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中海·永定玖里 — 西五环主城·1.1容积率·四层纯低密墅质社区

一、项目定位

中海·永定玖里位于北京西五环丰台河西生态科创新城，由中海地产（央企）打造的建面约105-165㎡四层精装洋房及223-280㎡花园叠拼，整盘容积率仅1.1，是目前五环主城极为稀缺的纯低密墅质社区，一期已实景现房、二期准现房（2026年9月交付），洋房总价400万起、叠拼总价759万起，适合追求西五环低密生活+高性价比+地铁双轨通勤的首置改善、养老及城市墅居客户。

二、核心亮点及配套价值

亮点① 中海地产·央企品牌·连续6年北京销冠

亮点：中海·永定玖里由中海地产开发，是中国建筑旗下千亿央企，连续6年蝉联北京房企销售金额冠军，市场口碑和交付力有保障。项目入市以来曾获单月丰台住宅网签套数、面积、金额三冠王，市场认可度高。

价值：央企开发意味着品质有底线、交付有保障、物业不跑路。中海在北京深耕多年，二手房溢价能力和物业服务口碑在同价位产品中属于第一梯队。

亮点② 1.1超低容积率·五环主城稀缺「0.6%」

亮点：项目容积率仅1.1，绿化率35%，全部为4层洋房和叠拼。根据知识库资料，五环主城内容积率1.1以下的住宅土地供应仅占0.6%，在北京近几年供地中极为少见。

价值：1.1的容积率意味着同样的土地面积上只住了很少的人——楼间距约18-20米，采光无遮挡，社区安静不拥挤，绿化空间和人居体验完全不是高层塔楼能比的。这种低密地块在五环里基本绝版，保值属性强。

亮点③ 一河五湖八园·超级生态·7个颐和园大小

生态示意图：

亮点：项目所在的丰台河西拥有"一河、五湖、八园"格局——一河指永定河，五湖沿永定河依次排布，八园总面积约2000多公顷，相当于7个颐和园。周边有园博园、北宫国家森林公园、辛庄公园等，区域绿化率超50%。

价值：在北京五环，能拥有这种规模的自然生态资源的板块屈指可数。日常周末带家人去园博园、北宫森林公园、永定河畔休闲，步行或短途即到，居住环境和空气质量远优于城里。这种生态基底也是区域价值的核心壁垒。

亮点④ 双地铁规划·15分钟长安街·京西黄金双轨

交通示意图：

亮点：项目拥有四横三纵双轨立体交通网：

• 双轨
• ：地铁14号线张郭庄站（约3.5公里，1小时直达丽泽、国贸、望京）+1号线支线西二区站（约2公里，已开工建设，是第三期轨交中最快开工的线路）
• 四横
• ：阜石路、莲石路、园博园南路、京港澳高速
• 三纵
• ：西五环、园博大道、西六环

自驾：项目东侧走北宫路上莲石路25分钟到五棵松，35分钟到丽泽商务区，44分钟到金融街；向西800米上西六环（北宫桥）。

价值：1号线支线被誉为"政治黄金线"，15分钟直达长安街，30分钟覆盖京西核心商圈。对于在金融街、丽泽、五棵松、总部基地工作的客户来说，未来通勤非常便利。目前1号线支线是第三期轨交中推进最快的线路，政策倾斜明显。

亮点⑤ 30分钟京西潮流生活圈·商业配套完善

商业配套图：

亮点：项目周边商业十分成熟：

• 步行即达
• ：东北约900米首联世纪生活广场（超市/健身/餐饮/药店）
• 9分钟车程
• ：金瑞天霖购物中心（15万㎡综合商业，物美/麦当劳/肯德基/必胜客等）
• 30分钟车程内
• ：石景山万达、山姆会员店、喜隆多购物中心、五棵松华熙LIVE、丰科万达、丽泽天街等
• 未来规划
• ：项目东侧预留商业地块；园博园板块规划有合生汇（朝阳合生汇曾创单日15万人次客流纪录）

价值：日常买菜、吃饭900米就有商圈；周末逛街吃饭30分钟到五棵松华熙、山姆等核心商圈。轨道开通后更便捷。未来合生汇落地后，区域商业能级还会再上一个台阶。

亮点⑥ 丰台TOP名校环伺·全龄一站式教育

教育配套：

亮点：项目周边教育配套齐全，涵盖幼儿园、小学、初中全龄教育：

• 丰台一幼
• （约0.3公里）——北京前四、丰台第一幼儿园
• 北京十中分校
• （约0.8公里）——丰台前三
• 北京十二中分校
• （约3.5公里）——北京前十、丰台第一
• 人大附园博园校区
• （约3.5公里，已封顶）
• 长辛店中心小学（约1.5公里）
• 还有2所幼儿园、多所小学及初中覆盖

（以上信息来源于丰台区人民政府官网新闻）

价值：丰台一幼+北京十中+北京十二中+人大附园博园，四所丰台顶级教育资源环伺。对于有孩子上学需求的家庭来说，这种全龄优质教育的配置在同价位楼盘中非常突出。

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