深圳国庆二手房签约涨63%：涨的是150万以下的房子

深圳一套 150 万元的房子，贷 100 万元、40 年期，贴息期间利率按 2.05% 算，月供 3054.63 元。

这个数出自深圳乐有家的测算，南方+和深圳晚报都引了。三千出头的月供，在深圳。它是今年国庆二手房成交上涨的起点。

63% 这个数，怎么读

10 月 8 日，深圳贝壳研究院发布监测：国庆 7 天（10 月 1—7 日），深圳二手房实时签约量同比涨 63%。

同一条消息里还有另一个数：今年 7 天的日均签约量，对比去年 8 天假期的日均，涨 45%。

两个数放在一起，对不上。

去年假期 8 天、今年 7 天，日均涨 45%，总量应该涨 7×1.45÷8−1，约 26.9%，不是 63%。要让两个数同时成立，去年假期最后一天得占到整个假期的两成以上。一天吃掉两成，不太像真实的分布。

更可能的原因是这两组数字来自不同的统计口径。贝壳自己在报道里也提了一句"假期末尾往往成交更高"。

同一个国庆，别的机构给的数字是：深圳中原的二手住宅同比 75.5%，乐有家门店同比 39%、环比 25%，深圳市住建局口径下头部中介机构的二手住宅签约套数同比 49.1%、带看量同比 13%。

四家机构，39%、49.1%、63%、75.5%，四个数。

而且都还没落地。"实时签约"是签合同那一刻，网签才进官方报表，中间隔着贷款审批和资格核验。国庆签的这批单子，要等 10 月甚至 11 月才陆续出现。

贝壳没给基数。深圳 9 月全市二手住宅日均录得 166 套（深房中协 9 月 1—27 日口径），中秋三天日均只有 54 套。国庆 7 天的量级，和这些数字在同一档上。

63% 是在一个多大的盘子上涨出来的，通稿里没写。

涨的是哪一层

住建局口径里有一句最有信息量的话：假期签约的房源中，总价 150 万元以内的占比约 20%。

这个 20% 是什么水平，得找个参照。乐有家研究中心统计，2026 年前 9 个月，深圳门店总价低于 150 万元的二手房成交占比 8%。

两组数据来自不同机构、统计口径也不一样，不能直接相减。但方向是一致的：国庆这 7 天，低总价房源在签约盘子里明显变重了。

放到全国看会更清楚。中指研究院的数据，2026 年 1—8 月重点 40 城，"120 平方米以内且 150 万元以内"的房源成交占比，新房 33.1%、二手房 55.2%。

也就是说，全国重点城市的二手房里，一半以上都落在贴息的门槛之内。深圳是 8%。

这不是深圳市场特殊，是深圳的价格特殊。

贴息的两条线，深圳卡在不显眼的那一条

财金〔2026〕95 号文写得很清楚，三个条件要同时满足：新发放商业性个人住房贷款购首套，建筑面积 120 平方米以内，房屋总价 150 万元以内。

看起来最硬的是面积那条。在深圳它几乎不算障碍：9 月深圳二手商品住宅成交 44.02 万平方米、4455 套，套均约 99 平方米（自算），本来就在 120 平方米以内。

真正卡人的是另外两条。

一是总价。深圳二手住宅的成交主力集中在几百万元这一档，150 万元这条线落得很低。乐有家给的样本是福田旭飞花园、龙岗国展苑、罗湖旭飞华天苑、南山友邻公寓，都是小户型老盘。

深圳市房地产中介协会按房源库做过测算：全深圳至少 6000 套房源有机会纳入贴息范围，集中在龙岗中心城、横岗、坪地，罗湖笋岗，福田八卦岭，南山南油。

6000 套，放回深圳 7.8 万套左右的二手挂牌盘子里，大约每十三套有一套。

二是"首套、新发放、不含置换存量贷款"。手里有房、卖掉再买的置换客，这笔钱和他们无关。这条在深圳尤其要紧——深圳 2023 年 8 月 31 日起就是"认房不认贷"，家庭名下在深圳无房即算首套，商贷首付最低 15%。门槛不高，置换客就是过不去。

月供 3055 元的另一面

回到那套 150 万元的房子。

贷 100 万元、40 年期、贴息期间利率 2.05%，月供 3054.63 元。但这个数只在前 5 年成立。

第 6 年贴息结束，利率回到 3.05%，乐有家测算的月供是 3608.72 元。一个月跳涨 554 元，涨幅 18%。

而这 40 年的期限，本身是 8 月 28 日才开的口子。那天中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，个人住房贷款最长期限从 30 年延长到 40 年。

两件事叠在一起，才有了 3055 元这个数字。

这里得看一笔账。同样 100 万元贷款、3.05% 的利率：

30 年期，月供约 4243 元，总利息约 52.8 万元。

40 年期，月供约 3609 元，总利息约 73.2 万元。

月供少了 634 元，总利息多了 20.4 万元。

贴息能省多少？机构口径是每月 554 元、5 年约 3.3 万元。

贴息省下的 3.3 万元，抵不掉延期十年多付的 20.4 万元的六分之一。

这两笔钱的性质不一样。贴息是财政掏钱替你还，月供少了，总成本也真的少了。延长期限是银行把账往后推，月供小了，总成本没变，反而更大。

都叫"减负"，只有一个让总成本变小。

"供平过租"是怎么出现的

还有一个坐标值得放在同一张图上。

10 月 3 日，中信证券提出一个说法叫"供平过租"。按 150 万元总价、100 万元贷款测算，四大城市的月供对租金比是：北京 114%、上海 116%、广州 111%、深圳 124%。

深圳最高，月供比同户型租金贵约四分之一。但"贵四分之一"已经是这些年最好看的数字了。

深圳 8 月住宅平均租金 83.05 元/平方米·月（中指研究院），环比涨 0.27%。乐有家的测算是：150 万元总价、20% 首付、贷 120 万元、30 年 3.05%，月供约 5160 元；贷 100 万元，月供约 4300 元。同片区的小两房，月租 4000 到 4500 元。

月供还没有低于租金，但两条线在靠近。

过去很多年，深圳的月供差不多是租金的两倍。现在这条缝收到了四分之一。

最后

150 万元以下的房子在国庆被想起来，不是因为它们会涨。龙岗、坪地、笋岗、八卦岭这几个板块，过去几年是被市场忘掉的那一档。它们被重新看见，是因为月供 3055 元这个数字，头一回让"买"和"租"站到了同一条线附近。

但 3055 元只属于前五年。

第 6 年，月供跳回 3609 元。那一年是 2031 年。签约那天，没人会翻到日历的这一页。