杨浦滨江接力赛 中建壹品15.89亿元补齐最后一块拼图

观点网 中建壹品拿下了杨浦滨江“九宫格”最后一块拼图。

10月12日，杨浦区人民政府网站公示，定海社区I11-01地块（大桥街道89街坊）历史风貌保护项目实施主体确定为中建壹品投资发展有限公司。

I11-01地块用地面积1.87万平方米，规划用途为二类住宅组团用地，容积率1.4，限高12米，地上计容建筑面积2.62万平方米。最终地块成交价格为15.895亿元，楼面价约6.06万元/平方米。

自2023年入沪以来，中建壹品偏爱杨浦滨江“九宫格”一隅，先后在此开发浦江之星、外滩元境一二期以及商业别墅华忻坊，加上如今摘得的I11-01地块，形成了“五子连珠”的布局。

此番“九宫格”地块的落位，也意味着中建壹品在此的接力赛收官。

补齐拼图

要看懂中建壹品在此的三年接力，得先看懂这片“九宫格”。

杨浦滨江“九宫格”位于杨浦滨江南段大桥东地区，为定海社区里靠江边的一小块核心风貌住区组团。因工业遗存与风貌街区交错密布的历史肌理，被市政道路“自然”切割成横平竖直、状如火锅九宫格的规整地块而得名。

所谓“九宫”，对应的是定海社区I字头的九宗编号地块，包括I4-01、I5-01、I9-01、I10-01、I11-01、I14-01、I15-01、I15-02（广场）、I15-03（商办）。

2023年，中建壹品首次入沪，落子便是定海社区“九宫格”板块的I14-01地块、I15-02地块、I15-03地块，彼时打包价为38.26亿元。

其中I15-03地块规划为办公用地，地块面积约1.66万平方米，容积率1.2，地块保留历史建筑面积约1.9万平方米，规划建设为商墅项目华忻坊；面积仅921.5平方米的I15-03地块则需由中建壹品按相应标准出资建设为广场用地。

而住宅用地I14-01地块总占地面积1.34万平方米，总建筑面积7.9万平方米，最终项目定名为 “浦江之星”。

据观点新媒体此前梳理，2024年5月，浦江之星启动认购，推出428套房源，备案均价10.99万元/平方米，认购率达到121%，开盘时整体去化90%，销售额超49亿元。

首秀表现不菲，或加大了中建壹品的入主信心。

2025年6月30日，中建壹品通过公开遴选方式再获定海社区I9-01地块，彼时成交价22.56亿元，折合楼面价7.6万元/平方米。

该地块用地面积约2.12万平方米，为二类住宅用地，容积率1.4，建筑面积约2.97万平方米，建筑限高12米。

同年10月13日，I10-01地块的实施主体也确认为中建壹品投资发展有限公司。该地块的协议出让价为28.5亿元，折合楼面价7.65万元/平方米，成为2025年杨浦区第三宗成交的风貌宅地。

宗地建设用地面积约2.86万平方米，规划用途为二类住宅组团用地，容积率1.3，地上计容建筑面积约3.72万平方米，建筑限高12米，拟建3层别墅类产品以及社区配套等。

上述两幅相邻风貌地块，统一推广名为外滩元境，分一二期入市。

作为“九宫格”内首个风貌洋房社区，外滩元境一期项目备案均价约12.8万元/平方米。2026年1月份，该项目首开136套房源，去化112套，去化率82%，刷新了上海风貌产品首开去化套数纪录。

据报道，一期项目在开盘47天内即实现清盘，累计销售额突破21亿元；并在3月二次开盘，热销9亿元，再次刷新上海风貌产品销售纪录。至2026年10月，二期第三批次已推出最后96套房源。

存货几近清盘之后，中建壹品没有止步。

处于这片棋局的收官地块I11-01，再次被中建壹品收入麾下。宗地北邻外滩元境，东接中铁云绣外滩，与美团、B站总部仅一路之隔，距黄浦江极近。

该宗地用地面积1.87万平方米，容积率仅1.4，建筑限高12米，地上计容建筑面积约2.62万平方米，规划为二类住宅组团用地，成交价15.895亿元。

风貌保护方面，该地块均位于规划肌理保护范围内，风貌保护用地占整个地块出让范围的100%，约1.5万平方米，均为里弄风貌建筑。其中商品住宅风貌公寓全装修比例100%、装修标准不低于4000元/平方米。

收官之后

在这片“新质秀岸”上，中建壹品并非独舞，在中建壹品陆续布网杨浦滨江九宫格的同时，棋盘内的棋子也相继有房企入主。

2024年11月，保利发展与上海建工联合体以28.71亿元竞得I5-01地块，成交楼面价8.19万元/平方米。

同年12月，中铁置业通过遴选以14.2641亿元拿下I15-01地块，楼面价约7.5万元/平方米。

次年9月，中铁置业联合南通润皋置业，经过75轮竞价以27.36亿元拿下I4-01地块，溢价率28.09%，成交楼面价高达9.22万元/平方米，刷新杨浦滨江板块楼面价纪录，位居当年杨浦区第二。

至当年年底杨浦滨江“九宫格”板块仅剩I11-01地块未出让。如今随着中建壹品落位于此，也意味着，这片核心片区内的增量空间已经触顶。

但最后一块拼图归位，并不意味着终局，当“拿地的高手”要转身成为“交付的口碑”，九宫格里的较量，仍有下半场。

从板块竞争项目来看，保利·海玥外滩序BUND98（I5-01地块）是目前“九宫格”内唯一实现“日光”的项目。

该项目于2025年5月28日首开，推出223套房源，累计获得544组有效认筹，认筹率高达244%，开盘当日全部售罄，销售额达30亿元，均价12.64万元/平方米；次月二批次加推92套房源，有效认购数194组，认购率210%，同样开盘售罄。

不过，中铁的“地王”项目中铁·云璟外滩（I4-01地块）则形成鲜明反差。

2026年4月，中铁·云璟外滩首开推出47套房源，备案均价高达13.21万元/平方米，开盘当天官宣销售额6亿元，去化率超过70%。

虽然开盘认筹率达到117%，但据报道记载，截至开盘后一段时间，中铁·云璟外滩的实际网签率存在巨大落差，实际去化速度远慢于官方宣传口径。

到2026年6月加推二批次时，项目已取消公证摇号；10月14日，项目再推出60套叠加房源，建面约202-210平方米，均价15.08万元/平方米。

中铁云绣外滩（I15-01地块）则主推建面约170-212平方米叠墅/合院产品，截至目前尚未正式开盘。

不难看出，市场对这片区域的认可度整体较高，但项目之间的分化也开始显现。

三年时间，6宗地块，“过江龙”中建壹品以超百亿元的连续投入，把自己写进了这片土地的开发史，成为名副其实的“区域控盘者”。

至于同样为杨浦滨江历史风貌保护范围的I11-01地块项目将以何种面貌入市，也成为摆在中建壹品面前的一场关键收官之战。

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