辽宁
我楼下老张，上个月蹲在小区门口抽烟，烟屁股烧到手了才扔。
我问他咋了。
他说：“房子给我儿子了，现在我成要饭的了。”
你别笑。这事跟咱每个人都有关系，你听我慢慢说。
老张今年62，老伴走了三年，就一个儿子，在城里上班。去年他琢磨着，自己岁数大了，趁脑子还清楚，把房子早点过给儿子，省得以后麻烦。他也没跟人商量，自己去房管局问了一嘴，人家说直系亲属赠与最省钱，他当场就办了。
办完那天他还请我喝了顿酒，说：“老弟，我这辈子任务完成了，房子给儿子了，以后就等着抱孙子了。”
我当时也不懂这些，还替他高兴。
结果呢？今年开春，他儿子要换房子，想把老张给的那套卖了凑首付。中介一算，傻眼了。赠与来的房子，再卖的时候要交20%的差额个税。老张那房子当年买的时候才花了几万块，现在值一百多万，差额一百来万，光税就二十万出头。
他儿子回来就跟老张吵：“爸你当初咋不问清楚呢？这二十万谁出？”
老张说：“我哪懂啊，人家说赠与省钱我就赠与了。”
儿子说：“你省的那点契税，还不够现在塞牙缝的。”
老张跟我说这话的时候，手一直在抖。他说：“我不是心疼钱，我是心寒。房子过户那天，我在房本上签字，手还抖了一下，心想这辈子攒的东西，总算交到孩子手里了。现在倒好，我成累赘了。去儿子家住，儿媳妇做饭，我都不敢说咸淡。以前这是我房子，我想几点起几点起。现在我连客厅电视都不敢抢，怕人家嫌我烦。”
他说了一句我到现在都忘不了的话：“老弟，房子在自己手里，那是家。房子给了孩子，你就是个串门的。”
这话我回家跟我媳妇说了，我媳妇半天没说话。
后来我专门找了个懂行的亲戚问了问，才知道这事没那么简单。房子给子女，就三条路：赠与、继承、买卖。咱一个个说。
赠与，就是你活着的时候白送给孩子。当时是省钱，免个税免增值税，就交点契税。但坑在后面——孩子以后要卖这房子，得交20%的差额个税。老张就是栽这儿了。你以为省了仨瓜俩枣，后面可能搭进去半辈子积蓄。
继承呢，就是等你百年之后孩子再接手。这个当时花钱最少，就几十块登记费。但有个要命的问题：你得等。人没了才能办。而且家里孩子多的，没留明白遗嘱的，十有八九得打起来。我二姨家就是，老爷子走了，三个孩子为一套房闹了五年，到现在过年都不来往。
那到底咋办？我那个懂行的亲戚说，其实买卖最稳妥。你听着别扭，自己房子卖给儿子？但人家说了，只要房子满五唯一，税费低得很。关键是产权干净，孩子以后想卖想换，没那些乱七八糟的税。而且你活着的时候走买卖流程，钱多钱少你说了算，主动权在你手里。
我后来把这三种方式跟老张说了。
老张蹲在台阶上，拿树枝在地上画了半天，说：“我要是早两年知道这些，我打死也不赠与。我当时就想着，早点给孩子，早点省心。谁知道早点给，是早点给自己挖坑。”
他站起来拍拍屁股，说了一句：“你写写这个事吧。咱这岁数的人，没读过多少书，一辈子就知道攒钱买房。到老了，连怎么把房子给孩子都整不明白。别让老哥们老姐们跟我似的，把底牌早早打出去，最后连个退路都没有。”
我写这个，不是吓唬谁。就是觉得老张说得对。
房子在自己手里，你说了算。房子到了孩子手里，孩子说了算。这不是孩子孝不孝顺的问题，这是人性。你自己手里没钱没房，说话就是没底气。这不是自私，这是活明白了。
你要是正琢磨这事，记住一句话：别急着过户。先搞清楚三种方式的区别，再想想你家啥情况。孩子以后大概率要换房的，千万别赠与。家里孩子多的，提前把遗嘱立明白。绝大多数普通人家，买卖过户最稳当。
实在拿不准，去房管局问，去问懂行的亲戚，别自己瞎琢磨。老张当年就是自己瞎琢磨，现在天天在儿子家客厅坐着，连个屁都不敢放。
你家房子打算咋办？赠与、继承还是买卖？评论区唠唠，咱互相提个醒。别等事到临头了，才拍大腿说早知道。
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