现房销售新政后北京首轮供地清单解析

来源：市场资讯

（来源：易居研究院）

2026年10月9日，北京市规划和自然资源委员会发布第十二轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及3宗地块，土地面积约8公顷，规划地上建筑面积约14万平方米，分布于丰台区、石景山区和平谷区。这是8月28日现房销售新政及北京9月细则落地后，北京发布的首份完整拟供地清单。

总体来看，其地块选择逻辑、指标设计和出让条件安排，集中反映了地方政府在现房销售框架下对供地策略的系统性调整。本轮清单最显著的特征并非供地规模，而是地块筛选标准的转变：三宗地块全部位于轨道微中心周边，单宗体量控制在3至6万平方米之间，无高总价复合配建地块，整体呈现"小体量、熟配套、低门槛"的特征。相关供地模式与特点，对后续其他城市具有很好的启示和借鉴意义。

一、三宗地块的差异化定位与开发条件

本轮供地清单涵盖中心城区两宗、生态涵养区一宗，三宗地块在区位条件、体量规模和客群定位上形成清晰梯度。以下通过列表进行系统说明。

表1：北京第十二轮拟供地清单三宗地块核心指标

指标

丰台新宫NY-030北区

石景山衙门口1616-628/640

平谷二号地（二期）

区位

南四环至五环，邻新宫站

紧邻西五环，邻八角游乐园站

六环外，邻在建22号线平谷站

行政/街道

丰台区南苑街道

石景山区鲁谷街道

平谷新城

用地面积

3.25公顷

2.98公顷

1.97公顷

规划建面

6.05万㎡

5.15万㎡

3.15万㎡

容积率

1.86

1.72

1.6

限高

未披露

45米

起始价/楼面价

待定

2.68亿元/约0.85万元/㎡

预申请保证金

待定

200万元

万达广场、大悦春风里、南苑森林湿地公园；地铁4号线与19号线换乘站新宫站

朝阳医院石景山院区、泰禾新天地、衙门口城市森林公园；地铁1号线八角游乐园站

紧贴在建地铁22号线平谷站，北侧规划地铁出入口距用地红线约40米

地块特征/判断

本轮体量最大、区位最核心；与建发金茂·观宸相邻；北地块容积率低于观宸，面宽资源较好，适宜延续板块改善属性；能否纳入"观宸三期"统一操盘取决于项目公司安排和规划审批口径

承担验证区域置换需求功能；紧邻西五环，存在噪音折价问题，与龙樾璟序北排铁路房环境挑战类似；最终去化取决于产品设计对噪音因素的化解能力

本轮体量最小、区位最边缘；已10月10日率先进入预申请程序；出让文件鼓励因地制宜开展抬板式建筑设计，为北京远郊首个明确鼓励抬板设计的宅地；属"轨道未通、先铺住区"的远期资产

周边市场参考

建发金茂·观宸一期去化率近九成，二期约57%；成交均价从一期约7.9万元/㎡回落至二期约7.5万元/㎡；槐新板块对四环改善客群仍有承接力，但客户对单价上探敏感度已显现

石景山区域近期市场表现有所修复；本地置换客群对总价和居住环境均较敏感

未披露

资料来源：网络公开信息、易居研究院

二、出让条件设计的策略性调整：结合昌平地块分析

本轮清单本身不包含出让条件细节，但结合9月30日挂牌的昌平歇甲庄地块，可以清晰观察北京在现房新政后供地条件调整的方向。

1、入场门槛系统性下调

歇甲庄地块将预申请保证金由此前的最低500万元、最高2000万元，调整为最低200万元、最高1000万元。平谷地块的实际预申请保证金为200万元，处于调整后的下限水平。保证金的降低实质上压低了房企的"入场券价格"，使更多企业具备参与竞价的资格，在现房销售拉长资金占用周期的背景下，这一调整具有明确的信号意义。

2、地价款支付周期显著拉长

歇甲庄地块明确，参与用地预申请并竞得的企业，地价款在签订出让合同后24个月内缴清；未参与预申请的，18个月内缴清。北京细则规定，8月28日后出让的住宅用地，出让价款首付不低于50%，余款可延长至两年内缴清且不计利息。在现房模式下，房企从拿地到竣备的周期通常为两至三年，地价款支付周期与此形成一定匹配，有助于缓解拿地当期的资金集中支出压力。

3、出让文件与销售制度直接挂钩

歇甲庄地块出让文件明确引用京建发〔2026〕460号文，要求执行"优先现房销售、预售须主体封顶且资金全额监管"的规定。将销售制度适用条款前置写入出让文件，减少了房企在拿地后的政策不确定性，使投资测算的边界条件更为清晰。

三、从驼房营到新宫：供地筛选逻辑的转变

理解第十二轮清单的深层逻辑，需要将其与9月初首场土拍的"一停一成"进行对比。

表2：9月初朝阳驼房营地块与顺义温榆河地块对比

指标

朝阳驼房营地块

顺义温榆河地块

时间节点

9月3日，开拍前暂停出让

9月3日成交

起始价

75.21亿元

未披露

成交情况

暂停出让

溢价率17.37%

捆绑/配建条件

捆绑约5万㎡体育场馆和2万㎡地下商业，需无偿移交政府；配建投资约9.8亿元

未披露

住宅容积率

2.5

1.01

限高

80米

未披露

产品形态

未披露

洋房和别墅

开发模式

现房模式，资金峰值急剧攀升

工期可控，去化确定性较高

核心判断

原有的地价水平与开发条件不再匹配

低密产品去化确定性较高，工期可控

资料来源：网络公开信息、易居研究院

驼房营地块的暂停与温榆河地块的成交，为后续供地提供了明确的筛选标准。第十二轮清单中，三宗地块均规避了高总价、复合配建、高容积率的组合，全部为纯住宅或"住宅+社区配套"的轻量级配置。丰台新宫地块位于四环沿线，整个区域的去化预期非常不错，同时其建筑体量、容积率等指标所反映的开发规模相对较小，因此，对企业来说是可以接受的。石景山地块虽然也包含一些托优用地，但属于常规性的社区配套，因此不会带来太多压力。对于平谷而言，其楼面价和体量市场也能够接受，而且周边有地铁站。这一组合表明，供地端正在优先选择"算得过来账"的地块，将开发周期的资金沉淀控制在房企可承受范围内。

四、对后续各地供地等相关工作的启示

1、供地筛选标准从"区位优先"转向"现金流确定性优先"

第十二轮清单中的三宗地块并非北京最优质的土地资源，但它们的共同特征是配套成熟、体量可控、无强制捆绑配建。在现房销售框架下，区位优势需要通过开发周期可控性和去化确定性来实现，单纯的城市核心区位若伴随高总价和复合配建，反而可能因资金峰值过高而失去市场吸引力。所以说，区位的优势依然会保持下去，但会更强调总价可控，同时销售预期也会更加明确。这是供地方面一个比较大的变化。

2、地价款支付条件正在成为供地竞争力的核心变量

从北京和其他一些城市的供地情况来看，一个核心操作是对地价款的支付条件进行了优化。这一做法在后续各个地块中都会较为普遍地出现，目的在于降低企业资金占用的压力。当前市场仍处于弱复苏过程中，通过此类方式能够减少企业的顾虑，对提振土地市场的招拍挂活跃度有积极作用。而且从后续实际操作来看，预申请保证金、付款周期，以及延期交付土地出让金不再计算利息等，都会成为企业后续投资拿地时需要考虑的重要因素。

3、供地节奏需要匹配政策适应期

土地供应同样需要把握好节奏。比如，当前政策正处于前期消化阶段，此时不宜过多推出价格较高或数量较多的地块，可以先推出几幅典型地块试水，以便更好地把握后续土地和市场方面的反馈。到了明年，尤其是在编制土地储备和相关供地计划的过程中，可以结合今年四季度的市场消化能力，进一步确保供地更加科学，这一点也非常关键。