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一、 项目基础概况

1. 项目位置：北京市通州区古河街3号院（中国民兵武器装备陈列馆西侧200米）。
2. 产权年限：70年纯商品限竞住宅（无回迁保障房混居，可正常落户，参与通州区公办教育划分）。
3. 开发与物业：开发商为通州本土国企通房开，物业为北京兴业源物业管理股份有限公司（物业费3.6-3.79元/㎡·月）。
4. 项目规模：占地约3.9万㎡，总建面约9.5万㎡，容积率1.6，绿化率30%。
5. 楼栋规划：共11栋楼（6-10层纯板洋房/小高层），全盘556户，全部一梯两户，部分楼栋带独立电梯前厅，楼间距约33米，实现人车分流（车位配比约1:1.3，全地下车库）。
6. 交付情况：2022年10月（或2023年1月）已整体交付，为实景现房，所见即所得，规避期房延期与减配风险。
7. 产品定位：主打89-162㎡的两居至四居，得房率约80%-84%，精装/简装交付（部分为毛坯，需二次改造）。

二、 区域与地段价值

1. 板块定位：位于通州副中心潞苑成熟居住板块，紧邻运河商务区，承接国贸、朝阳东部外溢的改善居住需求，享受城市副中心政策红利。
2. 生态资源：西侧紧邻小中河，部分楼栋（如1#、2#、3#）为6层洋房，3层以上可观河景，享有300米滨水景观带，生态宜居。
3. 地段潜力：板块内住宅二手流通表现稳健，适合长线资产配置与自住。

三、 交通配套

1. 自驾路网：临近朝阳北路、通燕高速、广渠快速路、潞苑北大街等城市主干道，自驾可快速通达国贸、东四环、朝阳核心板块，通勤便利。
2. 轨道交通：距离地铁6号线（通州北关站、物资学院站）约2.5-3公里，需公交或骑行接驳；距离规划中的地铁M101线（范庄站）约500米，未来通车后有望提升轨道交通便利性。
3. 公交系统：周边公交线路密集（如通60、通62、通70、342等），短途接驳便利。

四、 周边配套

1. 商业配套：周边有远洋悦满街、物美超市、社区底商，满足日常便民需求；3公里范围内覆盖通州万达广场、远洋新光天地、合生汇等大型商业，满足高端消费与休闲需求。
2. 教育配套：社区内部配建3464㎡的9班公立幼儿园；周边有范庄小学、焦王庄小学、北京五中通州校区、芙蓉小学等，覆盖幼、小、初全龄段教育（学区划分以通州区教育局当年公示为准）。
3. 医疗配套：临近友谊医院通州院区（三甲）、263医院、安贞医院通州院区（在建）等，满足日常就医与重大疾病诊疗需求。
4. 生态配套：西侧为小中河公园，周边有运河森林公园、东郊湿地公园、温榆河滨河森林公园等，生态休闲条件优越。

五、 社区规划与园林

1. 建筑风格：现代简约/新中式风格，楼栋排布错落，注重采光与通风，部分楼栋采用退台设计，视野开阔。
2. 园林景观：社区内部打造多层次景观园林，包含中央景观组团、水系雅景、阳光草坪、景观步道等，实现“一步一景”。
3. 配套设施：社区内设有全龄活动场地（儿童活动区、长者休闲区）、环形康养慢跑道、首层泛会所等，满足不同年龄段业主的休闲社交需求。

六、 户型产品解析

1. 建面约89㎡两居（两室两厅两卫）：南北通透，双卫全明，格局方正，客餐厅一体化，主卧带飘窗，空间利用率高，适合年轻刚需或小家庭。
2. 建面约130㎡四居（四室两厅两卫）：经典四叶草布局，南北通透，LDK（客餐厅）一体化，动静分区，部分户型带独立家政间，适合三口之家或二孩家庭。
3. 建面约150㎡四居（四室两厅两卫）：大面宽（约6.8米），南北通透，主卧带独立卫生间及衣帽间，部分户型为中西双厨，空间尺度舒展，适合多人口改善家庭。
4. 建面约162㎡四居（四室两厅两卫）：楼王户型，大面宽（约14.4米），部分房源可观小中河河景，独立电梯厅入户，多套房设计，适合三代同堂或高阶改善家庭。

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