每年退出5个商场：华润Pre-REITs二期浮现，成都合肥在建项目入池

《星岛》记者 钟凯广州报道

近日，华润置地（01109.HK）同时在上海联合产权交易所挂牌转让两个商业项目，其中一个项目距离收购仅不足4个月。这一轮资产操作，再度引发市场对其商业地产资本运作的关注。

据了解，华润置地分别挂牌成都润泽蓉汇房地产开发有限公司（下称“润泽蓉汇地产”）100%股权，以及合肥润裕商业管理有限公司（下称“润裕商管”）100%股权，二者分别对应成都青羊万象商业项目和合肥蒙城路项目。

而本次挂牌的两个项目，均是华润置地近几个月才获取的标的。

2026年3月，华润置地曾以24.79亿元总价竞得成都青羊区万家湾152亩商住用地，此番拿地标志着华润万象系商业正式落子青羊。根据出让要求，该项目商业计容建面不低于11万平方米，将打造集零售、餐饮、娱乐于一体的全业态商业综合体，同时引入一批极具影响力和辐射度的全国首店、西南及成都首店。

同年7月，华润置地官宣万家湾落地万象系商业，但暂未披露产品线为万象城、万象天地或万象汇。

合肥蒙城路项目则属于存量收并购标的。2018年，苏宁置业以15.36亿元拿下该地块，项目总建面27万平方米，商业体量17.6万平方米，整体规划投资额约50亿元。此后，该商业部分定名合肥苏宁广场，定位轻奢智慧型购物中心。

随着苏宁系债务危机爆发，合肥苏宁广场自2021年起长期停工。2026年6月，项目历经两次降价处置，华润置地最终以6.57亿元竞得。目前华润正在推进方案设计与现场前期施工，计划落地万象汇产品，打造合肥北部商业旗舰。

《星岛》注意到，华润置地此番挂牌成都青羊、合肥蒙城路项目公司股权，核心目的是为筹备中的商业不动产Pre-REITs二期基金做资产储备，两个项目计划注入二期基金，纳入资产组合。

Pre-REITs基金是指在基础设施公募REITs正式设立和发行之前成立的，用于投资、收购、培育具有发行公募REITs潜力的基础设施的基金。该类基金的核心目的是对合适的资产进行运营、孵化，退出形式以公募REITs为主，也可通过类REITs、私募REITs、大宗交易等方式变现。

在商业不动产领域，国家已于2025年12月底推出商业不动产REITs试点。作为衔接原始资产与公募REITs的关键环节，Pre-REITs成为包括华润置地、保利发展（600048.SH）等开发商布局的重点方向。

以华润置地为例，2025年12月底，该公司已联合华夏基金设立商业不动产Pre-REITs一期基金“润盈华夏”，规模为3亿元。这也是国内首单由公募基金私募股权子公司主导设立的Pre-REITs基金。

与此同时，华润置地还与中信金石基金成立另一个基金“润盈金石”，规模达到27亿元。据此，润盈华夏、润盈金石将共同投向华润位于西安、贵阳及大连的购物中心项目。所涉及项目的相关公司股权，已于2025年11月底至12月初陆续被挂牌转让。

熟悉华润的人士向《星岛》表示，华润置地商业不动产Pre-REITs一期基金以贵阳万象汇（已开业）、西咸万象城（已开业）及大连万象城（在建）为资产组合，基金规模30亿元，资产总规模56亿元。目前一期基金整体运营良好，上半年已完成首次派息。

至于Pre-REITs二期基金，所涉及投资人包括境内外主要的保险公司，以及行业知名的产业投资人。实际上，在2026年中期业绩会上，华润置地首席财务官赵伟曾透露，公司年初规划全年REITs规模在100亿—150亿元，其中Pre-REITs基金二期已计划启动设立。

值得注意的是，与一期基金不同，二期基金范围进一步拓展至新获取的项目标的。这或许意味着，华润正在探索进一步跑通商业不动产的“募投建管退”完整循环。

上述人士也表示，进入Pre-REITs资产池的项目包含在建及在营项目，其中在营项目一般在注入基金后3—5年发行公募REITs；在建项目注入基金后则在2.5—3年后开业，再培育3—4年后发行公募REITs。

财务层面来看，这类操作能够快速回笼前期投入的资本金，大幅降低重资产项目对自有资金的长期占用，提升资金周转效率。华润置地由此得以通过招拍挂、收并购获取更多商业项目，形成滚动开发的循环。

2023—2025年，华润置地的资产管理规模从4274.6亿元升至5022亿元，复合年增长率约8.39%；2026年上半年进一步拓展至5243亿元，较年初增加221亿元。

截至6月末，公司在营购物中心98个，预计2030年末增至127个。在“十五五”期间，将通过多层次、常态化、规模化的REITs平台，预计每年实现5个左右购物中心退出。