高盛预警：人民币起码被低估 20-25%，中国房产将迎来全球资本围猎

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10 月 14 日，人民币兑美元中间价报 6.7249，又往上走了 49 个基点。

在岸汇率稳稳站在 6.7 附近，离 2025 年 4 月那个 7.35 的低点，累计走强近 10%。

就在前一天，高盛扔出一颗炸弹。

高盛全球外汇策略主管 Trivedi 表态：人民币是当前外汇市场被低估的情境之一，保守估计被低估约 20% 到 25%，一年内有望从 6.69 升至 6.4，公允价值指标甚至指向 6.0 附近。

上一次人民币接近 6.0，还是 2014 年初，那会儿全球热钱正往中国涌。

不是高盛一家在讲。欧洲央行拉加德称低估 15% 到 16%，德国总理默茨说相对欧元低估 25%，IMF 模型测算的实际有效汇率缺口中值是 - 21.3%。

走势本身也反常。美元指数重返 102 上方，中美 10 年期国债利差倒挂 350 个基点，按老剧本人民币该承压，结果它走出独立行情。

全球资本正在重新评估两类东西：人民币本身，以及人民币计价的资产。

其中分量吃重的，是核心城市的优质房产。

先看人民币凭什么被集体看好。答案藏在贸易数据里。

海关总署 10 月 14 日发布，今年前三季度货物贸易进出口 39.94 万亿元，同比增长 18.8%，出口 23.2 万亿元、增长 16.4%。2025 年全年顺差突破 1.18 万亿美元，是人类历史上首个年度顺差过万亿的经济体。

顺差背后是出口结构在变：高技术产品出口同比增 39%，AI 相关产品超 4800 亿美元，竞争力从 "靠便宜" 转向 "靠技术"。

企业行为也在变。外汇局数据显示，1 到 8 月银行累计结汇 14.31 万亿元、售汇 11.98 万亿元，顺差约 2.33 万亿元。过去囤着美元不换的企业更愿意主动结汇，买盘自然厚实。

定价逻辑也换了。过去人民币跟着中美利差走，利差倒挂就贬值；这轮倒挂 350 个基点反而走强，说明贸易结汇的力量盖过套利资金，经常账户接管了定价权。

这些力量绕来绕去，都指向同一个方向：核心城市、核心地段的优质资产。

再往外看，美元信用在走弱，美联邦债务突破 40 万亿。中东对华原油人民币结算占比 41%，人民币跨境收付占比已超美元。

这些事凑到一起，机构集体看多就不奇怪了。

那人民币走强，为什么会传到房子上？

算一笔账。核心城市优质住宅和甲级写字楼净租金回报普遍 2.5% 到 3.5%，按机构预判的人民币年均走强 3% 到 5% 算，外资美元计价综合年化回报能到 5.5% 到 8.5%。

这个数字什么概念？美国 10 年期国债约 4%，核心城市商业地产净回报约 4.5%。中国核心资产的综合回报，高出一大截。

历史上有过同款剧本。1985 年广场协议后，德国马克 10 年对美元累计走强 106%，法兰克福、慕尼黑核心区住宅年均涨 6.2%，叠加汇率后美元计价年均回报超 14%，全球养老基金持续涌入，德国房价走出 30 年慢牛。

2020 年香港置地联合体以 310.5 亿元拿下上海徐汇滨江西岸综合体地块，创下当时国内大宗交易纪录。核心资产的长期价值，全球资本看得很清楚。

对普通家庭来说，这意味着核心城市的优质房产，正在全球坐标系里被重新定价。拿着核心资产，相当于间接分享人民币走强的红利。

光有汇率红利还不够，中国房产本身也够便宜。

横向比，纽约曼哈顿约 14.8 万元 / 平方米，伦敦西区约 18.2 万元，香港中环约 22.5 万元，上海陆家嘴、深圳福田、北京国贸核心板块约 8 万到 11 万元，只有它们的一半到三分之一。

纵向看，2021 到 2025 年一线核心区普遍回调 15% 到 25%，房价收入比回到 15 倍左右，非理性需求基本出清。

通道也在拓宽。2025 年外汇局深化跨境投融资改革，境外个人购房结汇支付不必先等备案证明；QFI 和 RQFI 额度早已取消；公募 REITs 扩容到长租公寓和产业园；资金汇出手续持续简化。购房资格仍按各地政策走，松的是流程，不是限购。

钱已经在动。仲量联行数据显示，一季度上海大宗交易约 146 亿元、同比增 27%，港资和东南亚资本积极布局。

基本面也在反转。一线城市供地普遍大幅收缩，北京连续第四年缩量，广州住宅用地降幅超 50%，9 月北京、上海、深圳整月无新增供地。

中指研究院数据显示，9 月百城新建住宅均价 17285 元 / 平方米，同比涨 2.12%、环比涨 0.17%，一线城市新房今年以来环比持续为正。

看到这里有人会问：那是不是全国房价都要飞了？

恰恰不是。外资的钱非常挑剔，戴德梁行监测的外资大宗交易几乎全部集中在一线核心区，没有一笔投向三四线或远郊。

未来格局很清晰：核心城市核心区因供给收缩、需求集中、资金流入，进入年均 3% 到 5% 的温和上行通道；人口流出的三四线和缺配套的远郊，继续以稳为主。

这跟 1980 年代日本有本质区别：渐进式走强而非一次性急升，居民杠杆健康，城镇化率 67% 还有约 10 个百分点空间，流入资本七成以上是长期钱。

还有一层逻辑。当前首套首付 15%，主流利率 3% 出头，贷款可拉到 40 年，竣工才放款，购房成本处于近 20 年低位。有人担心未来利率回升会压制房价，要分两种情况：经济回暖带动的利率自然回升，收入增长会对冲月供增量。2017 年房贷利率累计上行 81 个基点，城镇居民收入增 7.3%，双职工月增收 730 元完全覆盖月供多还的 485 元，核心区房价依然稳中有升。

决定房价长期走向的，是收入和城市基本面，不是利率单变量。

落到操作上，刚需自住的人，眼下政策窗口友好，核心城市地铁沿线、配套成熟的央企国企现房或准现房，按需上车就行，不必赌看不见的低点。月供控制在家庭月收入 30% 以内，留足 6 个月应急金，远郊文旅盘和小开发商期房绕着走。

想改善置换的家庭，别恋战。老破小和远郊投资盘价值在缩水，越等越难卖。带押过户、卖旧买新补贴、置换退税都落地了，先挂牌旧房再同步挑品质改善房，"低卖低买" 才划算，别先买后卖逼到墙角。

做资产配置的家庭，房产占比建议控制在 60% 以内，逐步减持三四线多余房产和无配套远郊盘，不碰消费贷、经营贷违规加杠杆，"房住不炒" 底线不会动摇。

真正靠得住的支撑是收入。AI、新能源、高端制造的收入增速，远超过房价温和上行的速度，把精力放在提升职业能力上，比天天盯盘更实在。

人民币的走向，说到底是中国制造的竞争力在定价；核心房产的价值，说到底是城市和地段在定价。

两件事碰到一起，看懂的人已经在挑房子了。

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