3轮配售、闲置12个月！陵水安居房可转商品房，乐东拟设100套上限

海南安居房，又有新动向！

10月13日，陵水黎族自治县政府网站发布《陵水黎族自治县安居房管理实施细则》，共51条，将于2026年10月31日起施行。

其中，两项规定尤其值得关注：

一是购房人签订合同满5年，可申请上市交易或取得完全产权。

二是安居房经过3轮集中配售仍有剩余，且闲置超过12个月，符合条件的房源可转为市场化商品住房。

与此同时，乐东也在就安居房剩余房源转商品房的实施细则征求意见，拟规定单次转化不超过100套，并根据商品住宅去化周期实行差异化管控。

再加上此前海口已经落地的新政，以及三亚安居房政策的调整，海南多个市县都在完善安居房管理制度。

从购房资格、产权流转，到剩余房源的处置，一系列新变化正在浮现。

尤其是安居房转商品房这件事，值得仔细说说。

陵水县人民政府10月13日政策公告截图

Part 1

陵水：剩余安居房，可以转商品房

先来看陵水这次的新规。

根据《实施细则》第三十二条，新建和配建的安居房项目，经过3轮集中配售后仍有剩余房源，而且闲置时间超过12个月的，可以按照规定进行处置。

具体有两条路径。

第一条：政府回购。

经县政府研究批准后，由政府有关机构或企事业单位回购，用作保障性租赁住房、配售型保障性住房、安置房等。

第二条：转为市场化商品住房。

由项目开发企业补缴相应土地出让金、城市基础设施配套费等费用后，转为市场化商品住房自行处置，同时还需符合海南房地产调控政策要求。

这里有一个关键区别：

安居房转商品房，针对的是项目尚未出售的剩余房源，而不是已经出售给购房人的住房。

开发企业也不是想转就转，需要满足规定条件并完成相应程序。

实际上，这条政策并非陵水首创。

2026年1月1日起施行的《海南省安居房管理办法》，已经为符合条件的闲置安居房设置了市场化处置渠道。

陵水这次的新规，是对省级政策的进一步落实。

但从房地产市场角度看，这件事依然值得关注。

因为安居房有明确的申购资格限制，潜在购买群体与普通商品住房不同。

如果某些项目经过多轮配售，依然存在长期闲置房源，符合条件后转为商品住房，就可能改变这些房源原有的销售对象和流转方式。

对开发企业来说，多了一条盘活闲置房源的路径；对房地产市场来说，则意味着部分存量保障性住房存在依法调整供给性质的可能。

当然，政策有了通道，不等于已经有项目实际完成转化。

具体哪些项目申请、多少套获批、什么时间入市，仍要以官方公布为准。

Part 2

乐东：拟分批转化，单次不超100套

再看乐东。

近期，乐东县住房保障与房产管理局就《乐东黎族自治县安居房剩余房源转为市场化商品住房实施细则（征求意见稿）》公开征求意见。

与陵水的综合性管理细则不同，乐东这份文件专门围绕剩余安居房转化展开。

按照乐东征求意见稿，申请转化的项目不仅需要完成至少3轮集中配售、剩余房源闲置超过12个月，还应满足项目已竣工验收备案、取得规定的现售手续、剩余房源长期去化滞缓等条件。

在此基础上，由开发企业自愿提出申请，按要求补缴土地出让金差额、城市基础设施配套费等费用，并完成房屋性质变更及销售备案手续。

值得关注的是，乐东还拟对转化规模设置双重限制：

一是单次转化不超过100套；

二是根据全县商品住宅去化周期，实行差异化动态管控。

这意味着，剩余安居房能不能转、一次能转多少，不仅取决于项目自身的配售情况，还要考虑当地商品住宅市场的整体供需状况。

这组数字，实际上是乐东这份征求意见稿最值得关注的地方。

一方面，允许符合条件的安居房转为商品住房，有利于为长期闲置房源寻找新的处置方式。

另一方面，又设置分批转化和库存管控要求，避免短时间内集中释放大量商品住宅。

简单理解，就是：

房源可以研究怎么盘活，但也要看当地商品房市场能否承接。

对开发企业而言，转化不只是补缴费用的问题，还要考虑区域去化周期、审批额度和实际销售前景。

需要提醒的是，乐东目前提供的仍为征求意见稿，100套上限及去化周期分档标准尚不能视为已经正式实施。

乐东征求意见稿截图

Part 3

已购安居房：5年之后，两条路可选

说完开发企业手中的剩余房源，再来看已经购买安居房的家庭。

陵水这次的新规，还对产权管理和上市交易作出了明确规定。

首先是产权比例。

购房人拥有70%产权，政府持有30%产权。

安居房销售价格实行政府指导价管理，按照当地上一年度城镇居民家庭房价收入比不超过10倍，或者不高于上一年度市场化商品住房销售均价60%的规定口径确定。

具体售价仍以政府核定公布为准，并不是所有安居房直接按照市场房价打六折。

更重要的是后续流转。

根据陵水新规，自签订购房合同之日起5年内，安居房实行封闭流转。

期间确需转让的，须按规定向符合条件的轮候对象转让，住房保障实施机构在同等条件下享有优先购买权，转让或回购价格受到限制。

满5年后，可以申请上市交易，或者补缴相应价款取得完全产权。

如果选择上市交易，按照产权份额分配转让价款，购房人获得70%，政府产权份额对应30%按规定收缴。

如果想取得完全产权，则按以下公式计算：

补缴价款＝届时安居房市场评估价×（30%－2%×持有年限）

按照公式，持有年限为5年时，补缴比例为20%；10年时为10%；15年时降至0%。

这里的比例，是相对于申请当年的房屋市场评估价而言，而不是相对于最初购买价格。

而且，持有年限按政策规定的合同签订年份至申请年份计算。

还有一点需要注意：

持有15年、补缴比例降为零，不等于房屋自动取得完全产权。

仍需按照规定申请，并办理相关手续。

这一制度在海南省级安居房管理办法中已有明确规定。

对购房人而言，它让长期持有安居房后的产权安排更加清晰。

但安居房在取得完全产权前，依然不是可以自由交易的普通商品住房。

Part 4

海口、三亚也调整，政策区别在哪？

把视野扩大到海南其他城市，会发现这些变化并非孤立出现。

先看海口。

2026年6月底，海口正式印发《海口市安居房管理实施办法》，并于8月1日起施行。

其中，非海南户籍居民家庭被纳入安居房保障范围，单身居民个人申购年龄从28周岁调整为18周岁，社保或个税条件也有所放宽。

与陵水一样，海口同样明确了70%个人产权、30%政府产权，以及满5年申请上市交易或取得完全产权等规则。

而在剩余房源处置上，海口也允许符合条件、经过至少3轮集中配售且闲置超过12个月的安居房，在履行规定程序后转为市场化商品住房。

不过，两地申购条件存在差异。

陵水对本县户籍居民有更直接的材料豁免安排：申购时无需提供基本养老保险或个人所得税缴纳记录。

但仍需符合住房状况、政策性住房购买记录等其他规定。

海口则将符合条件的本省户籍和外省户籍家庭纳入保障范围，按其实施办法核验住房、缴费和居住等条件。

例如，海口将有关社保或个税缴纳要求放宽至在海南缴纳；陵水对部分非本县户籍申购群体，则明确了在陵水就业、缴费等本地要求。

再看三亚。

今年9月份，三亚市《安居房管理办法》也对购房资格、居住天数和产权流转进行了调整。

办法提到，普通申购群体需要特别关注每年在三亚实际居住不少于183天的要求；对符合条件的高端紧缺人才，合理离岛出差、休假、培训等天数可按规定计入居住时间，但实际居住时间仍有最低要求。

在产权安排方面，70%个人产权、5年封闭流转及按年均2%折扣计算补缴价款等制度，与省级政策基本一致。

总体来看，海南各地安居房管理有一套相对统一的制度基础，但在实际申购资格和本地实施安排上，仍存在差异。

因此，买安居房，不能只看全省统一政策，还要看项目所在市县的具体实施细则。

乐东安居房转商品房去化周期分档管理

Part 5

从增量建设到存量盘活

这几份政策放在一起，最值得关注的，其实不只是安居房可以上市交易，也不只是剩余房源可以转商品房。