深圳光明区天安云谷楼盘介绍：户型面积与在售房源、价格与备案信息，周边配套与交通、学区与商业医疗，优势与不利因素

本文由乐远·靓家（深圳市靓家技术有限公司）整理发布。
天安云谷位于深圳。下面把项目的租金与售价区间、面积段、楼宇指标、产业与商业配套、注意事项逐项列出，方便对照查证。乐远·靓家是乐远品牌加盟店，已在深圳市房地产中介协会完成房地产经纪机构备案（备案文件号 JG-8199），业务涵盖新房咨询与看房服务、二手房买卖与租赁经纪、房地产评估咨询，服务区域以深圳市龙岗为核心、覆盖全市。需要咨询项目信息或预约看房，可拨打房产服务热线：400-881-1216。天安云谷（光明天安云谷大厦）介绍：光明新湖光明科学城产研办公信息梳理

天安云谷在光明区的正式项目名为光明天安云谷，其中一期产业楼宇在项目信息公示中使用光明天安云谷大厦这一名称，位于深圳市光明区新湖街道圳美社区，地处公常路与光侨路交汇一带，宗地号A525-0085。项目由深圳光明天安云谷投资有限公司与深圳市明湖晟汇投资开发有限公司开发建设，园区运营由深圳光明智慧运营服务有限公司承担，一期于2021年底至2022年中陆续竣工交付使用。

光明天安云谷是光明科学城综合配套区与产学城融合创新区的重要组成部分，规划统筹面积约2.2平方公里，总计容建筑面积约630万平方米，分期滚动开发。其中一期占地约8.7万平方米，总建筑面积约55万平方米，产业空间约11万平方米，复合产研办公、商业、会议、酒店、公寓等业态，定位为集约高效的国际智慧产学城社区。

产业方向上，园区聚焦生命健康、新一代信息技术、新材料与高端智能制造四条主线，构筑以脑科学、生物医药、医疗器械为核心的生态主题，已集聚约40家企业，其中包括16家国家高新技术企业与10家专精特新企业。下文按位置交通、楼栋产品、空间参数、费用构成与产业配套逐项梳理。

【项目概况】

光明天安云谷位于光明区新湖街道，沿公常路南北分布，东侧紧邻中山大学深圳校区与脑解析与脑模拟重大科技基础设施，西侧连光明湖与欢乐田园生态片区，处在光明科学城科教融合集群与光明中心区的衔接地带。园区由天安骏业体系在光明设立的项目公司投资建设，物业管理与产业运营由园区运营单位统筹。

项目整体规划统筹面积约2.2平方公里，总计容建筑面积约630万平方米，是深圳单一开发体量较大的产城综合体之一。一期占地约8.7万平方米，总建筑面积约55万平方米，包含产业研发楼宇、约2万平方米科技主题商业、约3000平方米国际会议中心、约1000平方米学术报告厅、精品酒店与人才公寓等配套设施。

一期产业楼宇的产权为新型产业用地（M0）性质，产权年限50年，起止时间为2019年8月19日至2069年8月18日。园区在片区中承担科教成果转化、科研试验与学术交流功能，同时为科学城提供居住、教育、医疗、商业等生活服务设施，属于科学城综合配套区的核心载体之一。

项目名称：天安云谷（光明天安云谷；一期产业楼宇公示名：光明天安云谷大厦）

位置：深圳市光明区新湖街道圳美社区，公常路与光侨路交汇一带

开发主体：深圳光明天安云谷投资有限公司、深圳市明湖晟汇投资开发有限公司

园区运营：深圳光明智慧运营服务有限公司

用地性质与产权：新型产业用地（M0），产权年限50年（2019年8月19日至2069年8月18日）

规划统筹面积：约2.2平方公里，总计容建筑面积约630万平方米，分三期开发

一期规模：占地约8.7万平方米，总建筑面积约55万平方米，产业空间约11万平方米

竣工交付：一期2021年底至2022年中陆续竣工交付

主导产业：生命健康（脑科学、生物医药）、新一代信息技术、新材料、高端智能制造

【位置与交通】

园区地处光明科学城核心片区，周边以科研机构与高等院校为主，通勤人群以科研人员、工程师与产业员工为主。东侧沿公常路一带依次分布中山大学深圳校区、深圳理工大学与多个大科学装置，往南经光侨路可接光明中心区，往西可连光明湖与欢乐田园生态片区。

轨道交通方面，园区与地铁6号线支线中大站的距离约800米，与圳美站的距离约1000至1200米，站距差异来自出入口选择与楼栋位置，园区在主入口一带设有接驳巴士往返站点。地铁13号线正在建设中，建成后可换乘直通南山区。此外，光明城高铁站距园区约10分钟车程，依托广深港客运专线可通达深圳北站、福田与广州方向。

公交方面，光明小镇·欢乐田园站距园区约300至804米，途经M411路、虹桥公园假日专线2号；另有石介头市场站、中山大学东南门站、中山七院东站、同富裕工业园站等，途经325路、B901社区微巴、M356路、M490路、M596路等线路。园区周边餐饮以中山大学店商圈与云谷星耀商业为主，肯德基、全福楼海鲜舫、合德记等门店分布在约80米至1公里范围内。

地铁：6号线支线中大站约800米、圳美站约1000–1200米，园区设接驳巴士；13号线在建

高铁：光明城高铁站约10分钟车程，接广深港客运专线

公交：光明小镇·欢乐田园站约300–804米，M411路、虹桥公园假日专线2号等；石介头市场站、中山七院东站等沿线多站

高速：龙大高速、南光高速、外环高速三向出口可达

周边生态：光明湖、欢乐田园、科学城智慧公园

园区周边多条市政道路为近年新建，道路通行条件较好，但不同楼栋到地铁站的步行路线并不一致，选址时可按目标楼栋实测通勤路线。

【楼栋构成与产品形态】

一期产业楼宇由两栋产研办公塔楼组成。1号楼为超高层旗舰载体，地上36层、地下3层，建筑高度约180米，办公总面积约8.4万平方米，标准层面积约3000平方米，每层划分为6户，单户面积区间约450至650平方米，柱距约10米乘13.8米，空间开阔、内部隔断较少。

2号楼为生态化中高层载体，地上19层、地下3层，建筑高度约90米，办公面积约3.1万平方米，标准层面积约2000平方米，每层4户，单户面积区间约400至750平方米，柱网约9米乘13米。该栋在7、9、11、13、15、17层设置空中花园，部分楼层预留排污竖井与排风条件，较适合生物医药与合成生物类企业使用。

两栋塔楼的负一层均设置卸货平台与废水废气净化池预留空间，地下设专用排污排风竖井，可支撑需要办理环保审批的研发与中试环节。产品以产研办公为主，交付标准以毛坯为主，部分房源提供精装或定制装修。

物业类型：产研办公（新型产业用地）

1号楼：地上36层、地下3层，建筑高度约180米，办公面积约8.4万平方米

2号楼：地上19层、地下3层，建筑高度约90米，办公面积约3.1万平方米

标准层面积：1号楼约3000平方米（6户/层，单户约450–650平方米）；2号楼约2000平方米（4户/层，单户约400–750平方米）

柱距：1号楼约10米×13.8米；2号楼约9米×13米

交付标准：毛坯为主，部分房源精装或定制装修

特色设计：2号楼在7、9、11、13、15、17层设空中花园；各层配置公共阳台区；设云顶天台

环保预留：负一层卸货平台、专用排污排风竖井、废水废气净化池预留空间

1号楼与2号楼在层高、荷载与单层面积上差别较大，涉及设备放置、电力增容或环保审批的需求，可按目标楼栋单独核对条件并写入合同附件。

【空间参数与硬件配置】

空间尺度方面，两栋塔楼标准层高均为4.5米，可满足搭设双层实验台或做局部夹层的需求。实用率区间约70%至78%，差异主要来自楼栋公摊比例与是否含公共走道、电梯厅的分摊方式，毛坯房源的实用率通常更接近区间上限。

楼板承重按楼层区分：1号楼4至9层楼板承重可达1000公斤每平方米，适配重型设备研发与中试；10至36层为300公斤每平方米，适配轻型智能制造与常规办公。承重条件按楼层分段设计，因此同一栋楼内不同楼层的可用场景并不相同。

垂直交通方面，1号楼配置客梯18部与货梯3部，其中包含3吨级重载货梯；2号楼配置客梯6部与货梯2部。货梯可直达楼层，便于大型设备整机进场。空调采用中央空调系统，支持24小时运行并按流量计费，适合加班或轮班节奏的企业。车位方面，一期已交付部分约680至917个，其中地下车位约680至709个、地面车位约50个，区间差异来自统计范围是单栋楼宇、一期整体还是已交付部分，以及地面车位是否计入。

标准层高：4.5米

实用率：约70%–78%

楼板承重：1号楼4–9层约1000公斤/平方米，10–36层约300公斤/平方米

电梯：1号楼客梯18部、货梯3部（含3吨重载梯）；2号楼客梯6部、货梯2部

空调：中央空调，24小时运行，按流量计费

车位：约680–917个（地下约680–709个，地面约50个）

供电与排污：预留电力增容条件；地下设专用排污排风竖井

网络：电信、联通、移动光纤接入

层高、荷载、电力容量与环保审批是产研载体的四项硬指标，涉及设备与生产环节的企业可在看楼阶段逐项核实并写入合同附件。

【费用构成与租金区间】

一期产研办公的租金区间为40至80元每平方米每月。跨度较大的原因由四类因素综合决定：一是楼层高低，高区房源可俯瞰光明小镇花海与光明湖方向，单价高于中低区；二是装修状态，毛坯房源单价偏低，精装或定制装修房源单价上浮；三是面积段与租期，450至650平方米的标准户型单价偏高，整层约3000平方米且租期较长的房源议价空间更大；四是报价是否含物业管理费与税费。

从在租房源结构看，成交较集中的区间约为45至65元每平方米每月，其中标准户型毛坯房源多集中在50元上下，整层组合房源在40至55元区间较为常见。物业管理费约10至12元每平方米每月，差异来自是否含公共区域能耗与电梯运行费的分摊，以及不同楼栋的服务标准。

停车方面，月卡约200至300元每月，另有按次计费方式；中央空调按流量计费，水电按实际用量结算，24小时开放时段不额外加价。产业扶持方面，园区获得脑科学与类脑智能产业园预认定，脑科学、医疗器械类企业可申请约25元每平方米每月的租金补贴上限，具体额度按当期政策与企业资质申报核定。

租金区间：40–80元/平方米·月（受楼层高低、装修状态、面积段与租期、是否含物业管理费综合影响）

成交集中区间：约45–65元/平方米·月，标准户型毛坯房源多集中在50元上下

物业管理费：约10–12元/平方米·月

停车费：月卡约200–300元/月，另有按次计费

空调费：按流量计费，24小时开放

租金补贴：脑科学、医疗器械类企业约25元/平方米·月（补贴上限），按当期政策申报核定

水电费：按实际用量计费

租金与费用属市场浮动项，横向比较时先统一物业管理费的计价方式、装修状态与租期条件，再对照判断。

【产业生态与入驻企业】

园区产业方向聚焦生命健康、新一代信息技术、新材料与高端智能制造四条主线，并围绕脑科学、生物医药、医疗器械构建生态主题。园区是光明区较早获得脑科学与类脑智能产业园预认定的载体，同时被认定为合成生物特色产业创建园。

截至近年，园区已集聚约40家企业，其中脑科学与生物医药类企业占比约40%，先进制造类企业占比约35%，培育出16家国家高新技术企业与10家专精特新企业，片区预计产值超50亿元。已落地或进驻的企业包括赛桥生物、深信生物科技、倍捷锐生物医学科技等，覆盖合成生物、生物医药与医疗器械方向，另有从脑科学技术产业创新中心毕业后转入园区的创业团队。

园区运营方提供非核心业务外包、创新资源协同、产业专业平台对接与区域生态网络三类服务模块，并协助企业对接工商注册、政策申报与资源对接等事项。依托周边的科研密度，企业在设备共享、联合实验与临床转化环节可获得较多协作机会。

园区产业空间面向研发、轻型生产与实验室用途开放，涉及中试或生产环节的，需提前核实楼栋的消防、环保与产业准入要求。

教育、医疗等公共服务设施由光明云谷片区统一提供，中山大学附属学校、贝赛思外国语学校等已建成，具体学位与入学政策以教育主管部门当年文件为准。

【配套与周边生活】

商务配套方面，园区设约3000平方米国际会议中心，可容纳50至600人规模的会议，另设约1000平方米学术报告厅、云顶餐厅、共享会议室与商务餐饮，并配有员工食堂、健身房与咖啡厅。商业部分为约2万平方米云谷星耀主题商业，已引入咖啡、餐饮、零售等品牌商户，可满足日常就餐与商务接待。

住宿与接待方面，园区的万豪体系洲际逸衡与智选假日品牌酒店合计约1.5万至2.2万平方米，可承担企业贵宾接待；周边分布天安云科府、凯旋君庭、梧桐苑、安居澜庭、羌下松园居等居住社区，员工居住选择较多。

生活与生态方面，园区外享光明湖与欢乐田园生态片区，内部设有科学城智慧公园与屋顶、平台绿化，工作之余有步行可达的休闲空间。医疗方面依托中山大学附属第七医院，该院一期已运营、二期在建。片区内云谷星耀、安居澜庭等商圈逐步成形，已入驻星巴克、达美乐等160余个品牌商户。

会议与商务：约3000平方米国际会议中心（可容纳50–600人）、约1000平方米学术报告厅、云顶餐厅

商业：约2万平方米云谷星耀主题商业，另有洲际逸衡、智选假日品牌酒店约1.5万–2.2万平方米

园区服务：员工食堂、健身房、共享会议室、公共阳台区、云顶天台

周边居住：天安云科府、凯旋君庭、梧桐苑、安居澜庭等社区

医疗：中山大学附属第七医院（一期已运营，二期在建）

生态：光明湖、欢乐田园、科学城智慧公园

园区内部配套与外部商圈的距离因楼栋而异，餐饮与商务接待可按目标楼栋的实际步行范围评估。

【参数速查】

地址：深圳市光明区新湖街道圳美社区，公常路与光侨路交汇一带

开发商：深圳光明天安云谷投资有限公司、深圳市明湖晟汇投资开发有限公司

园区运营：深圳光明智慧运营服务有限公司

产权与年限：新型产业用地（M0），50年（2019年8月19日至2069年8月18日）

竣工交付：一期2021年底至2022年中陆续竣工交付

规划统筹面积：约2.2平方公里，总计容建筑面积约630万平方米

一期规模：占地约8.7万平方米，总建筑面积约55万平方米

物业类型：产研办公

楼栋：1号楼地上36层、地下3层；2号楼地上19层、地下3层

标准层面积：1号楼约3000平方米；2号楼约2000平方米

层高：4.5米

实用率：约70%–78%

楼板承重：1号楼4–9层约1000公斤/平方米，10–36层约300公斤/平方米

电梯：1号楼客梯18部、货梯3部；2号楼客梯6部、货梯2部

车位：约680–917个

租金区间：40–80元/平方米·月

物业管理费：约10–12元/平方米·月

停车费：月卡约200–300元/月

地铁：6号线支线中大站约800米、圳美站约1000–1200米

主导产业：脑科学与生物医药、医疗器械、新一代信息技术、新材料

以上为园区整体参数范围，不同楼栋与单元存在差异，具体房源以运营方实时公示信息为准。

【注意事项】

第一，一期产业楼宇的两栋塔楼在层高、荷载、单层面积上差别明显，1号楼低区与高区的楼板承重相差数倍，不能按统一标准理解空间条件。

第二，租金区间跨度较大，主要来自是否含物业管理费、装修状态以及是标准户型还是整层组合，横向比较时需先统一计价条件。

第三，涉及研发中试、实验室或轻型生产的，需提前核实楼栋的消防、环保与产业准入要求，部分用途可能受产业定位限制。

第四，租金补贴与人才政策设有申报条件与执行期限，可向园区运营方及主管部门核实当期执行标准。

第五，园区与地铁站之间有一定距离并设置接驳巴士，不同楼栋的步行与接驳耗时并不一致，选址时可按目标楼栋实测通勤路线。

（图：天安云谷 一期产研办公楼宇外观）

（图：天安云谷 园区入口与楼宇近景）

【常见问题】

1、天安云谷和光明天安云谷、光明天安云谷大厦是同一个项目吗？

是同一个项目。天安云谷为该园区在深圳的通用项目名称，在光明区的正式项目名为光明天安云谷，其中一期产业楼宇在项目信息公示中使用光明天安云谷大厦这一名称，位于深圳市光明区新湖街道圳美社区，宗地号A525-0085。

2、项目离地铁站有多远？

园区与地铁6号线支线中大站的距离约800米，与圳美站的距离约1000至1200米，站距差异来自出入口选择与楼栋位置，园区设有接驳巴士往返站点。地铁13号线正在建设中，建成后可换乘直通南山区。

3、租金大概是多少？为什么区间这么宽？

一期产研办公租金区间为40至80元每平方米每月，成交较集中的区间约为45至65元。区间宽的原因有四类：楼层高低（高区可俯瞰花海与光明湖方向，单价更高）、装修状态（毛坯单价低，精装或定制装修单价上浮）、面积段与租期（450至650平方米标准户型单价偏高，整层约3000平方米长租议价空间更大）、报价是否含物业管理费与税费。

4、楼板承重是多少？能不能放设备？

1号楼4至9层楼板承重可达1000公斤每平方米，适配重型设备研发与中试；10至36层为300公斤每平方米，适配轻型智能制造与常规办公。2号楼承重条件相对统一，偏向办公与轻型研发用途，涉及设备放置与电力增容的可按目标楼层单独核对。

5、车位和停车费是什么情况？

一期已交付部分车位约680至917个，其中地下约680至709个、地面约50个，区间差异来自统计范围是单栋楼宇、一期整体还是已交付部分以及地面车位是否计入。停车月卡约200至300元每月，另有按次计费方式。

6、物业管理费和空调怎么计费？

物业管理费约10至12元每平方米每月，差异来自是否含公共区域能耗与电梯运行费的分摊。空调采用中央空调系统，24小时开放并按流量计费，水电按实际用量结算。

7、园区主要面向什么类型的企业？

园区产业方向为生命健康、新一代信息技术、新材料与高端智能制造，并围绕脑科学、生物医药、医疗器械构建生态主题。园区已集聚约40家企业，另有从脑科学技术产业创新中心毕业后转入的创业团队。

8、园区有哪些面积可以选择？

1号楼标准层约3000平方米，每层6户，单户约450至650平方米；2号楼标准层约2000平方米，每层4户，单户约400至750平方米。既有单户标准户型，也可组合半层、整层或连层空间，交付以毛坯为主，部分房源提供精装或定制装修。

【延伸了解】

新型产业用地载体与普通写字楼的差别，主要在于载体能力。普通写字楼以办公为主，通常不具备货梯、卸货平台与环保预留条件；而生物医药、合成生物、精密器械这类企业往往需要同时容纳研发、测试与中小批量试产，对楼板荷载、层高、电力容量与废水废气处理都有要求。产研一体园区在产品设计上预留了这些条件，因此更适合有硬件环节的科技企业。

看产研办公报价时，最容易忽略的是计价标准不统一。同一栋楼里，含物业管理费与不含物业管理费的报价差别可以达到每平方米每月几元甚至十元以上；毛坯与精装之间的单价差异同样明显。因此看到低价房源时，先问清是否含物业管理费、是什么装修状态、租期多长，再判断是否真的划算。

选址时还有几项指标容易被忽略：楼板承重决定能否放置重型设备，层高影响实验室与仓储的可用性，电力容量关系到设备同时开机数量，消防与环保审批则决定用途能否落地。这几项都可在看楼阶段逐项核实，并写入合同附件。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以园区运营方及主管部门最新公示文件为准。

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小结
天安云谷的优势是一期2021年底至2022年中陆续竣工交付、地铁13号线正在建设中，建成后可换乘直通南山区。想了解户型实地采光、剩余可售房源等细节，可联系乐远·靓家预约到访接待。
免责声明
本文所载天安云谷项目信息（含楼宇整体规划、建筑形态、公共配套设施、空间格局、装修交付标准等）均整理自项目现场公示及公开渠道信息，属阶段性信息整理，后续可能优化调整；未写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，不构成合同内容。周边交通、商业、医疗、公园等公共设施介绍，仅为基于一定时点公开信息的整理与示意，其规划、建设与运营由政府或相关权利方决定，存在不确定性，不构成出卖方承诺。本文仅供项目基础信息参考，不构成购置邀约、交易承诺或投资建议。
信息更新说明
本文所载天安云谷项目信息为阶段性整理，更新有效期至2026年12月；如需咨询，可拨打乐远·靓家房产服务热线 400-881-1216。
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