天津
就在 10 月 9 号，南山规划局一纸公告，蛇口渔人码头项目正式拿到建设工程规划许可证。这个让老深圳盼了十几年的项目，终于跨过规划大关，下一步拿到施工证就能开工。
熟悉蛇口的朋友都清楚，渔人码头的改造故事，来来回回折腾了很多年。很多人还记得最早的规划方案，当年打算在这里打造一座大型滨海综合体，高层塔楼扎堆，住宅、酒店、商业、海洋博物馆一股脑全安排上。说白了，就是深圳旧改里很常见的高密度开发思路，靠着一线海景，最大化挖掘土地价值。
但这么多年反复打磨之后，最终方案来了个 180 度大转弯，直接把高层方案推翻。没有密密麻麻的高楼，取而代之的，是一片最高只有 3 层的低矮滨海街区。
项目宗地号 K708-0062，位置就在蛇口金世纪路西侧。用地面积约 3.41 万㎡，总建面才 3.93 万㎡，容积率低至 0.76。很多人对这个数字没概念，深圳南山普通住宅，容积率动不动 3.0、4.0，在寸土寸金的一线海岸线上，0.76 的超低容积率，真的非常罕见。
整个建筑最高点只有 23.8 米，没有高楼遮挡海景。而这个规划最大的亮点，是足足 2.17 万㎡的公共开放空间，全部免费对市民开放。以后不管是周边居民，还是外地来的游客，不用消费就能来这边看海散步，这片海岸线不会被商业项目圈起来私有化。
配套上规划了 300 个停车位，其中包含 90 个充电桩车位，还有无障碍车位，解决过去老码头停车乱糟糟的痛点。
很多人会问，为什么放着能赚大钱的高层综合体不做，偏偏要做低密街区？核心一点：这块地不是普通的房地产开发地块。紧邻蛇口渔港，承载着蛇口开埠的渔港记忆，项目是由市海洋发展局联合南山区政府一起推动，公共属性远大于商业属性。
珍贵的海岸线资源，是不可再生的。一旦建起成片高楼，海岸通风、景观视野、公共活动空间，就永久消失了。这一次规划选择主动做减法，优先保障公共岸线，商业开发往后排，也是深圳海岸开发思路的一次转变。
不少买房的朋友最关心：项目落地，能不能拉动蛇口二手房涨价？实话实说，别抱短期暴涨的期待。这个项目没有新增住宅，只有商业和休闲空间，不会改变片区住宅供需。
但是长期价值肉眼可见，它补齐了蛇口南部滨海休闲配套短板，片区城市面貌升级，居住舒适度更高。对于蛇口的二手房，更多是保值加持，属于慢变量利好，不是短期炒作的催化剂。
回想以前，这里渔船云集，海鲜市场烟火气十足，是老蛇口人的回忆。后来围挡多年，大家一直在等改造结果。从高密度综合体，到如今低密开放的滨海街区，渔人码头的调整，其实也在告诉我们：海岸线，不只是用来盖房子赚钱的，更属于全体市民。
现在规划证已经落地，接下来就等施工许可，静待开工。属于老蛇口的滨海新地标，终于要回来了。
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