河南
俺的建议:不要贸然参拍！
幼儿园同学老魏在某宝上看中了一套法拍别墅，比市场价低个三成左右，早就想置换房子的他一阵激动，专门开车去实地查看，结果人家大铁门上用红油漆写着两行话:出租三十年，还剩28年，租户年龄80岁，患有多种疾病；院内有德国狼狗，擅自进入后果自负！！！
满心欢喜的老魏看到门上刺眼的字，心里咯噔一下。赶紧打电话问俺敢不敢拍，如果拍下能顺利住进去吗？
俺说这事一定得慎重，但也不用被完全吓住，这些威慑手段如同儿戏，在法律层面上大多站不住脚，法院执行局有的是办法腾房，只是过程可能比较复杂和曲折一点。
还剩28年的租期，原房主运用的是民法上的“买卖不破租赁”，但这很可能是虚假租赁。法律保护的是真实租赁关系，且需在房屋查封之前已签订合法合同并实际占有。
如果租约是倒签的、租金明显低于市场价、或双方存在亲属等特殊关系，法院可认定为恶意串通，租赁合同无效。审判实践中已有被执行人虚构15年租赁关系，最终被判拒不执行判决、裁定罪的案例。
至于院内养大型犬，这属于以危险动物妨碍执行的行为，法院可协调专业力量，如城市打狗队、公安派出所等部门控制或击毙危险动物，不会影响清场行动正常进行。
至于老人拒不搬出，这就是利用老年人身体情况增加执行难度的常见手段，法院执行人员会以人为本，联系医护人员记录其身体情况，配备必要救治力量进行劝出，但不会因此放弃腾退，各地法院已成功执行处理多起此类问题，可谓是得心应手，不在话下。
法院执行局有办法腾房吗？
有，而且腾房是法院的法定职责，不是买受人自己想办法。 执行法院必须负责法拍房的腾退交付，如果迟迟不交付，可以向法院申请强制执行腾房。
法院的腾退手段包括：强制迁出、司法拘留妨碍执行者、对情节严重者追究拒执罪刑事责任。对于虚假租赁，法院会主动审查识别并驳回异议。
如果拍了，会面临什么风险？
主要风险是时间成本和程序成本。即使最终能腾房，过程可能经历执行异议、诉讼等环节，耗时较长。虚假租赁还可能将拍卖拖入“带租拍卖”轨道，影响成交价格和交付时间。
俺给老魏的综合建议:
不建议贸然参拍。 这些大门上的红字本身是心理战术，是吓唬人的，法律上大多无效，但腾房过程有可能相当曲折，一句话:麻烦多。
如果你确实对这套别墅有兴趣，觉得很值，不买下来住心里痒痒，参拍前注意三件事：
一、仔细审阅拍卖公告，确认是“去租拍卖”还是“带租拍卖”，后者风险要比前者高很多。
二、向公告公布的法院工作人员打电话核实，了解租赁关系的审查情况、房屋占有现状及腾退计划、交付时的房屋状态。
三、做好时间与资金预案，预留可能因腾退延迟而产生的额外成本、房屋不能按时交付的责任划分。
既然网络平台上已经发布公告，证明法院有把握腾房，房主大门上的字无非就是干扰这次拍卖，想把别墅在自己手里多留一段日子，雕虫小技，不足挂齿。
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