广西
2026年10月菏泽楼市整体延续“核心板块企稳、外围区域承压”的结构性分化格局，全市新房整体均价约5800元/㎡，近半年价格波动收窄，没有出现全域普跌行情，核心配套集中的主城板块价格保持韧性，配套薄弱的远郊组团、部分非核心区域则呈现明显回调态势，部分区域议价空间进一步扩大。
当前房价回调压力集中的区域主要分为三类：第一类是远郊县域板块，鄄城县当前新房均价约4200元/㎡，为全市价格洼地，同比去年下降约4.5%，区域内库存去化周期超过28个月，部分刚需楼盘为加快走量，推出首付分期、送全屋家电等优惠，实际成交价较挂牌价下探约6%；成武县新房均价约4493元/㎡，东明县约4513元/㎡，定陶区约4639元/㎡，这类远郊板块人口流入不足，公共配套升级速度缓慢，多数楼盘价格维持横盘，部分位置偏远的项目成交价较高点回调超9%。第二类是主城非核心外围组团，牡丹区吴店镇、沙土镇等乡镇周边板块，当前新房均价普遍下探至4000元/㎡以下，部分依托本地产业的刚需项目，去化周期超过3年，实际成交价格较前期宣传报价回调超10%，本次菏泽市自然资源和规划局新公布的拟出让工业用地、机关团体用地，也主要集中在这类外围乡镇区域，短期难以带动居住配套落地。第三类是部分配套断层的主城边缘板块，高新区当前新房均价约5333元/㎡，同比去年微降2.1%，板块内部分非品牌刚需项目报价松动，缺乏优质教育和商业配套的房源去化难度持续上升，购房者可争取到的议价空间已扩大至8%左右。
2026年四季度菏泽落地两项针对性楼市支持政策：一是延续实施首套房购房补贴，2026年10月1日至12月31日期间，在菏泽主城区购买90㎡以下新建商品住宅的刚需购房者，可享受每平方米150元的专项补贴，叠加省级“彩云住房消费券”政策，单户最高可累计享受1.15万元购房补贴；二是优化二手房交易流程，推行“带押过户”全覆盖，同时降低二手房交易中介费上限，切实降低置换群体的房屋流转成本，拉动改善需求释放。
当前菏泽刚需市场整体保持平稳，总价50万-70万、面积100㎡左右的刚需户型成交占比超过六成，刚需购房者的决策逻辑明显趋于理性，不再为远期规划买单，优先选择配套已经落地、通勤便利的板块，远郊低总价项目的到访量较去年同期下降约18%，多数刚需群体将“配套确定性”作为购房的第一判断标准，对价格回调的远郊项目普遍保持观望态度。
从未来趋势来看，接下来菏泽楼市不会出现大幅普涨或普跌的行情，将长期保持“低位企稳、结构性分化”的运行特征，人民路、万达、银座和谐广场等核心配套成熟的板块价格韧性极强，部分品质改善项目价格还将保持小幅稳升，而配套薄弱的远郊板块和主城非核心组团，仍将以去库存为核心任务，价格会维持小幅回调或横盘的走势，市场分化会进一步加剧。
针对不同需求的购房者，刚需群体可优先锁定牡丹区核心配套板块的准现房项目，优先选择临近学校、商圈的高流通性刚需户型，在议价过程中可充分利用当前市场环境争取合理优惠，同时匹配好购房补贴政策，降低购房成本；
改善型购房者可优先置换手中流动性差的远郊老旧房源，将资金集中到主城核心的品质改善项目上，优先选择本土品牌房企开发、配套成熟的标的，兼顾居住体验与资产保值能力；资产配置类需求则应完全规避远郊库存高企的板块，聚焦核心学区、成熟配套的优质房源，不要盲目布局远郊低总价项目，避免资产长期缺乏流动性。
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