辽宁
2026年1月恒生银行私有化完成后，汇丰以约1061.56亿港元收购了其剩余的股份，恒生银行1月27日从港交所撤销上市地位。同一个月，港铁新行政总裁杨美珍上任，面前摆着七个新铁路项目，总投资约1400亿港元，不包括北环线第二部分和南港岛线西段。
一个在消化商业地产的压力，一个在往城市交通里继续投钱。对于香港的购房者、租房者来说，应该问的是商业地产的冷、轨道建设的热是否会影响到普通人的住房？
先给第一层答案：商业地产和住宅，不是同一个市场。恒生银行2025年净利润下降14%，压力主要来自商业地产。截至2025年6月底，该行已作信贷减值的香港商业房地产贷款达到250.12亿港元，较半年前增加52亿港元。2025年全年，香港甲级写字楼空置率升至17.3%，整体租金下跌2.9%。这些数字指向的是写字楼和商铺，不是住宅。
反过来看住宅一端。香港金管局数据显示，2025年12月住宅按揭贷款拖欠比率只有0.14%，经重组贷款比率接近0%。商业地产贷款大量减值，住宅按揭还款却保持稳定。写字楼的困难，并没有同步变成普通业主和租户的危机。但是银行体系的风险管理压力是真实的，这个边界要盯住。
可港铁要花约1400亿港元推进七个项目，也不是一句“交通利好”就能说完。这些项目主要分布在北部都会区、大屿山、屯门等地区，北部都会区的项目有东铁线古洞站和屯马线洪水桥站。注意的是规划建设阶段而不是已经建成的成熟城区。
杨美珍说得很直接，首要任务就是保证中期有充足的现金流。1400亿港元的建设高峰期需要持续融资，她提到正通过发债等方式筹措资金。港铁计划在2027年到2034年之间建设超过20个新车站。对于沿线居民而言，轨道可以改变通勤时间，但是不能自动降低住房成本。
再来看一下香港城市经济的另一面。2025年，香港IPO募资总额约为2867亿港元，同比增长225.9%，重回全球第一，全年119家企业上市。瑞银2025年在亚洲净吸纳625亿美元新资产，规模居各地区之首。香港投资管理有限公司每投资1港元，带动超过8港元市场长期资本跟投。这些钱不等于住宅购买力，但是会影响就业、城市信心。
机场数据也在佐证城市活力。2025/26财年，香港机场旅客吞吐量6300万人次，同比提升14.7%；货运量510万吨，自2010年以来第15次成为全球最繁忙货运机场。
所以香港眼下更像两种温度并存，写字楼空置率高位、租金下跌、银行商业地产贷款减值等；资本市场、财富管理、航空货运仍然有活力。对住房者而言，最害怕的是用一个“香港楼市”来概括所有的区域。港岛、九龙、新界和北部都会区不会同时发生变化。
北部都会区为什么值得盯呢？因为港铁七个新项目中大部分都落在了这里。港铁把北环线主线、支线都当成重点来规划，预计2034年开通之后可以将北部的东西向以及更北的区域用铁路连接起来。但是这是规划目标，不是已经交付的住房。
目前已经有看到一些实际的动作了。洪水桥片区在2025年12月发出招标，涉及到约3100户住宅供应，并且首次实行了分期缴纳地价的制度。新世界发展北部都会区的两个大型住宅项目已经动工，合计约3000套，计划于2027财年推出。
恒生私有化就说明另一件事，汇丰行政总裁艾桥智认为私有化只是战略上的商业决定，并不与坏账情况有关。私有化之后，恒生银行仍然保持独立持牌银行认可、品牌形象以及分行网络。这是银行体系的整合，而不是住宅市场的出现问题。
回到最初的问题，商业地产承压的情况下，港铁为什么还要大扩张呢？前者是写字楼、商铺的现实压力，后者是北部都会区交通和城市空间的长期布局。两者共存，不冲突。
购房者和租房者真正要跟踪的是港铁线路是否从规划进入施工、施工是否按期通车，北部都会区的学校、商业、就业是否随住宅一同落地，商业地产的减值是否会继续拖累银行体系。素材没有已交付住房和房价成交的数据，不能把规划当作结果，也不能据此判断住宅涨跌。
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