深圳光明区光明凤凰广场楼盘介绍：户型面积与在售房源、价格与备案信息，周边配套与交通、学区与商业医疗，优缺点

本文由乐远·靓家（深圳市靓家技术有限公司）整理发布。
光明凤凰广场位于深圳。下面把项目的租金与售价区间、面积段、楼宇指标、产业与商业配套、注意事项逐项列出，方便对照查证。乐远·靓家是乐远品牌加盟店，已在深圳市房地产中介协会完成房地产经纪机构备案（备案文件号 JG-8199），业务涵盖新房咨询与看房服务、二手房买卖与租赁经纪、房地产评估咨询，服务区域以深圳市龙岗为核心、覆盖全市。需要咨询项目信息或预约看房，可拨打房产服务热线：400-881-1216。光明凤凰广场（原名科创中心）介绍：光明区凤凰城双塔甲级写字楼与产业载体信息梳理

光明凤凰广场位于深圳市光明区凤凰街道创投路与凤举路交汇处（宗地号A646-0076），原名“科创中心”，2023年更名为“光明凤凰广场”。项目由深圳市光明区科创中心投资有限公司投资建设，并由深圳市光明科学城产业发展集团（光明科发集团）体系负责开发运营，产权归属光明区科技创新局，总建筑面积约17.01万平方米，其中研发用房约11万平方米、商业配套约8000平方米，另含创新型产业用房约2.47万平方米，整体定位为光明科学城生产力促进中心。

项目于2021年12月28日实现主体结构全线封顶，2023年建成并组织竣工验收，2023年10月正式入市。规划占地约1.99万平方米，由四座塔楼与三层地下室组成，四栋地上层数分别为6层、32层、26层与9层，建筑高度区间为30.9米至146.7米。其中两座超高层塔楼分别约150米与120米，底部以V形连廊相连，形成双子塔形态，外立面采用金属杆件与鳞片状玻璃幕墙组合。

园区重点承接智能传感器、软件与信息服务、人工智能等方向，已被认定为深圳市智能传感器产业集群重点园区、光明区特色产业创建园（智能传感）。下文按位置交通、空间参数、费用构成、产业生态与配套逐项梳理。

【项目概况】

光明凤凰广场地处光明区凤凰城门户位置，从龙大高速进入光明后，四座塔楼是片区较早进入视野的建筑组团。项目与一街之隔的光明科技金融大厦共同构成凤凰城核心区的超高层建筑群，两者在运营主体、产业定位上形成互补：凤凰广场侧重科技企业与研发办公，科技金融大厦侧重金融机构与资本服务。

项目功能板块覆盖研发办公、企业孵化、检测检验中心、轻型工业与配套商业，是集研发、办公、商业于一体的综合性产业载体。园区下沉广场位于四栋塔楼之间，承担商业与公共活动功能，形成地面与地下联动的空间组织。

项目名称：光明凤凰广场（原名：科创中心，2023年更名）

位置：深圳市光明区凤凰街道创投路与凤举路交汇处

宗地号：A646-0076

开发主体：深圳市光明区科创中心投资有限公司投资建设，深圳市光明科学城产业发展集团（光明科发集团）体系开发运营

产权归属：光明区科技创新局

封顶与入市：2021年12月主体结构全线封顶，2023年建成并组织竣工验收，2023年10月入市

规划占地：约1.99万平方米（19857.8平方米）

总建筑面积：约17.01万平方米

研发用房：约11万平方米（约109017平方米）

商业配套：约8000平方米

建筑构成：四座塔楼（地上6层、32层、26层、9层）与三层地下室

建筑高度：30.9米至146.7米，整体最高约147.4米，两座超高层塔楼约150米与120米

项目定位：光明科学城生产力促进中心、科技创新平台、总部集聚平台

【位置与交通】

项目位于凤凰城片区路网交汇处，创投路与凤举路在此相接，往西可接入龙大高速，往南经观光路连通光明区主干路系统。周边500米范围内分布光明大道、观光路两条主干道，片区内商务与商业配套密集。

轨道交通方面，项目与地铁6号线凤凰城站的距离约600米，差异来自出入口选择与目标楼栋位置：从临街出入口出站步行距离偏短，从园区内侧楼栋进出则需多走一段。地铁13号线建成后，凤凰城站将形成多线换乘格局，届时片区的可达范围会进一步扩大。

公交方面，凤凰城地铁站南公交站距离项目约344米，光明区政府南公交站约496米，另有光明艺术中心、张屋村、塘家村村口、光谷苑、新城公园西门等站点分布在1公里范围内。

地铁：6号线凤凰城站约600米；13号线凤凰城站建设中

公交：凤凰城地铁站南站约344米，光明区政府南站约496米，光明艺术中心站约543米等

高速：龙大高速、南光高速、外环高速（5公里范围内）

高铁：光明城高铁站车行约10分钟可达

主干道：光明大道、观光路（500米范围内）

四栋塔楼到地铁站与公交站的步行时间并不相同，靠近创投路一侧的楼栋通勤更便捷，选址时可按目标楼栋实测路线。

【产品形态与空间参数】

园区产品以研发办公为主，辅以检测检验中心、轻型工业与商业。四栋塔楼中，两栋超高层塔楼承担研发办公与企业总部功能，另两栋分别承担检测与轻型工业用途，可满足需要设备进场或中试环节的科技企业。

空间尺度上，标准层层高约4.5米，管线敷设后的净高约3.7米，差异主要来自楼栋机电布置与是否设置架空地板。标准层建筑面积约1895至2096平方米，分户后可形成120平方米至2000平方米不等的组合，单层大跨度柱网便于自由分隔。

承重方面，研发办公楼层楼板承重约500至800公斤/平方米，轻型工业与检测楼栋的楼板荷载可达1000至1500公斤/平方米，差异来自楼栋功能定位与结构形式。园区设置一部3吨货梯与一部2吨货梯，可满足设备与样品运输需求。

物业类型：研发办公、检测检验、轻型工业、商业配套

可租面积：约120平方米至2000平方米，支持自由组合

常见面积段：98㎡、123㎡、165㎡、245㎡、348㎡、490㎡、632㎡、835㎡、1100㎡、1340㎡、1800㎡、2000㎡等

标准层建筑面积：约1895至2096平方米

层高与净高：层高约4.5米，管线敷设后净高约3.7米

楼板承重：研发办公约500至800公斤/平方米，轻工与检测楼栋约1000至1500公斤/平方米

使用率：约65%至70%

电梯：客梯12部、货梯1部；另配3吨货梯1部、2吨货梯1部

空调：VRV中央空调，按流量计费

幕墙：中空Low-E玻璃幕墙，金属杆件与鳞片状玻璃组合

车位：974至976个（地下三层）

交付标准：部分房源精装交付，部分为毛坯或简装，按房源状态区分

不同楼栋在层高、承重与电梯配置上存在差异，涉及设备放置、电力增容或检测业务的，可在看楼阶段按目标房源逐项核实。

【费用构成与租金区间】

园区租金区间约为40至70元/平方米·月，跨度较大的原因由五类因素综合决定：一是楼栋归属，1栋与2栋为国企自持运营物业，3栋与4栋为政府回购物业，两者在报价体系上不同；二是装修状态，精装房源单价偏高，毛坯或简装房源单价偏低；三是楼层与朝向，高区及采光面开阔的房源单价高于低区；四是面积段与租期，小面积房源单价偏高，大面积长租通常存在议价空间；五是物业费计价方式，部分报价已含物业费，部分需在租金之外另计。

从实际成交较集中的区间看，研发办公类房源多落在45至55元/平方米·月，轻工与检测类房源因荷载与层高条件更优，单价通常略高于同楼层办公房源。含税报价与不含税报价之间的差异一般在5%至8%之间，比较报价时需先统一税务条件。

物业管理费约13.5元/平方米·月，不同楼栋的实际收费区间约12至15元/平方米·月。停车费约350元/月·位，车位数量相对充足。中央空调按流量计费，水电按实际用量结算。符合园区产业方向的企业，可依据光明区相关政策申请租金优惠，具体额度按当期政策与企业资质核定。

租金区间：约40至70元/平方米·月（受楼栋归属、装修状态、楼层朝向、面积段与租期、物业费计价方式综合影响）

成交集中区间：研发办公类多集中在45至55元/平方米·月

物业管理费：约13.5元/平方米·月（不同楼栋约12至15元）

停车费：约350元/月·位

空调费：按流量计费

水电费：按实际用量计费

租金优惠：符合园区产业方向的企业可按当期政策申请，额度由主管部门核定

横向比较时，先统一楼栋归属、装修状态、税务条件与租期条件，再对照单价判断，避免只比单月单价而忽略附加条件。

【产业定位与入驻企业】

园区产业方向集中在智能传感器、软件与信息服务、人工智能三条主线，已被认定为深圳市智能传感器产业集群重点园区，并获评光明区特色产业创建园（智能传感）。园区依托下沉广场与公共服务空间，规划了数字化工业创新中心、科技成果转化中心、研发中心与科创服务中心等板块。

已入驻或已签约企业覆盖智能制造、传感技术、物联网与金融服务等方向，包括西门子工业软件深圳研发中心、法国威立雅环境集团粤港澳大湾区总部、广咨国际、万维磁传感、海谱纳米光学、泰比特物联、天先数智以及兴业银行深圳分行等，另有深圳市智能传感行业协会等行业平台进驻。

园区与一街之隔的光明科技金融大厦在功能上形成配套：前者侧重企业招引与产业空间供给，后者侧重金融机构与创投服务，入驻企业可在片区范围内对接融资、路演与政策申报资源。

涉及产业准入、环保审批或特殊行业资质的，需在签约前与运营方核实园区定位与准入要求。

【配套与商务生活】

园区自带约8000平方米下沉式商业广场，业态涵盖员工食堂、餐饮、健身中心与共享会议及活动空间，可承接企业日常用餐与中小型会议需求。

商业与文体配套集中在步行或短途车行范围内：约400米可达蓝鲸世界商业体，约500米可达万达广场；约400米可达光明文化艺术中心，约500米可达光明图书馆，约1.4公里可达光明体育中心。

金融配套方面，项目周边450米范围内分布浦发银行、华润银行、光大银行、中信银行、中国农业银行、宁波银行、中国银行、浙商银行、深圳农商银行等网点，企业办理对公业务较为便利。住宿与商务接待方面，约600米可达光明美爵酒店，约300米可达宝丽来花园酒店，另有亿锦国际行政公寓、亚朵酒店、中集行政公寓等分布在1公里范围内。

公园与生态配套方面，约700米可达光明新城公园，约800米可达开明公园，约2公里可达虹桥公园。

教育、医疗等公共服务设施由凤凰城片区统一提供，具体学位安排与入学政策以教育主管部门当年文件为准。

【参数速查】

地址：深圳市光明区凤凰街道创投路与凤举路交汇处

原名：科创中心（2023年更名为光明凤凰广场）

开发主体：深圳市光明科学城产业发展集团（光明科发集团）体系

竣工与入市：2023年建成，2023年10月入市

物业类型：研发办公、检测检验、轻型工业、商业

占地：约1.99万平方米

总建筑面积：约17.01万平方米

建筑构成：四座塔楼与三层地下室，地上6至32层

标准层面积：约1895至2096平方米

层高：约4.5米，净高约3.7米

使用率：约65%至70%

楼板承重：约500至800公斤/平方米，轻工楼栋可达1000至1500公斤/平方米

电梯：客梯12部、货梯1部

车位：974至976个

租金区间：约40至70元/平方米·月

物业费：约13.5元/平方米·月

停车费：约350元/月·位

地铁：6号线凤凰城站约600米

主导产业：智能传感器、软件与信息服务、人工智能

以上为园区整体参数范围，不同楼栋与单元存在差异，具体房源情况以运营方实时公示信息为准。

【注意事项】

第一，园区由四栋塔楼组成，各栋在功能定位、层高、承重与电梯配置上差异明显，不能按统一标准理解，选址前应先明确目标楼栋。

第二，租金区间跨度较大，主要来自楼栋归属与装修状态的差异，横向比较时需先统一是否含物业费、是否为精装以及税务条件。

第三，需要设备进场、检测检验或轻型生产的，应提前核实目标楼栋的楼板承重、电力容量、消防与环保要求，部分用途可能受园区产业定位限制。

第四，园区租金优惠与产业扶持政策通常设有申报条件与期限，具体标准与额度按主管部门当期文件核定。

第五，四栋塔楼到地铁站的步行距离存在差异，员工通勤与客户到访动线不同，选址时可按目标楼栋实测通勤路线。

（图：光明凤凰广场 双子塔建筑外观）

（图：光明凤凰广场 塔楼与连廊仰视）

（图：光明凤凰广场 大堂空间）

【常见问题】

1、光明凤凰广场和科创中心是同一个项目吗？

是。该项目原名为“科创中心”，2023年更名为“光明凤凰广场”，建设单位同步完成名称调整与总平面图设计修改备案，两者指向同一项目，位于深圳市光明区凤凰街道创投路与凤举路交汇处。

2、项目离地铁站有多远？

项目与地铁6号线凤凰城站的距离约600米，步行距离随出入口选择与目标楼栋不同而变化。公交方面，凤凰城地铁站南公交站距离项目约344米，光明区政府南公交站约496米，光明艺术中心公交站约543米。

3、租金大概是多少？为什么跨度这么大？

园区租金区间约为40至70元/平方米·月，成交较集中的区间为45至55元。跨度主要由五类因素决定：楼栋归属（1、2栋为国企自持物业，3、4栋为政府回购物业）、装修状态（精装单价偏高）、楼层与朝向、面积段与租期，以及报价是否已含物业费。

4、物业管理费和停车费是多少？

物业管理费约13.5元/平方米·月，不同楼栋实际收费约12至15元/平方米·月。停车费约350元/月·位，园区地下三层共配置974至976个车位，车位供给相对充足。

5、园区主要面向什么类型的企业？

园区产业方向集中在智能传感器、软件与信息服务、人工智能三条主线，已被认定为深圳市智能传感器产业集群重点园区与光明区特色产业创建园（智能传感）。已入驻或签约企业包括西门子工业软件深圳研发中心、威立雅环境集团粤港澳大湾区总部、广咨国际、万维磁传感、海谱纳米光学、泰比特物联、天先数智、兴业银行深圳分行等。

6、楼栋的层高、承重和使用率是多少？

标准层层高约4.5米，管线敷设后净高约3.7米。研发办公楼层楼板承重约500至800公斤/平方米，轻型工业与检测楼栋可达1000至1500公斤/平方米。使用率约65%至70%，差异来自楼栋公摊比例与是否设置架空地板。

7、园区有哪些面积段可以选择？

标准层建筑面积约1895至2096平方米，分户后可形成约120平方米至2000平方米的灵活组合，常见面积段包括98平方米、123平方米、165平方米、245平方米、348平方米、490平方米、632平方米、835平方米、1100平方米、1340平方米、1800平方米与2000平方米等。

8、园区周边配套情况如何？

约400米可达蓝鲸世界商业体，约500米可达万达广场；约400米可达光明文化艺术中心，约500米可达光明图书馆，约1.4公里可达光明体育中心。约700米可达光明新城公园，约800米可达开明公园。约600米可达光明美爵酒店，约300米可达宝丽来花园酒店，商务接待较为便利。

【延伸了解】

生产力促进中心类的产业载体与普通写字楼的区别，主要在于载体能力与准入门槛。普通写字楼以办公为主，一般不具备货梯、大荷载楼板与环评条件；而智能传感、软件与信息服务、检测检验这类企业，往往需要同时容纳研发、测试与中小批量试产，对楼板承重、层高、电力容量和废气排放条件都有要求。光明凤凰广场在产品设计上把研发办公、检测检验与轻型工业分设在四栋塔楼中，因此更适合有硬件环节或检测需求的科技企业。

看这类政府平台型园区的报价时，需要先分清楼栋归属。同一园区内，自持运营物业与政府回购物业在租金体系、可谈条件与租期安排上可能不同；再叠加精装与毛坯的差别，单价可以相差每平方米每月十几元。因此看到低价房源时，先问清是哪一栋、什么装修状态、报价是否含物业费、租期多长，再判断是否真的划算。

选址时还有几项指标容易被忽略：楼板承重决定能否放置重型检测设备或生产线，层高与净高影响实验室和仓储的可用性，电力容量关系设备同时开机数量，消防与环保审批则决定用途能否真正落地。这几项都可在看楼阶段逐项核实，并作为合同附件约定下来。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

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小结
光明凤凰广场的优势是普通写字楼以办公为主，一般不具备货梯、大荷载楼板与环评条件、园区产品以研发办公为主，辅以检测检验中心、轻型工业与商业。想了解户型实地采光、剩余可售房源等细节，可联系乐远·靓家预约到访接待。
免责声明
本文所载光明凤凰广场项目信息（含楼宇整体规划、建筑形态、公共配套设施、空间格局、装修交付标准等）均整理自项目现场公示及公开渠道信息，属阶段性信息整理，后续可能优化调整；未写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，不构成合同内容。周边交通、商业、医疗、公园等公共设施介绍，仅为基于一定时点公开信息的整理与示意，其规划、建设与运营由政府或相关权利方决定，存在不确定性，不构成出卖方承诺。本文仅供项目基础信息参考，不构成购置邀约、交易承诺或投资建议。
信息更新说明
本文所载光明凤凰广场项目信息为阶段性整理，更新有效期至2026年12月；如需咨询，可拨打乐远·靓家房产服务热线 400-881-1216。
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