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46亿买下走不出的大山 | 电建泷悦玖宸
大山深深深几许？
电建泷悦玖宸，坐落在北京六环外门头沟的大山之中，东西北三面环山，坐北向南缓缓落坡，步步低头……
这块土地耗资高达46.5亿元。
2018年2月拿的地，彼时笃定增值，或许还超值，然时过境迁。
这近50亿的地价，8年后放在北京海淀、朝阳的热门区域，会多么抗打？
46.5亿，当年是底价中标，除了电建，无人染指，无人敢掺和。
一晃8年，八年多少事，尽付笑谈中。
泷悦玖宸不幸“童年”竟要用“一生”来治愈。
这又是选择比努力更重要的道理。
细看，不是电建唯此一家，地在联合体麾下。
有一家民企抱上了电建央企的大腿。
他们“很来电”，
他们“一而再”。
隆泰实业（北京），前身是吉林省隆泰实业。
东北大哥的投资要出山海关，毅然来北京发展，在门头沟闯出一片江山。
原来的隆泰实业，经营范围内难涉“房事”，2019年起陆续增加“出租商业用房”“销售自行开发的商品房”等内容。
2021年9月，隆泰获得“门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村土地一级开发定向安置房项目”的行政许可。
2024年2月，隆泰获得“房地产开发企业二级资质核定”的行政许可。
足以见得，门头沟是隆泰的风水宝地，一路长阳。
8年前电建地产联合隆泰实业以46.5亿元底价，一举拿下门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村的共11个地块。
一个月后，项目公司龙赫置业（北京）有限公司成立，注册资本2000万元。
电建地产与隆泰实业分别持股63%和37%，运作这盘房产大餐。
注册资本2000万小马就要拉动地价46亿多的大车，这是贴心照顾合作伙伴隆泰的出资比例？
隆泰实业是电建地产信赖的老朋友。
两家还曾在华萃西山合体，共同持股项目公司“西元祥泰”房地产。
隆泰实业次年却退出，原因不明。
进进出出，隆泰自如。
而以龙赫置业为平台，电建与隆泰已经紧紧“在一起”8年。
生的孩子，都该长大了吧？
泷悦玖宸，周遭大山簇拥而来的压迫感，就是您喜欢的境界：
压力“山”大？
傲山独立，遁世之感；蝉噪林逾静，鸟鸣山更幽。
附近有大型陵园公墓静静无言。
置业顾问说，相看两不厌，隔着两山头呢。
此地甚好，阴阳两界，灵魂与肉体各自安放，互不干扰。
这是六环外门头沟里的一道“坡”。
电建称其为海拔260米的一道“半坡”，塑造半坡别墅级豪宅。
我每次看泷悦玖宸的规划，总是想冒出俗语、诗词：
穷在闹市无人问，富在深山有远亲。
西北望长安，可怜无数山。
泷悦玖宸已规划488套别墅——准确地说是叠加式类别墅，首批248套，主力户型350-409平方米。
上叠与下叠，上上下下，层峦叠嶂，无限风光。
别墅本就不该是盖出来的，是在大自然中“长”出来的。
别墅须是“别野”，野趣十足，味道正宗。
泷悦玖宸正符合且贴切“山野”特色。
别墅讲究离尘不离城，“撒野”也得有人买单。
泷悦玖宸索性“离尘也离城”之“双离”。
当地居民向媒体表示，（该项目）交通太不方便：开车凑合去，打车都不一定有网约车往里走。前些年大雨，隧道口泥石流。窗户外都是山。
叫个快餐，望眼欲穿。
一栋有利于减热量摄入的别墅。
电建与隆泰拿地的眼光，显然要高于常人——
看到了当地居民看不到的“山外山”格局。
初次上市，每套叠墅卖到1300多万-1500多万，喜大普奔？
出道即巅峰，巅峰即追忆。
那是2022年，这个价位，却只卖出三套，还全都退了房。
刚出来混，马上就还回去？
卖不好，名不正、言不顺，咱不换脑袋、换个马甲，继续卖。
网红之语：你自己约的炮，含着泪也要打完。
这盘曾接连以“鸿瑞西峰·溪悦府”（备案名“鸿瑞溪悦府”）、“西山源著”面市，大山深处，无人喝彩。
2025年7月，它再次倔强，正式更名为“电建泷悦·玖宸”，想重新冲出大山。
“泷悦”，号称电建的高端系；
“玖”通“九”，最大数，登峰造极之意；
“宸”，指代帝王宫阙。
泷悦玖宸一改则灵乎，之后多次宣传内涵与外延设定条件的“销冠”。
果然，“欲戴皇冠，自戴皇冠”？
泷悦玖宸一年宣传销售百套别墅，“山沟沟”里又飞出金凤凰？
如果改个名字就热销，改个名字就逆天改运，那还要坚强有力的电建团队做甚，请个风水先生来掐指一算、一抓就灵。
泷悦玖宸不但名字是新的，更主要是有一个震撼的新的销售价格。
原来一套类别墅1300多万-1500多万，现在直接上强度——790万起；
论单价直接上热度——2.2万出头；
回头望，预售价格批的不高于每平方米5.39万元，这“沟顶”与“沟底”还能互相看到边边儿？
以价换量吧。
但这价非“断臂求生”价，非“摘肾救子”价，而是“腰斩”价，拦腰一刀。
“腰斩价”，求回血，一滴是一滴，生死难料？
即便这“腰斩”泣血卖出的房子，比起2018年豪掷46.5亿，仍遥遥无期被大山巨大的阴影所笼罩。
数据说：2025年10月，全盘网签28套，去化0.57%，尚有460套待售；
到2026年，累计网签也就六十来套。
仅买地，按出资比例电建地产出资约30亿元。
项目公司注册资金2000万的龙赫置业得建设、推进，于是仅2019年年末电建地产又向龙赫置业拆出资金28亿多元。
泷悦玖宸还被电建列入“绿水青山”产品战略体系。
只是电建“绿水青山”，没有换来电建的“金山银山”，如今又到了另一个草木即将零落的秋天。
“腰斩”回血，魄力擎天。
售价是否涉嫌国有资产损失，那谁背锅？
泷悦玖宸宣传“把院子还给北京”、“一院耀京城”。
怎么滴还是要“打起鼓来唱起歌”，精气神怎能丢在大山深处？
可谁能还我投资，谁能填平账单？
2021年11月，王海波接任电建地产董事长。
2025年1月的工作会议上，王海波提出：树立“过穷日子”的理念。
各位，不是紧日子，是穷日子。
富日子富过，穷日子穷过，可这“穷日子”，外界担心可不能过到项目头上去。
价格“腰斩”之后，“腰”以下的部分，还是要过得像富家翁？
泷悦玖宸消费教育购房者：这不仅是居所，更是穿越周期的资产压舱石。
拿地到泷悦玖宸至今8年了，还有几个8年，才能山重水复疑无路、柳暗花明又一村？
与隆泰合作的龙赫置业，虽由电建地产绝对控股，但一直未被电建地产并表，投入仅做借款处理。
理解万岁吧：并表是利润，皆大欢喜；未并表是投入、是亏损，各自沉吟。
报表是须见公婆的新媳妇，得漂亮出众。
若是丑媳妇还是在“山里”躲一躲。
央企电建地产集团主业尚未走出亏损：2026年上半年归母净利润-7.64亿元，亏损继续扩大；2025年全年亏损23.96亿元，售价下行压力未消。
旗下上市平台*ST南置，象征性以一块钱剥离重资产，后续将依赖电建地产集团协同资产注入与市场化拓展。
父担子债，上上下下，前后左右，缺的都是钱啊。
电建深入群山深处，外人看热闹，内行也要看看门道。
11块地，按2018年的出让信息，土地面积约31.6万平方米，包含居住用地以及商业、基础教育等用地。
其中，住宅类用地规划建面11.6万平方米，商办类用地规划建面15.2万平方米。
根据地块出让信息，商业用地自持比例50%，自持年限20年。
泷悦玖宸的488套住宅，仅仅是电建拿下的11块地中两块地上要盖的房子。
而2020年11月18日取得的首张预售许可证（京房售证字〔2020〕143号），准许销售面积21.49万平方米，里头打包了住宅、仓储和车库。
那么，商办类15万多平米、自持至少50%、自持年限20年的地块，动没动？
住宅部分都“腰斩”了，那电建地产的“穷日子”玩法，商办自持部分，没有条件硬上也要上吗？
别冲动。
我查来查去，11个地块含商业办公用地、多功能用地、基础教育用地等，应该只有一个幼儿园办理了施工证。
这就是“基础教育用地”吧。
电建拿下这群山坡地，原来想建设自成配套的“门头沟新农村”，说得更好听是“特色小镇”，想着购房者能在大山里安居乐业生儿育女。
市场变化比梦想消失快，而今只能以住宅先应对之，先混一关是一关。
各地城市幼儿园不少都面临少幼儿入学的状况了。
电建索性直接把大山里的幼儿园改养老园，跨越周期“忘年交”？
那些没动静的商办自持部分，是土地出让方能回收、能“调规变性”、能“不了了之”，最终看看电建的能量与担当？
只是购买泷悦玖宸的业主，在观看前期整体规划蓝图时意气风发：
我多么聪明，
我并不孤单。
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