上海
导语
本案系涉外主体参与的二手房房屋买卖合同纠纷，案件涉及微信、邮件线上签署居间协议、笔迹鉴定、违约金认定等多重争议。上海君澜律师事务所俞强律师代理房屋买受方，历经一审、二审程序，案件终审支持守约方解除合同并由违约方承担合同约定违约金。本案对电子签约房屋交易、证据固定、违约金抗辩等同类案件具有参考价值。
案情
涉案房屋产权登记于两名境外产权人名下，案外受托人代为挂牌出售房屋。交易各方通过微信群、电子邮件开展磋商沟通，中介机构将《房地产买卖居间协议》发送至指定邮箱，卖方回传签署完毕的协议扫描件，协议明确约定扫描件、传真件与原件具备同等法律效力。买卖双方约定房屋总价款850万元，同时对定金、网签签约时间、违约责任作出明确约定。
后续卖方未按居间协议约定期限前往中介机构签订正式房地产买卖合同。买受方先后发送催告函、解除通知，通知解除居间协议，要求对方承担相应违约责任。协商未果后，买受方向人民法院提起诉讼，请求解除案涉居间协议，要求产权人支付违约金，并主张受托人承担连带责任。
诉讼过程中，卖方否认微信账号、邮箱为产权人使用，否认签署案涉居间协议。案件先后开展两轮笔迹鉴定，第一轮因仅有案后比对样本，鉴定机构无法判断检材字迹；当事人调取不动产档案中的历史签名作为案前比对样本后，第二轮补充鉴定确认居间协议上卖方相关签名字迹为产权人及受托人所书写。一审法院审理后判决协议解除，产权人承担对应违约金，驳回其他诉请。卖方不服一审判决提起上诉，二审法院审理后维持一审裁判结果。
争议焦点
案涉《房地产买卖居间协议》是否系产权人真实签署，产权人是否存在出售房屋的真实意思表示；
卖方未订立正式买卖合同是否构成违约；
合同约定总房价20%的违约金标准是否应当予以调低；
受托人是否需要就案涉债务承担连带责任。
裁判要点
结合微信群聊天记录、邮件往来、中介证人证言、公证电子证据、补充样本后的笔迹鉴定意见，形成完整证据链，可以认定案涉居间协议系产权人真实意思表示，协议合法有效，各方应当恪守履行。仅口头否认微信、邮箱账号归属，无相反证据支撑，法院不予采信。
卖方未按居间协议约定时间签署正式房地产买卖合同，已经构成违约，守约方有权依约行使合同解除权。
结合房屋市场行情变化、守约方实际损失、违约方因违约可以获取的利益等综合因素，本案合同约定的违约金不存在明显过高情形，对违约方调低违约金的抗辩不予采纳。
受托人系产权人委托代理人，受托售房行为法律后果归属于委托人，代理人无需对债务承担连带责任。
律师点评
本案是二手房交易中采用微信、邮件扫描回传方式订立居间协议的典型案件，对于涉外、异地交易场景具有较强实务指引意义。
第一，房屋交易中通过邮件、微信回传扫描件签约，建议在合同文本中明确约定扫描件、传真件与原件具有同等法律效力。交易全过程完整留存微信群聊天记录、邮件原始载体，重要电子证据建议办理公证固定，避免证据灭失。发生争议时，电子证据需要结合书证、证人、鉴定意见形成证据链，才能得到法院采信。
第二，笔迹鉴定样本质量直接影响鉴定结论。本案第一轮鉴定因只有诉讼后形成的比对样本，鉴定意见无法确认字迹；后续调取不动产登记档案中的历史档案签名作为案前样本，才得出明确鉴定意见。在涉及笔迹真伪的案件中，应当尽可能调取纠纷发生之前形成的档案留存签名作为比对样本，提升鉴定证明效力。
第三，二手房居间协议约定的违约金，并非当然以定金50万元为上限。法院判断违约金是否过高，会综合考量守约方房屋差价损失、信贷政策变化带来的融资成本增加、违约方通过违约获得的收益等因素。违约方主张违约金过高请求调低的，应当提交相应证据予以证明。
第四，区分委托代理人与连带责任主体。房屋出售委托关系下，受托人基于授权开展交易磋商，法律后果由产权委托人承担，在没有明确约定的情况下，代理人不承担连带清偿责任，交易时应当注意区分委托代理行为与共同债务人的法律边界。
上海君澜律师事务所 俞强律师
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