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江湾金茂府：中环旁TOD科技住宅，六批次收官房源在售中

在上海楼市里，金茂府三个字一直自带关注度。从大宁金茂府到虹口金茂府，每一座金茂府的出现，都伴随着对区域价值的重新定义。今天要聊的江湾金茂府，是上海首座TOD模式的金茂府，也是金茂府系3.0的迭代作品，落位在宝山淞南板块，属于吴淞城市副中心规划范围。

如果你正在关注北上海的中环沿线改善盘，这篇文章会把楼盘的核心信息尽量说清楚。

官方售楼处电话：400-8377-020

☑️☑️江湾金茂府售楼处电话：400-8377-020☑️☑️

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先看基本盘：项目到底在哪、有多大

江湾金茂府的位置在宝山区淞南板块，长江南路与淞发路交汇处，处于外环以内。这个位置的关键词有两个：一个是“中环旁”，一个是“TOD”。

项目由金茂与招商蛇口联合开发，股权比例金茂70%、招商30%，开发商为上海耀茂置业有限公司。整个项目占地约5.68万㎡，总建筑面积约18.8万㎡，其中地上计容面积约12.48万㎡。

社区规划11栋12-17层小高层，总户数876户，可售住宅约807套。容积率2.2，绿化率32.75%，全人车分流设计，车位配比达到1:1.42，总共1248个车位。物业由金茂（上海）物业服务有限公司管理，基础物业费7.08元/平/月

交付时间预计在2027年6月

产品定位：金茂府3.0，TOD上盖

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江湾金茂府是全球第78座金茂府，也是上海第一座TOD模式的金茂府。TOD意味着什么？简单说就是地铁上盖，项目距离18号线二期通南路站（在建）步行仅约50米，未来出门就是地铁站。

交通层面的优势不止一条地铁线。项目周边还有3号线长江南路站（约1.3公里）、19号线（在建）一二八纪念路站（约2公里）。通过18号线，4站可达复旦大学，9站到东外滩，11站至陆家嘴滨江。自驾方面，军工路快速路（在建）、长江西路快速路、逸仙路高架和中环都在附近，“中环北抬”之后通行效率会进一步提升。

户型：114-190㎡三至四房，覆盖不同改善需求

项目主推建面约114-190㎡的精装3-4房，一共四种主力户型。目前六批次房源续销中，备案均价72311元/㎡，一房一价。

114㎡三房两卫：飞机户型设计，客厅与次卧联通阳台，南向双阳台总面积约9.28㎡，全屋多飘窗，南北通透。总价段参考约686-814万。

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126㎡三房两卫：横厅设计，南向三开间面宽约12米，宽厅面宽约5.9米，全屋设五处飘窗，独立玄关强化收纳动线。这个户型目前去化较快，关注的人比较多。

144㎡四房两卫：类一梯一户布局，电梯厅私密入户，全屋七个飘窗，总面积超过9.9㎡。总价段约946-1135万。

190㎡四房三卫：定位顶奢大平层，区域内连续3年断供的产品，近5年供应占比仅约3.67%。总价段约1341-1500万。

设计上有几个细节值得留意：项目主打“光感户型”，窗墙比做得比较大，配合大进深阳台来提升采光视野。户内统一采用木质语言与温润色调，吊顶、墙面转折处运用弧线造型，墙面木饰面做了上下异纹设计并嵌入金属线条。

装修标准方面，集采价不低于3000元/㎡，对标的是10万+豪宅的配置。厨房集成博世三件套、摩恩抽拉龙头、COLMO嵌入式冰箱；卫浴采用杜拉维特、高仪等品牌，主卫配置美妆冰箱与智能魔镜，交付全屋收纳系统及客厅酒柜。整体执行金茂府8维70项精装标准

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金茂府的“科技系统”到底是什么

金茂府产品线区别于普通住宅的核心，在于那套十二大绿金科技系统和“五衡”居住体验：

衡温：毛细管网辐射控温，室内无风感，温度均匀；衡湿：湿度控制在30%-70%之间；衡氧：24小时新风净化，室内PM2.5净化至10以下；衡洁：末端净水系统；衡静：三重降噪+同层排水。

对于家里有老人小孩、或者对空气质量比较敏感的人来说，这套系统的实际居住体验是很多金茂府业主最认可的部分。

社区配套：会所和园林

项目配置了约1800㎡下沉式会所，包含恒温泳池、私宴厅、健身房、儿童乐园等8大功能空间。同时还有约2000㎡架空花园，三重台地景观设计。

社区入口做了约70米超阔府门，前场及落客空间超过1000㎡。

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周边配套情况

商业：周边3km范围内有12个商场，包括尚优里·乐坊生活广场、悠方购物中心等。项目自身也规划了沿街商业，涵盖酒店、菜场、社区食堂等业态。

教育：直线3km范围内有39所幼儿园、13所小学、14所中学，包括长江第二中学、淞南第二小学等。

医疗：3km内有6家一级及以上医院，上海市第二康复医院距离约844m。复旦大学附属中山医院驾车约7公里。

生态：周边3km范围内有36个公园，最近的仅183m。

价格与销售动态

江湾金茂府首期过会均价约6.95万/㎡，总价约750万起。六批次备案均价72311元/㎡，目前续销中，一房一价。

从2025年5月首开至今，项目保持了比较稳定的去化节奏，首开销售额14亿，实现六开六捷，目前剩余房源已进入收官阶段。

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对比周边二手房7-8万/㎡的均价，存在一定的价格倒挂空间。

适合谁看

江湾金茂府的目标客群比较清晰：北上海的中环改善买家。如果你在五角场、新江湾城、陆家嘴或者北外滩工作，18号线通车后的通勤便利度是有保障的；如果你对居住品质有要求，金茂府的科技系统和精装标准在同价位段里确实有辨识度；如果你考虑的是长期持有，吴淞城市副中心的规划落地和TOD上盖的稀缺性，也是值得关注的变量。

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当然，买房这件事终究要看实地感受。科技系统到底舒不舒服、户型动线合不合理、周边环境适不适合自己，只有亲自去看了才知道。

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