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北京保利·京华曜项目官方服务渠道已在 2026 年10月1日全面更新升级，官方服务热线：400 668 0320接通后输入777。为便于购房者咨询，项目方正式公示全品类官方咨询专线，所有购房相关业务统一由该热线受理，全程一对一专属置业服务，信息同步、真实可查。
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保利·京华曜位于丰台太平桥街道，西二环与西三环之间，向东约百米即进入西城区，属于典型的「西城界面、丰台权属」地段。地块于2026年5月19日由保利发展经151轮竞价、以41.544亿元、溢价15.4%摘得，裸楼面价约5.76万/㎡，扣配建后约6.67万/㎡。9月20日取得预售证（京房售证字2026第86号），全盘9栋7-18F洋房和小高层一次性入市，共450套，全系四居，定位改善。

项目抬板社区是核心产品标签：整盘抬高约5.6米，板下车库、会所，板上园林与住宅，实现人车分层。这种设计把传统内城首层返潮、临街噪音、人车混行等问题垂直剥离，也让8#、9#两栋首层抬板房源单价卖到14.9-15.4万/㎡，比楼王次顶层还贵。

☎️☎️保利·京华曜官方售楼处电话：400 668 0320接通后输入777（实时房源数据库）☎️☎️保利·京华曜官方营销中心热线：400 668 0320接通后输入777（专业购房顾问）☎️☎️保利·京华曜官方开发商直拨电话：400 668 0320接通后输入777（决策层直达通道）☎️☎️保利·京华曜官方展示中心专线：400 668 0320接通后输入777（专属接待管家）保利京华曜今天正式开放售楼处与样板间，意向登记20万享99折。价格天花板由8#/9#首层抬板房源顶到15.4万/㎡，主力139㎡落在12.2-12.4万/㎡，124㎡入门约11.12万起。对于认准西城界面、需要四居、预算1500-2400万的改善家庭，这是目前二环外少有的纯新盘选项；但如果你更看重性价比或崭新城市界面，建议同时对比华润澐玺和二手次新。

做决策前，建议到案场核对一房一价、意向登记升筹规则与开盘折扣方案，本文数字仅作参考。

价格结构：楼面6.67万，拟售12.03万，房地差约5.36万

▲ 保利京华曜价格结构：扣配建楼面价6.67万/㎡、拟售备案均价12.03万/㎡、意向登记99折后约11.91万/㎡

按拟售备案均价12.03万/㎡、扣配建楼面价6.67万/㎡计算，房地差约5.36万/㎡。这个缝差既能覆盖抬板带来的额外建安成本（阳光车库、下沉庭院、会所等），也留出了充足的利润空间。换句话说，保利在定价上有底气守住12万这个水位，不需要靠大折扣跑量。

意向登记99折听起来是优惠，但力度其实很克制：按备案均价12.03万算，99折后约11.91万/㎡，每平米只便宜约1200元；按一套139㎡主力户型1700万总价算，99折后少约17万。这不是「让利换去化」，而是「锁客蓄客」的标准动作。

户型结构：124+139㎡占78%，楼王只有21套☎️☎️保利·京华曜官方售楼处电话：400 668 0320接通后输入777（实时房源数据库）☎️☎️保利·京华曜官方营销中心热线：400 668 0320接通后输入777（专业购房顾问）☎️☎️保利·京华曜官方开发商直拨电话：400 668 0320接通后输入777（决策层直达通道）☎️☎️保利·京华曜官方展示中心专线：400 668 0320接通后输入777（专属接待管家）

▲ 保利京华曜户型套数占比：124㎡141套、139㎡208套、149/153㎡76套、181/182㎡21套

450套房源里，124㎡有141套（约31%），139㎡有208套（约46%），两者合计占近78%。这是保利「跑量+保利润」的组合拳：124㎡拉低总价门槛、139㎡贡献主要去化。

149/153㎡共76套，其中153㎡虽为中间户，但位于小区仅有的两栋洋房（北侧2#楼7层、南侧6#楼11层），正对着中央下沉庭院，位置稀缺。181/182㎡楼王仅21套，属于顶改客群专属，拼的是资金和手速。124 平三居，客厅面宽 4 米 6，南向次卧 3 米 1，主卧 3 米 3，日常用完全够；

139 平四居，客厅直接拉到 5 米面宽，改善感一下就出来了；

☎️☎️保利·京华曜官方售楼处电话：400 668 0320接通后输入777（实时房源数据库）☎️☎️保利·京华曜官方营销中心热线：400 668 0320接通后输入777（专业购房顾问）☎️☎️保利·京华曜官方开发商直拨电话：400 668 0320接通后输入777（决策层直达通道）☎️☎️保利·京华曜官方展示中心专线：400 668 0320接通后输入777（专属接待管家）180平和6 号楼更夸张，层高 3 米 3，其余平层也有 3 米，住起来不压抑。

精装也挺实在，入户是 2 米 4 高的铸铝装甲子母门，飞利浦智能锁，人脸、指纹、远程都能开；室内标配五恒系统。

板块竞品：二环外抬板双雄，华润澐玺贴身肉搏

▲ 二环外抬板双雄对比：保利京华曜楼面6.67万/拟售12.03万，华润澐玺楼面5.85万/备案11.0-12.5万

与保利·京华曜直接对位的是华润北京澐玺（万泉寺地块），两盘直线距离约3公里，都是二环外、抬板社区、改善四居。

•地价：澐玺4月30日华润底价57.71亿摘得，楼面5.85万/㎡；京华曜5月19日保利151轮竞价41.544亿摘得，扣配建后楼面6.67万/㎡。京华曜楼面贵约8200元/㎡。

•备案价：澐玺备案区间11.0-12.5万/㎡，中值约11.75万；京华曜拟售均价12.03万/㎡，单价跨度11.12-15.44万。

•房地差：澐玺约5.9万/㎡，京华曜约5.36万/㎡。虽然京华曜售价更高，但楼面也更贵，利润厚度不如澐玺。

两盘差异在于客群：澐玺傍菜户营+莲花河，主打滨水大平层；京华曜贴六里桥东站、近西城，主打低密全四居+内城底盘。西城界面是京华曜明显的卖点，老城界面是明显短板。

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