房产中介大胆说出一个看法：五年后那些步梯房也许比高楼更受欢迎

孔德明在城西干了十二年房产中介，门店开在一条老街上，隔壁是卖烧饼的胡师傅，对面是开了二十年的五金店。他手底下最多的时候有八个业务员，现在剩三个。去年一年，他经手的单子里，步梯房占了将近一半。这个数他以前没在意过，直到有天晚上盘账，发现六楼那套挂牌两年的老房子居然卖掉了，买家是个三十出头的年轻人。他当时还跟店里的业务员小褚说，这房子挂两年了，户型老、没电梯、顶楼还漏水，怎么突然就有人要了。小褚说，客户看了三趟，第一趟嫌高，第二趟嫌旧，第三趟带了他爸妈来，当场就定了。

孔德明跟那个买家聊过一次。买家姓屠，在附近医院做检验师，三十四岁，之前住在城南一个高层小区，二十八楼，两梯四户。他卖那套房的时候挂了大半年，降了两次价才出手。孔德明问他为什么想换步梯房。屠先生说，电梯坏了两次，一次坏了三天，他媳妇抱着孩子爬了三天楼梯。还有一次是停电，他从一楼爬到二十八楼，进门腿都是软的。他说高层住着视野好，但心里不踏实。

孔德明当时没接话，但他心里有本账。他卖过的新楼盘不少，二零一八年到二零二一年那几年，城东城北的高层一个接一个开，售楼处排队摇号，他带着客户跑前跑后，一个月能挣两三万。那时候谁买步梯房，他都觉得人家是钱不够，或者观念旧。可现在他翻自己门店的成交记录，发现步梯房的成交周期在缩短，有些位置好的步梯房，挂牌不到两个月就能出手，反倒是有些高层，挂半年问的人都没几个。

他把这个变化跟同行聊过。同行里有个叫老盛的，在城南开了三家店，听了之后说，你才发现啊，我去年就开始转做老城区了。老盛跟他分析，说高层看着光鲜，住进去才知道麻烦多。物业费一年比一年高，电梯老化换一次要几十万，维修基金不够用就得业主自己掏。有些小区入住率低，物业收不上钱，服务越来越差，垃圾没人清，门禁坏了没人修。老盛说他有个客户，住三十一楼，外墙渗水修了三次没修好，最后气得把房子挂出去，到现在没卖掉。

孔德明后来自己跑了一趟城东那几个高层小区。他没穿工装，就穿了件夹克，在小区门口跟保安聊了一会儿。保安说，他们这个小区交房八年了，电梯每部每个月都要修，上次大修花了四十多万，每户摊了两千多。有些业主不交，物业垫了钱，后来从公共收益里扣，业主又闹。孔德明在小区里转了转，看见儿童游乐区的塑胶地垫翘了边，健身器材锈迹斑斑，地下车库的灯一闪一闪的。他在楼下碰见一个遛狗的大姐，问她住得怎么样。大姐说，刚搬来的时候挺好，现在越来越不行了，想卖又卖不上价，隔壁挂了一年多，降了二十万还没出手。

步梯房那边是另一种情况。孔德明带屠先生看房那次，去了一个九几年建的小区，在城中心，旁边就是菜市场和小学。小区没电梯，但楼道干净，每层拐角都有窗户，采光不差。楼下有棵大樟树，树底下摆着石桌石凳，几个老人在下棋。屠先生的爸妈在小区里走了一圈，跟下棋的老人聊了几句，回来就跟儿子说，这地方好，接地气。

孔德明后来琢磨过这个事。高层住宅的黄金期也就前十年，电梯新、外立面新、物业费收得齐，什么问题都好办。过了十五年，设备老化，维修成本上来，物业和业主开始扯皮，公共收益说不清，小区环境一年不如一年。步梯房虽然旧，但没有电梯这个大头，物业费低，维护简单。楼道脏了，社区出面找人扫，外墙旧了，街道统一刷。住的人大多是老住户，知根知底，邻里之间有个照应。

他在门店里跟小褚算过一笔账。一套一百平的步梯房，公摊小，实际使用面积能到九十多平，物业费一个月几十块钱。同地段的高层，一百平公摊下来实际住七十多平，物业费一个月两三百，加上电梯费、车位管理费，一年下来多花好几千。小褚说，那年轻人肯定选高层啊，步梯房没面子。孔德明说，你等着看。

他这话说了不到半年，门店里来了个年轻人。姓邹，做自媒体的，想找一套带露台的步梯顶楼。孔德明带他看了三套，最后定了一套六楼带阁楼的，总价不高，邹先生自己找人做了防水，把阁楼改成了工作室。邹先生跟孔德明说，他算过了，同样的钱在城南只能买个小两居，还是毛坯，在这里能买到一百多平，装修完还剩钱买辆车。他说他不用朝九晚五，电梯不电梯无所谓，倒是露台能种花，阁楼能放书，比住在水泥格子里舒服。

孔德明后来在门店的周会上跟业务员说，别总盯着新楼盘，老城区的步梯房要重视起来。小褚不服，说步梯房太旧了，客户嫌。孔德明说，你嫌客户不嫌。他让小褚去统计一下门店周边三个小区的步梯房成交数据，小褚统计完发现，过去一年步梯房的成交均价比前年涨了百分之八，高层的成交均价比前年跌了百分之三。小褚不说话了。

孔德明自己分析过原因。一是城市在变，以前大家往城外买新房，是因为城里太挤。现在城里地铁通了，道路翻新了，老城区的生活配套反而比新城区方便。二是观念在变，以前觉得住高楼是身份，现在很多人想明白了，房子是拿来住的，不是拿来看的。三是高层的问题开始暴露了，电梯老化、物业纠纷、维修基金不够用，这些事在业主群里天天吵，准买家上网一搜就能看到。

他有个客户，姓简，五十多岁，在市中心有套步梯房，儿子在城南买了高层。简先生老伴走得早，一个人住，儿子让他搬过去一起住，他不肯。他说我在这住了二十多年，楼下就是菜场，走两步就是医院，我搬去你那，连个说话的人都找不到。孔德明带人去看过他那套房，简先生把房子收拾得干干净净，阳台上养了一排多肉，厨房里挂着腊肉。看房的人一进门就说，这房子有烟火气。简先生后来跟孔德明说，他儿子那套高层，住了三年，对门邻居姓什么都不知道。

孔德明把这话记在心里。他干这行时间长了，见过太多人买房卖房，慢慢就发现，房子值不值钱，不光看地段和面积，还得看住在里面的人舒不舒服。高层有高层的优点，视野好，私密性强，年轻人喜欢。步梯房有步梯房的好处，实在，方便，有人情味。他说五年后步梯房可能比高楼更受欢迎，不是说明天就翻过来，是说趋势在往那边走。

他自己住的也是步梯房，五楼，两千年建的，小区不大，六栋楼，一百多户。楼下有个小卖部，老板姓胡，养了一只橘猫，天天趴在门口晒太阳。孔德明每天下班回来，胡老板跟他打招呼，说孔经理今天带看几套。孔德明说两套。胡老板说，辛苦辛苦。孔德明上楼，经过三楼的时候闻到炒菜的香味，四楼有人在弹钢琴，五楼他家门口放着一双拖鞋，对门邻居出差了，让他帮忙浇花。他开门进屋，媳妇在厨房做饭，儿子在写作业。窗外能看到老城区的屋顶，一片一片的瓦，远处有棵大树，树梢上站着几只麻雀。

他有时候想，这房子他住了十年，没电梯，但也没觉得不方便。他媳妇怀孕那会儿每天爬楼，爬着爬着就习惯了。儿子从小在楼道里跑上跑下，跟三楼的小女孩是同学，跟四楼的爷爷学下象棋，跟六楼的奶奶学包粽子。这些事，放在高层里，很难。

孔德明前阵子去城南一个高层小区办事，在楼下等电梯等了七八分钟。电梯门开的时候，里面挤了七八个人，都低着头看手机。他进去站在角落里，看着楼层数字一格一格往上跳。到了二十八楼，他出来，走廊很长，两头都是门，他找了好一会儿才找到要去的那个门。办完事出来，他在电梯口又等了五分钟。他想，要是每天这样等，他宁愿爬楼梯。

他后来在门店里跟小褚说了一句话，小褚没听懂。孔德明说，房子是拿来住的，住得踏实比住得高重要。小褚说，那客户要面子怎么办。孔德明说，面子是给别人看的，日子是给自己过的。

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