地铁公司一年亏几百亿！上海广州率先动手，涨价潮要来了？

2026年9月，全国城轨数据传出一个耐人寻味的信号：客流不再只升不降，账本却越发难算。8月份，全国54座城市城轨客运量合计29.4亿人次，其中31座城市出现同比下滑。

恰在这个节点，上海与广州这两座最不缺乘客的超一线城市，先后启动了票价调整程序。一线城市内部也在分化。

8月份北京客流同比下降0.6%，上海下降3.9%，广州逆势增长1.9%，深圳则以6.4%的增幅、3.19亿人次的月客运量首次登顶全国榜首。

深圳运营里程653.7公里是四城中最短的，强度却最高；北京、上海里程分别达909公里和881.5公里，新增里程又多铺到郊区，低密度外围线路把平均值整体往下拉。

按中国城市轨道交通协会2025年度数据，全国城轨平均每人次公里的运营成本已升至1.63元，包含资源经营等收入在内的运营收入为0.92元，缺口0.71元，运营收入只覆盖成本的56%。

2024年同口径缺口为0.72元，一年里变化不大。上海今年9月的听证会披露，现行票价约覆盖55%的定价成本，而上海地铁日均客运量已超过1000万乘次。

重庆调价前人次票款收入仅占运营成本的14.54%。2025年7月重庆上调长距离区间票价；昆明也从2025年4月起调整计价规则。

2026年8月，上海公布两套听证方案，并于9月举行听证会。按方案测算，平均每人次票价预计由4.23元升至5.22元或5.20元，涨幅约23%。

亏损这一面已被充分讨论，但真正的问题是，地铁公司在"收票价—贴成本"的闭环之外还能做什么。答案越来越清晰：做地产。你知道吗？

不少地铁公司正从单纯运营轨道转向开发站点周边土地。2024年，厦门轨道、成都轨道等国企已经进入当地房企销售榜前列。

在厦门，销售规模最大的本土开发商之一已经变成厦门轨道。

克而瑞福建区域数据显示，2024年厦门轨道在全口径和操盘口径的销售金额、销售面积榜单中均居前列。

按全口径计算，厦门轨道2024年销售额158.8亿元、成交面积50.14万平方米，住宅开发已成为重要收入来源。

来自厦门的闽系房企一直具有很强的实力，像建发房产、国贸地产、象屿地产、禹洲集团等在全国市场范围内都享有知名度，然而在大本营厦门，它们都输给了一家以地铁建设运营和出行服务为主业的公司。厦门轨道做房地产的时间并不长，成立时间也远晚于老牌房企。

厦门轨道成立于2011年，由厦门市国资委出资监管。厦门首条地铁2017年开通，轨道建设和沿线开发几乎同步推进。

除了布局交通投资建设、轨道交通运营管理，厦门轨道也将地铁沿线的城市开发运营作为重要业务板块。厦门轨道在房地产领域脱颖而出的诀窍，就是大力开发TOD项目。

TOD就是以公共交通为导向的开发模式，以站点为中心布局办公、商业、教育和居住等业态。

2020年厦门轨道投资成立厦门地铁上盖投资发展有限公司，简称厦门地铁上盖，专门做TOD项目。

2021年，厦门轨道拿下湿地公园站TOD地块；2022年继续获取多幅TOD用地，特房集团股权也划入其名下。随着前期项目入市，厦门轨道2024年登上当地销售榜前列。

2022年厦门轨道又斥资125亿元拿下多幅TOD地块。这一年，厦门市国资委还将老牌房地产公司特房集团100%股权划入厦门轨道，厦门轨道开始独立自主操盘地产项目，并挖来了万科等房企的职业经理人。

由于2021年、2022年连续大力度拿地，厦门轨道在2023年的全口径销售额首次冲破百亿，在厦门位列房企排行榜第七位；而在2024年的厦门楼市，厦门轨道一举夺魁，年内推出的住宅项目包括湿地公园TOD、七星湾TOD、海沧中心TOD、南部新城TOD等。

其中湿地公园TOD是2024年厦门市住宅销售金额销冠，海沧中心TOD是海沧区商品房住宅销售成交套数、金额、面积的三冠王，七星湾TOD则是同安区的三冠王，南部新城TOD跻身翔安区销售排行榜前三。

厦门地铁现有运营和在建线路仍在扩张，TOD开发还有空间。另一家进入房企榜单头部的，是成都轨道城市投资集团。

这两年成都的新房市场很火，很多央企属性的房地产企业都在加大力度投资成都，比如华润置地、中铁建、招商蛇口、保利发展等，川渝房企中的佼佼者龙湖也在成都市场占据重要位置。

2024年成都多家头部房企销售额回落，成都轨道却实现全口径销售额130.43亿元，成为当地销售规模领先的本土房企。

然而2024年成都房企销售榜top10榜单中竟出现了一个新名字——成都轨道城市投资集团，该公司2024年在成都的全年销售业绩达130.43亿元，成为新晋百亿房企，在所有本土房企中排名第一。

成都轨道的上升，同样靠的是围绕站点成片开发。成都轨道交通网络扩大后，沿线土地、住宅和商业被装进了同一套经营模型。

与厦门轨道一样，成都轨道开发房地产的思路也是大力发展TOD项目。

2024年，陆肖TOD、川师大站TOD、幸福桥TOD等项目在各自片区销售表现突出。

成都和厦门的TOD项目多为大体量综合开发，规模远不止一栋住宅。

成都轨道还在布局商业地产，已开发近千万平方米TOD项目，2024年首批商业项目投入运营。

正在房地产开发领域发力的地铁公司还有很多。

2014年开通首条地铁线的宁波轨交，根据中指研究院数据，2024年房地产销售业绩达50.9亿元，排在宁波市场房企销售榜第七位；2024年全年新增土储119.3亿元，排到全国房企新增货值榜第50位。

这套模式最早的成熟样本，仍是港铁的“轨道+物业”。

港铁通过铁路建设运营与沿线土地开发联动，长期以“轨道+物业”模式反哺公共交通。

深圳地铁随后也大规模发展轨道物业，成为内地较早跑通这套模式的地铁公司。

2021年下半年后，传统房企拿地收缩，资金实力更强的轨道国企加快下场。

2022年有21家地铁公司参与拿地，共成交72宗土地，数量明显增加。

从拿地到项目入市通常要两三年，这也是2024年多家地铁公司集中进入城市销售榜单的重要原因。

克而瑞分析师沈小玲认为，TOD项目的开发还能缓解轨道基建的资金问题，由于轨道交通项目通常投资巨大、回收期长，需要极大的现金流支撑，TOD开发模式可以通过对土地进行综合开发利用、利用回收的售房资金，极大缓解基建的融资难题。

TOD项目既能承接站点客流，也能通过土地、住宅和商业收益补充轨道建设资金。

近年城市轨道建设速度有所放缓，但网络仍在延伸。

重点城市正推进高铁、城际铁路和城市轨道多层次衔接，为站城一体化综合开发提供了更多空间。

票价端的调整与地产端的扩张，其实是同一枚硬币的两面：当每人次公里收入覆盖不了成本，当新增里程越伸越远，光靠票箱已无法再支撑整套系统的运转。

一边借调价把票价贡献抬得更贴近真实成本，一边沿着站点红线把土地与物业攥在自己手里，用TOD把人流、地价、租金重新装回财务模型里。

对坐地铁的人而言，车票变贵只是最直观的那一层；对城市而言，真正的考验是能否让轨道从吞钱的工程长成自己养自己的生意。