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智通财经APP获悉，美国房地产市场的高利率压力可能持续更长时间。美国住房抵押贷款融资机构房利美最新大幅上调了2026年第四季度及2027年全年的抵押贷款利率预测，预计美国30年期固定抵押贷款平均利率将在今年第四季度达到7.4%，并在2027年全年维持在7.5%的水平。此前，房利美对上述两个时期的预测分别为6.8%和6.7%。
这意味着，房利美将今年第四季度的房贷利率预测上调了0.6个百分点，并将2027年全年的预测上调了0.8个百分点，反映出美国通胀持续高企、债券收益率攀升以及货币政策前景变化，正在显著改变市场对未来住房融资成本的预期。
根据Mortgage News Daily的数据，截至周二，美国30年期固定抵押贷款平均利率已升至7.46%。随着最新公布的通胀数据高于市场预期，债券收益率进一步走高，抵押贷款利率周三可能继续攀升。
事实上，自9月初以来，美国抵押贷款利率便持续大幅上涨。顽固的通胀压力、债券市场遭遇抛售，以及美联储进一步收紧货币政策，共同推动住房借贷成本快速上升。
此前，美联储实施了三年多以来的首次加息。尽管抵押贷款利率并不会与美联储基准利率完全同步变化，市场对美联储未来通胀判断及政策路径的预期，仍会对房贷利率产生重要影响。
美国30年期固定抵押贷款利率通常与10年期美国国债收益率走势密切相关。近期，受油价上涨及全球经济前景担忧加剧等因素推动，10年期美债收益率持续攀升，进一步推高了住房融资成本。
高利率的冲击已经开始在美国房地产市场显现，秋季传统购房市场正提前进入明显降温阶段。房地产平台Zillow数据显示，9月份美国待完成房屋销售同比下降8.5%。该指标主要反映已经签署购房合同、但尚未完成交割的二手房交易情况，被视为衡量未来住房销售活动的重要领先指标。
与此同时，美国抵押贷款申请需求持续大幅下降，显示高房价与高利率的双重压力正在进一步削弱购房者的住房负担能力。对于潜在购房者而言，抵押贷款利率上涨不仅意味着每月还款金额增加，还可能直接影响其能否获得银行贷款批准。
随着借贷成本攀升，部分原本具备购房能力的家庭可能不得不降低购房预算，甚至推迟购房计划。另一些购房者则可能因为收入与债务负担比例不再符合贷款机构的要求，而失去抵押贷款申请资格。这意味着，高利率对美国房地产市场的影响已不仅限于抑制购房意愿，还在进一步缩小符合贷款条件的潜在买家群体。
值得注意的是，房利美此次大幅上调利率预测，意味着美国房地产市场此前期待的融资成本回落可能进一步推迟。如果30年期固定抵押贷款利率在2027年全年维持在7.5%左右，购房者将继续面临较高的月供压力，而房地产交易活动也可能持续受到抑制。
对于房地产市场而言，抵押贷款利率长期处于高位，还可能加剧买卖双方之间的价格分歧。购房者因融资成本上升而更加谨慎，卖家则可能不愿大幅降价，从而导致房屋交易周期延长、市场成交量持续低迷。
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