消融：不是把围墙筑得更高，而是把城市请进来

这宗地的出让条件里，藏着一条很反豪宅的规则：

不得设置围墙，满足24小时对外开放。

放在传统豪宅逻辑里，这是硬伤；放在雅各布斯《美国大城市的死与生》的语境里，这是天赋——

城市街区不是自我封闭的单位和孤岛。造就一个地区的并不是分界线，而是交叉使用和活力。

SH178的做法，是把约束直接做成了更具有生命力的设计：约5700㎡沉浸式文化商业，艺术快闪、高定零售、高级餐厅等配套嵌入社区底盘；

更值得一提的是，将延陵寄庐与陆氏民宅两处历史建筑原址保留，百年文脉缝合进当代肌理；凌空天桥跨过天潼路，与万象天地、宝格丽酒店相接，相当于把整个商圈，变成小区的配套。

不止是商业，艺术早已成为转角日常。百米半径内，UCCA Edge、Fotografiska影像艺术中心、JK1933、TBCA文化艺术中心环伺，先锋展览、影像艺术与历史建筑活化在此交织。一杯咖啡的步行距离，便可奔赴一场展览、一次思想沙龙，海派历史遗存与当代先锋艺术双向共鸣。

当别的顶豪还在用更高的围墙定义私密，SH178在用“无界”定义顶豪生活。

这不是豪宅的退让，这是CAZ封面作品的觉醒。

因地抬板：不是抬板值钱，而是“怎么抬”见功力

现如今大多数新房都会做抬板，但如何因地制宜，将个性化的思考融入抬板设计中，是把每一块地都做得更好的钥匙。

比如此前康定壹拾玖用局部抬板加下穿通道，化解了场地分割与配电房的干扰；

安澜上海作为上海首批抬板实践项目，在政策尚未颁布时就完成了建筑高度认定、公摊界定等一整套执行难题的探索，客观上为上海抬板政策的落地提供了参考；

而到了SH178， 则做到了全盘抬升、架空两层：

地面一层是步行归家体系，GF层结合车库形成公共社区空间，B1阳光地库把自然光和通风引入地下，三重动线互不干扰，风雨连廊环绕三塔。

SH178也证明抬板不是低密项目专属，超高层也能落地全盘抬升，实现了“超高层规模化落地”的产品验证，沉淀一套可复用的超高层抬板工程、空间设计逻辑。

从局部抬、到首批全抬、再到150米超高层上的全盘抬升——同一个动作，三种解法。

“因地抬板”四个字背后，是同一套方法论在不同土地上的重复校准。这比任何首创，都更有含金量。

立体绿量：不是指标里的绿地率，而是下楼即入园的日常

人们对社区绿化的普遍认知，往往停留在规划指标中的“绿地率”—— 这只是一个平面维度的统计比值，是用绿化占地面积折算出来的达标项。

它能回答“社区里有多少绿”，却永远回答不了“这些绿离日常有多近”“能不能被真正走进和使用”。

SH178的立体绿量，是跳出平面指标的、多维度渗透的生活场景：它是可步入、可停留、嵌入全生活动线的绿意，是从出门到归家，一路被自然包裹的真实体感。

向外，它锚定城市级生态骨架：南侧步行不到 200 米，便是万象天地中央绿地与苏州河岸线，衔接约4万㎡城市峡谷与全长6.3公里的苏州河步道，相当于把一整段滨水生态带，变成了社区无需围合的“外延花园”。

向内，它织就多层级社区绿意网络：东南侧约1600㎡街角公园，是城市喧嚣与社区静谧的过渡界面；中央约4000㎡完整绿地，是承载全龄日常的核心绿肺；东侧下沉庭院，则利用高差营造出闹中取静的绿意秘境。

更重要的是，项目以台地花园衔接城市标高与住宅入口，一条慢行系统自历史建筑前廊广场出发，贯穿社区全境，一路延伸至滨水岸线——

所有绿地并非零散的景观斑块，而是被生活动线串联成了一个可漫步、可沉浸的有机整体。

SH178选择把一座“垂直森境生活场”完整叠进社区：

它以高差做垂直分层——地面的开敞绿地、抬升的台地花园、下沉的静谧庭院，让绿化在竖向上形成丰富层次；它以动线做水平串联，让每一条回家路、每一条散步径，都穿行在绿意之中。

小尺度的敬意：不是越大越好，而是以人为万物尺度

睢佳俊在分享里讲了一个故事，艳姐印象极深。他去拜访一位住在北京顶豪的朋友——那个小区光会所就有1.8万㎡，配置了50米专业泳池和1500㎡图书馆。他问朋友最喜欢小区的哪个空间，答案出乎意料：

图书馆门口转角处，那个20多平米的咖啡店。

原因很简单，送孩子去看书的家长们在那里买咖啡、坐下来、聊起来，他大部分的新邻居，都是在那个转角认识的。

这就是小尺度空间的真正价值：

真正决定社区生活质感的，从来不是大门有多气派、大堂挑高有多震撼，也不是会所面积有多大、配置有多全，而是那些能让人放下戒备、自然发生连接的小尺度空间——

说到底，空间的尺度，最终要回归人的尺度。

这个道理，在此次全运动主题的SH178会所里，被践行得格外透彻。它没有陷入“越高端越要堆大尺度”的误区，而是把每一处设计都落到了使用者的真实体验与核心诉求上。

整个会所规划了半场篮球空间，既可开展篮球运动，也可灵活分割为2片专业羽毛球场地；同时还联合普拉达打造了专业度极高的健身房区域。

更难得的是对细节体验的打磨：针对客群对隐私感的高要求，SH178连更衣室都做到了一人一间的独立格局，直击很多人在意的隐私痛点；甚至在健身房区域内，还增设了预约制专属健身空间，单个时段仅限一人使用，把私密性与专属感落到了最细微的使用场景里。

这份 “以人为尺度” 的产品逻辑，同样延续到了户型打造上。

SH178主力户型约200—345㎡，全系大面宽，层高预计3.4—3.5米，还设计了难得一见的大面积顶平；项目还设置了独立家政间以及多储物收纳体系，对日常生活场景进行精细拆分，让大空间也有细腻的生活关照。

建面约210㎡户型图

这四重关系重塑，指向同一个判断：

顶豪的下一程，不是参数的内卷，而是关系生产力的竞争。

谁能让建筑与城市、空间与人、交付与时间的关系更从容，谁就握住了好房子时代的答案。

03

招商蛇口的豪宅扛鼎之路

把镜头拉远，会发现SH178并不是孤例，而是一条射线的延长线。

招商蛇口上海公司总经理、招商积余上海公司董事长温恩奇在“敢为上海新”城市品牌发布会致辞中表示，从“重返上海心”的郑重宣告，到“敢为上海新”的全新表态，改变的是与城市同频的姿态，不变的是与上海共生长的初心。

招商蛇口上海公司总经理、招商积余上海公司董事长温恩奇

敢新的底气，首先来自产品的扎实根基。正因为产品在上海扎根扎实、作品持续兑现，2025年招商蛇口上海公司全口径销售表现位居上海市场前列。

康定壹拾玖，招商在老静安曹家渡的封面作品——白世茂石材、仿古铜金属线条、弧形立面腰线，两次开盘日光。

康定壹拾玖

这个项目真正的影响在图纸之外：此后一年，上海滩的新盘外立面，一夜之间冒出无数“康定壹拾玖式”的腰线与线条感。

安澜上海做了首批抬板实践之后，抬板之风随即吹遍全国，从上海一路刮到合肥、成都、深圳，今天各地土拍宣传里的抬板、架空层，源头大多要追溯到这次实践的执行探路。

安澜上海

除了上海之外，招商蛇口在全国各地的项目也成为了当地的标杆：

深圳海晏府，做了深圳首个深度定制化交付的住宅，首开数小时去化九成，定制化豪宅的先河，就此在深圳打开。深圳观潮，首创抬板设计下嵌约1.8万㎡双层滨海商街，商业与居住垂直共生。一线海景大宅的风尚，由此立标。

深圳海晏府

武汉长江序，立于长江与汉江两江交汇的黄金拐角，与长江直线距离仅约60米，是汉口内环近十年唯一一块临江宅地。首开观江奢宅基本清栋，对汉口地脉与一线江景的独家解读，再度验证了非绝版不落子的择址哲学。

武汉长江序

看清楚了吗？招商做一次，全国跟一次。腰线被抄，抬板被抄，定制化被抄，“序系”被抄。但艳姐想说的是一句可能不太客气的话：

全国抄走的，只是图形；真正抄不走的，是决策机制。

而决策机制，恰恰是这场引领的底牌。拆开看，是四件事。

第一，产品首席设计师制。

招商蛇口建立了首席设计师制度，把产品坚守落到体系层面：多位产品首席分线把口，甚至设有专职首席设计师。

睢佳俊的产品操盘履历颇具代表性——从佛山华玺、合肥招商玺、南京瑞玺、深圳招商玺，再到康定壹拾玖、安澜上海等项目：

一年飞行里程足以绕地球2.4圈，香港、新加坡的游学常态化嵌入。

全国操盘视野不是title，是信息密度——当一个设计师见过不同社会发展阶段、不同能级城市的全部解法，他在一块绝版土地上做出的判断，才敢称因地制宜。

第二，管理精细化。

今年起，招商新项目在方案设计阶段，必须提交一份会所可行性分析与经营测算表：测算通过审核，方案才能推进。

招商更注重的是功能合理性、经营方式和运营合规性。会所从效果图时代进入资产负债表时代——

这一步，把行业里最泛滥的会所停业问题，前置到了图纸上。

第三，产品力精研化。

真正的产品力精研，是沉入每一个决策的底层，对着看似寻常的命题反复推演，把经验式的审美判断，转化为可量化、可验证、可穿越周期的技术理性。

上中隐翠为了抬不抬、怎么抬这一个决定，邀请5家设计团队论证一个多月，最终选择半抬——南侧与6600㎡城市绿地无缝衔接，电房与后勤配套沉入板下；

还有苏河晏在核心区高容地块上反向决策不抬，换来东西向200米无干扰核心景观；

招商选石材的逻辑也变了：过去看产地、看纹理、看连纹，现在看弯曲强度、吸水率、抗冻系数，为后者才决定几十年后的养护成本。

所有的精研，最终都指向同一个目标：不对一时的流量负责，只对产品全生命周期的品质、对业主漫长日常里的真实体验负责。

第四，客研落地化。

47年的客户访谈不是档案柜里的资料，而是直接改写总图的指令：

比如上中隐翠放弃高低配、选择全洋房，楼间距与楼高做到约1:1；143㎡户型放弃超大餐客厅，省出面积让每间卧室面宽都站上3米，实现了真正意义的卧室平权；

苏河晏给建面约108-128㎡的小户型配上140㎡以上才有的独立电梯厅，全系标配独立储藏室，实现了公区平权。

这些设计都是源于一次次的深度客研。

于是回到那个问题：为什么总是招商？

因为产品力的尽头，是组织能力。

行业里长期主义这四个字，一直被提倡、骨子里从未被真正尊重；而招商做的，是把长期主义写进制度——

首席设计师制度是组织架构的答案，经营测算表是财务纪律的答案，客研体系是需求侧的答案。

别人靠天才设计师的灵光，招商靠的是让正确决策可以重复发生的系统。

SH178，就是这套制度在上海内环绝版土地上的又一次集成输出。

结语一座城市的封面，一个行业的答案

近期，SH178展示空间正式开放。

站在150米的规划高度往下看：脚下是断供十年才等来的绝版宅地，窗前是陆家嘴与双S湾的世纪画卷，身边是宝格丽、半岛、瑰丽与70余处历史建筑共同围合的湾区气场；

而托住这一切的，是一套把客研写进户型、把运营写进测算、把长期主义写进制度的组织能力。

在这个筑底与分化并行的时代，市场从不吝啬对确定性付费——

华侨城苏河湾用十三年涨超150%的曲线证明了这一点，而SH178，站在比它更近的河岸、更高的天际线上。

用一块绝版的土地，回应一座城市的期待；用一场关系的重塑，回答一个行业的问题；用一次制度的输出，定义一个时代的产品力。

苏河湾的故事讲了百年，但CAZ的封面只有一幅。

SH178，值得你亲自去看一眼。

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主编：张艳

责编：marl

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