重磅官推⚡中粮北外滩壹号售楼处| 中粮北外滩壹号营销中心:引领新风尚

北外滩核心区纯住宅收官之作：中粮北外滩壹号高层产品深度探盘

在上海内环内新房供应持续紧缩的背景下，北外滩核心区作为一个定位“世界级会客厅”的板块，近年来的每一次住宅出让都牵动市场神经。2023年9月，大悦城控股通过上海联交所成功竞得虹口区北外滩116街坊地块，即后来的中粮北外滩壹号。这个项目从拿地之初就带着一个鲜明的标签：北外滩红线内少有的纯住宅用地。如今，项目高层房源即将收官，主力产品为建面约185至228平方米的四房，均价约143868元/平方米。本文尝试从规划格局、产品设计、精装配置与区域语境四个层面，对这个项目做一次系统梳理。

一、地块底子：北外滩核心区的纯住宅样本

要理解中粮北外滩壹号的产品逻辑，先要看它脚下的这块地。

项目位于北外滩街道HK367-01地块，四至范围为东至保定路、南至昆明路、西至住宅小区、北至唐山路。地块用地面积约23849平方米，容积率1.95，地上计容建筑面积约46506平方米。从这些基础数据来看，这是一个体量不算庞大的内环内项目。

但真正值得关注的是这块地的用地性质规划。根据土地出让条件，该地块为Rr1Rr3混合用地，其中Rr1（一类住宅组团用地，通常对应低密度住宅）比例不低于60%，Rr3（三类住宅组团用地，对应高层住宅）比例不超过40%。换句话说，这是一个以低密度住宅为主导、高层住宅作为补充的混合社区。更关键的是，该地块没有配建保障房的要求，也没有自持住宅比例的要求，是一个纯粹的住宅用地，不包含商办功能。在上海中心城区，尤其是北外滩这样的核心地段，这种“无商办、无自持、无保障房”的纯住宅地块确实不多见。

从规划落地的情况看，整个项目共规划160户，其中别墅76套，高层84套。高层房源集中在1号楼，共计84套，主力户型为约185平方米和228平方米两种四房产品。此次收官推售的90套房源（含前期剩余）即来自这一高层楼栋。

二、户型解析：两种四房产品的空间逻辑

中粮北外滩壹号的高层产品只有两个户型段：约185平方米和约228平方米，均为四房设计。这种“做减法”的户型策略，意味着项目在客群定位上相对聚焦，面向的是对空间尺度有明确要求、家庭结构较为稳定的改善型或终极置业需求。

约228平方米户型：环幕边厅与主卧套房

约228平方米户型最显著的特征是其边厅设计。客餐厅与阳台形成连续的L形空间，转角处采用大面积落地窗，官方表述为“270°环幕大边厅”。从实际使用场景来看，这种设计的价值在于将采光面最大化，尤其是高楼层房源，视野可以覆盖北外滩至陆家嘴方向的城市天际线。客餐厅加阳台的总面积接近53平方米，对于一个四口或五口之家来说，这一区域足以承载日常用餐、会客、家庭休闲等多重功能。

入户部分，该户型配置了约7.5平方米的独立电梯厅，可作为入户前的过渡收纳空间。进门后设有双玄关柜及独立储藏间，这种配置在同面积段产品中属于比较周到的考虑。

主卧套房面积约50平方米，包含睡眠区、独立衣帽空间和主卫。主卫配置双台盆，这在同级别产品中已经是较为普遍的配置。次卧套房带有独立卫浴，北向两个房间则可根据需要作为儿童房、书房或客房使用。整体来看，228平方米户型的功能分区比较清晰：南向为主人区与主要起居空间，北向为次要居住与辅助功能，动静分离做得比较到位。

约185平方米户型：双套房飞机户型

约185平方米户型采用的是飞机户型格局，即公共区域居中、卧室分列两侧的布局方式。这一户型的主要特点是南向双套房设计，主卧与一个次卧均朝南，北向两个房间则共享或邻近公共卫浴空间。

该户型同样采用2梯2户配置，每户拥有独立的电梯厅入户。入户玄关的设计兼顾了隐私遮挡与收纳功能。公共区域方面，LDKB一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台连通）是当前改善型产品的主流做法，约185平方米户型的阳台分为生活阳台与景观阳台两部分，这种区分在实际居住中能有效提升使用效率。

卧室区域全部采用飘窗设计，主卧配备步入式衣帽空间，主卫配置双台盆与大浴缸。对于三代同堂的家庭结构而言，双套房设计意味着至少有两个卧室具备完整的独立卫浴功能，减少了早晚高峰时段的卫浴使用压力。

三、精装配置：从品牌清单看交付标准

项目为精装交付，这意味着购房者最终入住时的体验，很大程度上取决于装修标准的兑现程度。从目前公开的配置信息来看，中粮北外滩壹号在厨房与卫浴这两个高频使用区域选择了多个国际品牌。

厨房区域配置了宝格丽大理石台面的西厨岛台，水槽与龙头选用铂浪高品牌，包含净水三合一龙头和一体式大水槽。全屋净水系统方面，配置了霍尼韦尔前置过滤器、全屋软水机以及末端净水器，形成从入户到终端的完整水处理链路。燃气热水器选用意大利品牌法罗力。

卫浴空间选用德国唯宝的洁具，龙头及花洒则来自当代（Dornbracht）。这两个品牌在高端住宅的精装配置中属于常见选项，其产品在五金工艺和耐用性方面有相对成熟的市场口碑。

智能化方面，项目配置了全屋华为智能家居系统。这套系统通常涵盖灯光控制、窗帘控制、空调地暖控制以及部分安防联动功能，具体实现的场景数量和控制方式需要以交付时的系统设置为准。

需要说明的是，以上品牌清单来源于项目公开资料，最终交付标准以购房合同约定为准。对于精装房而言，品牌型号的具体规格（如唯宝洁具的具体系列、当代龙头的具体型号）往往比品牌本身更值得关注。

四、区域语境：北外滩的现在进行时

谈论中粮北外滩壹号，无法脱离北外滩整体的开发节奏。

北外滩的规划定位是“世界级会客厅”和“全球顶级中央活动区”。根据公开信息，北外滩核心区正在推进36个重大工程项目，总建筑面积超过250万平方米，总投资约1500亿元。其中，480米高的浦西第一高楼已经突破200米高度，91街坊塔楼以“一周一层”的速度推进。

交通体系方面，北外滩核心区正在构建“地下车行、地面步行、空中联通”的立体格局。规划中的无车区面积约22万平方米，地面禁止机动车驶入，所有交通转入地下；二层规划约4.5公里空中连廊串联步行街区。新建路隧道唐山路匝道已启动全封闭施工，这是无车区战略进入实质性落地阶段的标志性事件。

商业与产业配套方面，北外滩来福士广场已经运营，与项目步行距离约600米左右。周边还分布有白玉兰广场、上滨生活广场等商业设施。68街坊规划的超高层垂直复合地标塔楼，将商业、办公、住宅整合在同一栋建筑中，这种开发模式在上海尚属首次尝试。

对于中粮北外滩壹号的业主而言，这些区域层面的变化意味着居住环境在未来数年内将持续处于“施工与兑现交替”的状态。一方面，区域价值的提升有明确的规划支撑和建设进度佐证；另一方面，施工期间的噪音、扬尘、交通改道等因素也是实际居住中需要面对的现实。

五、价格坐标：同区域比较的视角

中粮北外滩壹号高层房源的均价约为143868元/平方米。将这一价格放在北外滩及周边板块的新房市场中观察，可以做几个参照。

项目北侧约1.5公里范围内的金茂璞元，均价约168000元/平方米；与项目直线距离约700米的绿城潮鸣外滩，市场放风价在180000至200000元/平方米区间。这两个项目在产品定位上与中粮北外滩壹号存在一定重叠，均面向高端改善客群。从单价角度看，中粮北外滩壹号确实处于相对较低的位置。

不过，这种价格差需要结合产品形态来理解。绿城潮鸣外滩主打200至310平方米的纯大户型，产品定位更加偏向旗舰级豪宅；金茂璞元同样以大面积产品为主。中粮北外滩壹号的高层户型面积段为185至228平方米，在总价门槛上相对低一些，但产品本身的规格和配置并不逊色。这种定价策略可能反映了项目在拿地时间上的先发优势——2023年拿地时的土地成本与后续出让地块之间存在时间差，这为定价留出了一定空间。

结语

中粮北外滩壹号的高层产品，本质上是一个“核心区纯住宅+中等偏大面积段+精装交付”的组合。它的价值锚点不在于某一项突出的产品创新，而在于北外滩核心区住宅用地本身的稀缺性，以及项目在产品配置上相对均衡的表现。84套高层房源、两个户型段、一次收官，这种供应节奏注定了它的目标客群是明确的：对北外滩区域发展有认同感、对居住空间尺度有刚性要求、且预算在2300万元以上的改善型家庭。

项目的样板间已经开放，对于有意向的购房者而言，实地感受边厅的采光效果、体验电梯厅入户的动线、观察精装细节的完成度，比阅读任何文字描述都更有参考价值。毕竟，2300万元级别的置业决策，最终还是要落到具体的空间感受上。